Реконструкция нежилых зданий. Очевидное и невероятное.

#1
Хотел бы предложить обсудить рассматриваемую тему по следующим причинам.
Общеизвестно, что объекты капитального строительства можно разделить на два основных вида – здания жилого типа (например, многоквартирные дома) и здания в которых расположены нежилых помещения (в качестве примера можно назвать административные здания, в которых расположены офисные помещения).
Правоотношения собственников жилых помещений регулируются Жилищным кодексом РФ, многочисленными разъяснениями высших судебных инстанций, различных министерств и ведомств. С моей точки зрения вышеперечисленная правовая база позволяет более или менее эффективно разрешать спорные вопросы , возникающие между собственниками жилых помещений, поскольку законом и подзаконными актами достаточно ясно определены права и обязанности, отрегулирован баланс интересов участков рассматриваемых правоотношений.
В свою очередь правоотношения собственников помещений, расположенных в нежилых зданиях, упоминаются вскользь, мимолетом (буквально несколько слов), в постановлении Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23 июля 2009 года № 64 «О некоторых вопросах практики рассмотрения споров о правах собственников помещений на общее имущество здания», а также в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года № 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» в которых указывается, что к отношениям собственников помещений, расположенных в нежилом здании, в соответствии с пунктом 1 статьи 6 ГК РФ, применяются нормы законодательства, регулирующие сходные отношения, в частности ст. 249, 289, 290 Гражданского кодекса Российской Федерации и 44-48 Жилищного кодекса Российской Федерации. С моей точки зрения это влечет правовую неразбериху, разнообразную и самое неприятное противоречивую судебную практику.
Постараюсь проиллюстрировать сказанное на примере реконструкции общего имущества здания.
С момента вступления в законную силу Жилищного Кодекса Российской Федерации (2004 г.) порядок реконструкции многоквартиных домов регулировался ч. 3 ст. 36 ЖК РФ (3. Уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции.) ч. 2 ст. 40 ЖК РФ (2. Если реконструкция, переустройство и (или) перепланировка помещений невозможны без присоединения к ним части общего имущества в многоквартирном доме, на такие реконструкцию, переустройство и (или) перепланировку помещений должно быть получено согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.) п. 1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ (2. К компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относятся:1) принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта;)
В 2014 году в в пункт 6 ч.7 ст. 51 ГрК РФ были внесены изменения, которые устранили противоречия Жилищного и Градостроительных Кодексов Российской Федерации в отношении порядка реконструкции многоквартирных домов , а именно: законодатель дополнил п.6 ч.7 ст. 51 Градостроительного Кодекса Российской Федерации подпунктом 6.2. в следующей редакции «К указанному заявлению (примечание- к заявлению о выдаче разрешения на строительство) прилагаются следующие документы: …6.2. решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, принятое в соответствии с жилищным законодательством, в случае реконструкции многоквартирного дома, или, если в результате такой реконструкции произойдет уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме, согласие всех собственников помещений в многоквартирном доме.»
Что касается порядка реконструкции нежилых зданий, то получается более сложная схема. Т.е. с одной стороны к правоотношениям собственников помещений в нежилых зданиях вроде бы ( если я правильно понимаю вышеуказанные разъяснения высших судебных инстанций) применяются ч.3 ст. 36, ч.2 ст. 40, п.1 ч. 2 ст. 44 ЖК РФ законодательно указывающие, что для проведения реконструкции дома требуется решение общего собрания собственников помещений ( 2/3 голосов собственников), а в отдельных случаях и согласие всех собственников помещений , в то же самое время согласно п. 6 ч. 7 ст. 51 ГрК РФ для получения разрешения на строительство, т.е. документа необходимого для осуществления реконструкции нежилого здания, в любом случае требуется согласие всех собственников объекта капитального строительства, т.е. положение какое было в отношении реконструкции многоквартирных домов в период с 2004 по 2014 г.г.
Существующий порядок реконструкции нежилых зданий, находящихся в долевой собственности , вызывает целый ряд вопросов не только у меня, но наверное у всех кто хоть немного сталкивался с этим вопросом. Мне например непонятно почему перечень общего имущества собственников нежилого здания (лифты, крыша, лестницы и др.) аналогичен перечню общего имущества собственников жилого здания, а порядок реконструкции этого имущества имеет существенные отличия ? Почему вопросы, которые необходимо согласовать и при эксплуатации жилого здания, и при эксплуатации нежилого здания (управление, текущий и капитальный ремонт, использование земельного участка и др.), одни и те же, а вот порядок согласования этих вопросов, по непонятным причинам, различный ? О «балансе интересов» большинства и меньшинства и говорить не приходится. А там где не предусматривается «баланс интересов» большинства и меньшинства неизбежно создаются благоприятные условия для злоупотребления правами.
Кроме того создается устойчивое мнение о том, что лица, установившие вышеописанный порядок, не совсем ясно представляют что собой в действительности представляет такой порядок согласования. Я, как практикующий юрист неоднократно принимал участие в общих собраниях членов СНТ, ГСК, ТСЖ, собственников многоквартирных домов, и с уверенностью могу сказать, что очень трудно найти общее согласие в объединении, включающем более одного члена, а если таких членов 10, 20,50…
Буду рад узнать мнение всех, кого может заинтересовать данная тема.

P.S. Когда я решил написать эту статью, я конечно сомневался в обоснованности изложенных выше доводов. Сомнения развеялись, после того как на просторах всемирной паутины я ознакомится со статьёй кандидата юридических наук БЕТХЕР В.А. «Реконструкция и перепланировка нежилых помещений: Законодательные коллизии и пробелы», опубликованной в Вестнике Омского университета, серия «Право» № 3 (32), стр. 112-119, в которой рассматривается исследуемый вопрос и по сути излагаются те же доводы. С момента публикации этой статьи прошло уже почти 7 лет , но, как говорится воз и ныне там…