Возможно ли предъявление иска к новому собственнику

#1
В январе 2020г. я приобрёл дом и земельный участок у прежних собственников. Через месяц выяснилось, что в доме живёт и прописан человек, который купил только дом без земли, о чём у него есть расписка бывших собственников, но так ничего и не оформил.
Может ли он подать исковое заявление о признании его давносным владельцем, так как прожил там 17 лет.
В ст.234 ГК указано, что предъявляется иск к прежнему собственнику. Но собственник недвижимости уже сменился, им стал я и требую выселения с моего дома. Подлежит ли применению вообще ст.234 ГК РФ и какие перспективы такого иска.
 
Последнее редактирование:
#2
А в реестре кто в качестве собственника записан? И надо смотреть, что в расписке. Вообще законом установлены правила купли-продажи недвижимости.
 
#3
В реестре в качестве собственника записан я, а до этого только прежний собственник. Пояснение прежний собственник в 2003г. продал дом и земельный участок по договору-купли продажи другому человеку, тот в свою очередь умер не оформив право собственности, а его жена не оформив наследства в том числе и на дом с участком, права собственности у неё не было продаёт по расписке это имущество другим покупателям. В расписке указано, что я ФИО получила от ФИО сумму в количестве 30000рублей от продажи дома, претензий к покупателю ФИО не имею. Дата подпись. Вся расписка, причём о продаже земельного участка на котором находится этот дом ни слова. Покупатели прописываются в этом доме (жена, муж, ребёнок). Расписка была оформлена на жену. жена в 2014г. умирает, ребёнок живёт в другом месте, муж на себя не пытался оформить недвижимость. Собственник этого имущества в 2020г. продаёт его мне, а этот мужчина спустя 11 месяцев собирается подать иск в суд, для признания его давностным владельцем.
 
#4
Очень интересное и очень странное дело. Во-первых, право собственности возникает с момента регистрации недвижимости, поэтому очень странные сделки были после того, как наследство не было принято.
Во-вторых, расписка о продаже не принадлежащего имущества не содержит, по всей видимости, необходимых условий, достаточных для договора к/п.
В-третьих, там этот мужчина был зарегистрирован и проживал в течение более 15 лет что ли?
А у вас договор к/п оформлен надлежащим образом и зарегистрировано право собственности.
Но вы являетесь добросовестным приоберьателем. Вряд ли ему оформят собственность по 234 ГК, потому что у имущества есть собственник, который распорядился этим имуществом.
Вот меня интересует титул, на котором был зарегистрирован этот человек.
Из этих исходных данных нет оснований признавать, но нужно быть готовым отстаивать право собственности. Потому что там есть сомнительные сделки.
 
#5
Регистрация это вообще интересная тема. Мне на него не смогли ответить даже в ЖЭКЕ где эта регистрация была проведена поскольку настоящий собственник разрешения не давал, а расписка в получении денег ну ни как не могла являться основанием для регистрации. Жил как утверждают "его" свидетели, которых он поведёт в суд с 2004г.
 
#6
Регистрация это вообще интересная тема. Мне на него не смогли ответить даже в ЖЭКЕ где эта регистрация была проведена поскольку настоящий собственник разрешения не давал, а расписка в получении денег ну ни как не могла являться основанием для регистрации. Жил как утверждают "его" свидетели, которых он поведёт в суд с 2004г.
А вы сейчас хотите избавиться от этого человека? У него довольно веский аргумент владения это его регистрация, но не ясен титул. С другой стороны кому он иск будет предъявлять. По закону он должен предъявить иск к тому, кто вам продал, но продавец же не сдавал ему в наём, или пользование. Тогда получается незаконное завладение имуществом. Первоначальный продавец вообще-то должен был самую первую сделку каким-то образом узаконить. В вашем случае нужно просто подтвердить факт добросовестности. Вы же совершали покупку у собственника, который указан в ЕГРН, соответственно являетесь добросовестным приобретателем. Тут и расписка может играть важное значение, и объяснения продавца.
 
