сдача квартиры по доверенности, вопрос по налогообложению

[Зарубина Мария]

Добрый день.
У моей мамы есть квартира в собственности, в которой она не проживает. Мама планирует заключить со мной доверенность, чтобы я могла самостоятельно сдавать ее квартиру и получать доход. Я являюсь самозанятой.
Если я по доверенности сдам квартиру в аренду и доход буду получать я ( о чем будет прописано в доверенности и договоре аренды), могу ли получать арендную плату на свой счет самозанятости и оплачивать налог , при этом не являясь собственником квартиры.
Или в данном случае необходимо заключить между мной и мамой договор безвозмездного пользования?

 

[Валиуллин Динар Айратович]

Добрый день. Важно понимать, что доверенность не делает вас собственником квартиры — она лишь даёт право действовать от имени мамы. Доход от аренды по закону принадлежит собственнику (вашей маме), даже если деньги поступают на ваш счёт. Если вы будете получать арендную плату как самозанятая, это может вызвать вопросы у налоговой. Самозанятый статус предполагает, что доход — это ваше вознаграждение за услуги (например, за посредничество в сдаче), а не сама арендная плата. Чтобы избежать рисков, лучше оформить договор безвозмездного пользования между вами и мамой, а затем сдавать квартиру уже от своего имени как самозанятая. Также стоит учесть, что мама как собственница обязана декларировать доход от аренды и платить НДФЛ (13%), если не применяет налоговые вычеты. Ваш статус самозанятой здесь не заменяет её налоговые обязательства. Если потребуется разбор документов и деталей, можно обратиться через профиль на площадке.

 

[Константин Камалов]

В предыдущем ответе вам посоветовали договор безвозмездного пользования, но я бы очень не рекомендовала так делать. Это прям классическая ловушка. На первый взгляд схема кажется логичной, но при первой же проверке налоговой вы и ваша мама прилипнете на штрафы.
Давайте разберем по полочкам, почему так делать нельзя и как все оформить по-человечески.
Почему безвозмездное пользование + самозанятость — это плохая идея?
Если вы берете у мамы квартиру «просто так», а сдаете её от своего имени как самозанятая, вы нарушаете закон сразу в двух местах:
Субаренда для самозанятых под запретом. По закону (422-ФЗ) самозанятый может сдавать только свое собственное жилье. Сдача чужой квартиры, даже если мама разрешила вам пользоваться ей бесплатно, юридически считается субарендой. Минфин в своих письмах четко говорит: под налог на профдоход это не подходит.
Мама попадет под раздачу. Налоговая не верит в бескорыстный бизнес. Если вы бесплатно берете имущество и зарабатываете на нем, ФНС решит, что это притворная сделка для ухода от налогов. В итоге маме могут насчитать налог на прибыль по рыночной стоимости аренды этой квартиры.
А если просто сдавать по доверенности, а деньги слать мне на карту?
Тоже мимо. Доверенность — это всего лишь право подписывать бумажки за другого человека. Но собственник квартиры и хозяин дохода все равно мама.
Если вы будете принимать деньги на свой счет и выбивать чеки самозанятого, у налоговой сразу возникнет вопрос: квартира чужая, договор от имени мамы, так почему налог платит другой человек, да еще и по сниженной ставке? Это посчитают незаконной минимизацией налогов.
Как сделать все легально- 3 рабочих варианта
Вариант 1. Сделать самозанятой маму, а вы просто рулите процессом
Мама регистрируется в приложении «Мой налог» за пять минут со смартфона. Если она на пенсии, не переживайте — этот статус никак не влияет на индексацию пенсии, её не посчитают «работающим пенсионером».
Как оформить: Мама пишет на вас доверенность с правом сдавать квартиру и получать деньги.
Что пишем в договоре: «Арендодатель [ФИО мамы] в лице поверенного [ваше ФИО], действующего по доверенности...»
Как платить: Жильцы спокойно переводят деньги на вашу карту (главное прописать это в договоре), а вы заходите в приложение мамы со своего телефона и скидываете им чеки. Налог 4% спишется сам. Все чисто, у налоговой ноль вопросов.
Вариант 2. Обычная субаренда (Но тут самозанятость слетает)
Вы официально арендуете у мамы квартиру за какую-то адекватную сумму. Мама платит с нее 13% НДФЛ. В договоре прописываете, что имеете право пересдавать жилье.
Но: платить 4% как самозанятая вы уже не сможете. Придется либо отдавать государству 13% со своей субаренды, либо открывать ИП на упрощенке (6%). По деньгам выходит не очень выгодно.
Сценарий 3. Агентский договор
Вы заключаете с мамой агентский договор. Вы вроде как её представитель (ищете жильцов, следите за порядком, собираете деньги), а мама — хозяин.
Но: как самозанятая вы сможете платить налог только со своей комиссии (например, забираете себе 10% за работу). Со своей доли платите налог, а остальные 90% отдаете маме — и она уже сама платит с них 13% НДФЛ. Тоже куча лишней возни.
Пару слов про подводные камни
Если мама на госслужбе: Им вообще нельзя вести бизнес и регистрировать самозанятость для сдачи квартир. Если это ваш случай, первый вариант отпадает, придется маме платить обычный НДФЛ 13%.
Блокировки карт: Если на карту физлица каждый месяц капают одинаковые суммы от чужих людей, банк может временно заблокировать счет по закону о борьбе с отмыванием доходов (115-ФЗ). Если выберете первый вариант — просто держите под рукой договор аренды и чеки из маминого приложения, банк их посмотрит и сразу все разблокирует.
Итог: Не придумывайте сложные схемы с безвозмездным пользованием. Проще всего сделать самозанятой маму, взять у нее доверенность и спокойно вести все дела за нее, принимая деньги на свою карту.