Это классическая иллюзия, на которую покупаются очень многие. Кажется: ну какая разница, дело-то семейное, напишем в договоре купли-продажи условные сто тысяч рублей и разойдемся без лишней бюрократии.
Но на практике эта схема не сработает вообще, да еще и проблем сверху накидает. Тут есть три жирных подводных камня.
Во-первых, сэкономить на нотариусе никак не получится. По закону любые сделки по отчуждению долей в недвижимости нужно обязательно заверять у нотариуса. Обойти его можно только в одном случае — если бы отец и бывшая жена продавали всю квартиру целиком по одному договору. А раз долю передает только отец, а бывшая супруга остается при своем, Росреестр простую письменную форму вообще не примет. Хоть дарение делайте, хоть куплю-продажу — идти к нотариусу придется в любом случае.
Во-вторых, вы сильно подставите детей на будущее. Да, сейчас они продавать квартиру не планируют, но в жизни всякое бывает. При дарении от отца дети вообще не платят налоги, потому что они близкие родственники. А вот если они «купят» доли за условную копейку, то при любой гипотетической продаже в будущем налоговая посчитает их расходами именно эту копейку. В итоге дети попадут на огромный налог на ровном месте, просто потому что не смогут подтвердить реальные расходы на покупку.
Ну и в-третьих, бывшая жена. Вы пишете, что она "не против", но для купли-продажи этого мало. У нее как у сособственника автоматически возникает право преимущественной покупки. То есть придется либо официально ее уведомлять и ждать месяц, либо оформлять у того же нотариуса ее официальный отказ от покупки. А это опять лишние деньги и время. При дарении никакого преимущественного права нет — отец имеет право просто взять и подарить кому хочет.
В общем, не изобретайте велосипед. Самый разумный и безопасный вариант здесь — обычный договор дарения. Во-первых, нотариальный тариф за дарение близким родственникам существенно ниже, чем при обычной купле-продаже. Во-вторых, вы получаете полную налоговую чистоту сейчас и железную безопасность для детей на будущее. Ну и бумажек лишних от бывшей жены собирать не придется.
Просто делайте дарение, это чище, быстрее и в конечном счете банально выгоднее.
Кстати, уточните на всякий случай: как именно оформлены доли отца и матери? Это приватизация или делили имущество после развода? От этого зависит, какие именно бумажки нотариус попросит для сделки.