#7
Да я покупал у собственника! Регистрация же того человека не порождает права собственности и собственник через суд может спокойно выписать его. А вот с приобретательной давностью вообще ничего не понятно. Судебной практики не так много и она вся разная, а подобной ситуации и вообще ни нашёл. Опишу ситуацию более подробно:
В январе 2020г. я купил дом и земельный участок в деревне у собственника. У него было свидетельство о праве собственности и свежая выписка из ЕГРП. Я осмотрел дом, составили договор купли-продажи, акт приёма передачи. Договор прошёл регистрацию. Право собственности было зарегистрировано на меня. Через месяц поехал туда оценить объём работ по ремонту дома для приобретения необходимых материалов. Приехал в деревню, а в доме проживает неизвестный мне человек.
Выяснилось, что он зарегистрирован там с 2004г. и живёт как он сказал до сих пор. Получилось это при следующих обстоятельствах.
В 2003г. собственник у которого я купил этот дом, получил его в собственность по наследству. В этом же году продал дом и земельный участок семейной паре(мужу) по договору купли-продажи. Они там зарегистрировались. В 2004г. этот муж умирает так и не зарегистрировав на себя имущество(собственником так и остался мой продавец). Жена в свою очередь не пытаясь оформить наследство в 2004г. продаёт этот дом(подчёркиваю только дом, без земельного участка) семейной паре по расписке. Потом эта жена продавшая дом тоже умерла. Содержание расписки было следующее «Я ФИО зарегистрированная продала ФИО зарегистрированной жилой дом расположенный по адресу такому-то. Деньги от продажи дома в сумме 111 от продажи жилого дома получила, претензий не имею. Дата, подпись, только продавщицы. Расписка тоже была оформлена на жену семейной пары. Жена, муж и ребёнок все прописываются каким-то образом в этот дом. Дом опять же не оформляют на себя (собственником так и остался мой продавец). В 2014г. жена умирает, ребёнок совершеннолетний уехал жить в другую область. Муж этой жены так и продолжил жить в этом доме один и остался зарегистрированным. В права наследства не вступал, попыток зарегистрировать дом на себя не предпринимал. Настоящий собственник с 2003г. этого дома и земельного участка не касался, но платил все налоги и знал, что дом его, да и этого мужчину который там жил давно не видел. Ну и в 2020г. решил продать это имущество.
Сейчас мною подан иск к живущему в этом доме человеку о прекращении права пользования жилым помещением, снятии с регистрационного учёта, выселении. На первое заседание он не явился, а чуть позже подал встречный иск ко мне и бывшему собственнику о признании права собственности в порядке приобретательной давности. Прикладывает к иску ту самую расписку, договор купли-продажи того человека(который умер) у которого его жена купила дом и просит вызвать в суд двух свидетелей, которые подтвердят, что он жил в этом доме.

И применима ли в таких правоотношениях вообще ст.234 ГК РФ ведь иск он подал уже после смены законного собственника. Я приобрёл данные жилой дом и земельный участок в апреле 2020г.., следовательно, у имущества появился новый собственник, который открыто пользуется, владеет им.
Также прежний собственник проявлял к своему имуществу интерес и совершили как минимум несколько юридически значимых действий по отношению к принадлежащим ему дому и земельному участку, т.е. показал мне, оформил договор-купли продажи, акт приёма-передачи, передал документы на регистрацию в регистрирующий орган. Другими словами, воспользовался своим правом собственности до предъявления иска давностным владельцем.
 
#8
Если прежний собственник оплачивал налоги и открыто заявляет, что является собственником и проявляет интерес к участку, то 234 ГК не применима. Он же в суде об этом заявляет, а соответственно тот кто вам иск предъявляет должен помимо свидетелей доказать, что какие-то ещё действия по ведению хозяйства предпринял. Вам проще заявить, что он незаконным путём завладел имуществом. А расписку мог кто угодно написать, свидетели не являются безусловным доказательством, они могут быть заинтересованы.
 
#9
Эту тему я тоже изучал. Есть разъяснения ВС, что давностный владелец не может платить налоги, поскольку он не собственник согласно налогового законодательства. Расписку конечно можно признавать липовой но во первых нужна будет экспертиза подписи и давность бумаги, но вряд ли толк от этого будет поскольку она вполне могла быть написана этой женщиной, да и стоимость этих экспертиз немалая и ещё надо учитывать где взять образцы подписи умершего человека. Свидетели естественно заинтересованы, но этого не докажешь. Надо учитывать, что в наших судах больше доверяют документам, чем свидетелям. Вопрос в другом он с иском о признании обратился позже, чем состоялась смена собственника и предыдущий собственник воспользовался своим правом собственника до предъявления иска давностным владельцем о признании за ним права собственности.
 
#10
А та женщина не имела права продавать, она не была собственником, потом для к/п недвижимости есть требования в ГК о необходимых условиях договора. Вопрос в том каким образом его там зарегистрировали. Если по инициативе собственника это один вопрос, а если нет, то это вопрос к регистрирующему органу.
Ну представьте себе, что к вам без вашего ведома кто-то регистрируется. Потому что приобретательная давность тоже не может возникнуть из воздуха. Он должен законным образом получить право пользования.
Тем более у вас законным основанием является договор и регистрация имущества.
 
#11
Согласен женщина не имела права продавать, но ему и не доказать куплю-продажу тем более все сроки давности давно ушли.
А вот ст.234 ГК РФ это отдельный институт права, сделки совершённые внешне правомерными действиями могут свидетельствовать о заключении. Но тут давностный владелец должен быть добросовестным и не знать о неправомерности своих действий и переданного ему во владение имуществу, которым он владеет добросовестно продолжительное время и не скрывает этого.
Регистрация в данном случае не имеет значения
 
#12
Иными словами он должен был обоснованно полагать, что владеет имуществом правомерно, на основании какого-то титула, например наём. При этом действовать он должен разумно и осмотрительно. Принимая в пользование имущество от несобственника, лицо должно понимать, что вероятно пользоваться оно будет неправомерно.
Нужно выяснять каким образом он там зарегистрировался.
 
#13
наём, аренда и договорные отношения с собственником не подпадают под критерии приобретательной давности. Даже регистрация и проживание с согласия собственника не будут свидетельствовать о приобретательной давности. Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" пункты 15-21
 
#14
А этот человек теперь наговорит не знал, не ведал, не гадал, думал, что расписка это основание и вообще я колхозник и жил здесь всегда - это моё. Вот и нужна хотя бы какая то судебная практика по аналогичным делам.
 
#15
Тогда получается, что первоначальный собственник, если он считал, что имущество его, при этом он не знал и не мог знать, что в его домом кто-то владеет. С момента когда он узнал об этом, он должен был истребовать его из незаконного пользования. Вопрос, знал собственник об этом или нет.
В вашем случае интерес доказывать, что вы являетесь добросовестным приобретателем.
Всё остальное очень похоже на мошенническую схему, когда появляется человек с подложными документами и пытается отжать чужое имущество.
 
#16
Таким образом мы имеем следующую ситуацию:
1. имеется некий зарегистрированный на непонятном титуле субъект;
2. собственник, продавший имущество;
3. добросовестный покупатель;
4. иск о приобретательной давности.
Не может быть применима ст. 234 ГК РФ на основании договорных обязательств (аренды, хранения, безвозмездного пользования и т.п.).
Регистрация гражданина в жилом помещении производится по следующим основаниям: договор социального найма, договор найма жилого помещения государственного или муниципального жилищного фонда, прошедшие государственную регистрацию договор или иной документ, выражающие содержание сделки с недвижимым имуществом, свидетельство о государственной регистрации права либо иной документ.
Таким образом необходимо выяснить основания регистрации и связь с первоначальным собственником.
При этом в суде каждая сторона должна доказать обстоятельства на которые ссылается.
 
#17
Когда прежний собственник узнал, что в его доме живёт другой человек он был продан уже мне и смысла в виндикационном иске уже нет. Да и мне, как я понимаю нет смысла его подавать. Хотя этот вопрос я досконально ещё не изучил. Про добросовестность я естественно скажу, что при покупке изучил все возможные документы о собственности.
Вопрос в том, что домом тот человек владел допустим добросовестно и основывал своё мнение на расписке, но в расписке не указан земельный участок на котором стоит дом - где здесь добросовестность владения. и кстати на расписке слова расписка тоже нет. Вот прилагаю её посмотреть.
 

Вложения

#19
Схема в принципе такая. Только регистрация для ст.234 не важна. Важно само проживание, которое кстати подтвердят наверняка свидетели его.
Не совсем так, для приобретательной давности важен срок проживания, но тут есть ещё один нюанс, если внимательно почитать п. 18 постановления, которое вы скинули, то там сказано, что срок приобретательной давности течёт с момента отказа в удовлетворении иска собственника об истребовании имущества из чужого незаконного владения является, если был пропущен срок исковой давности. Значит вопрос о том, знал ли собственник о том, что его право нарушено.
Что касается расписки, это вообще расписка ни о чём, она подтверждает факт получения денег, но не факт договора к/п.
Относительно виндикационного иска, у вас уже лежит иск о выселении данного гражданина, пока это дело не разрешится, не стоит подавать. Пока, я подозреваю, он на законном основании там находится.
Свидетели, если он их приводит, то подтвердят наверняка. Желательно уточнить их личности, суд их предупредит об уголовной ответственности, если соврут результат для них будет печальный, поэтому можно на это надавить, если это не зеки и не бомжи.
 
#20
В том то и дело, что собственник сменился им стал я и после этого уже этим человеком был подан иск о признании приобретательной давности.
Получается на этот период времени я уже владею, пользуюсь, распоряжаюсь данным имуществом как собственник и требую устранения препятствий к его использованию, т.е. положения ст.234 ГК РФ ко мне не применимы. Прежний собственник также воспользовался своим правом собственности и продал имущество, т.е. согласно ст.209 ГК РФ (Собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом ) воспользовался своим правом собственника этого имущества, до признания давностного владельца таковым.
Ну а раз он прописан там, то и естественно находится, поэтому у меня и подан иск о выселении.