Договор займа с отменительным условием. Юридически грамотно?

#1
Доброго времени суток, уважаемые юристы! Прошу Вашей компетентной помощи.
Я военнослужащий. Планирую приобрести жилье (дом с участком) по программе "Военная ипотека". Есть возможность того, что строитель (физ. лицо). Приобретает на свое имя земельный участок и возводит на нем дом по моему проекту. После окончания строительства я выкупаю у него дом и участок по "Военной ипотеке". В свою очередь, строитель требует внести первоначальный взнос (200-300 тыс.руб.). В случае невыполнения своих обязательств строитель указанную сумму возвращает (с неустойкой). Как документально оформить процесс передачи денег, чтобы в случае, если он не уложится в сроки или по другим причинам (не зависящим от меня) я не приобрету это строение с участком была возможность вернуть деньги.
Строитель согласен заключить этот договор, внушает доверие, строительством занимается более 5-ти лет, в том числе под ипотеку (но не военную).
Знакомые посоветовали процесс передачи денег оформить, как займ. Ниже прикреплен файл договора займа. Посмотреть вложение 1 Договор займа.doc
1. Корректен ли он?
2. Имеет ли он юридическую силу?
3. Есть ли необходимость заверять нотариально (или достаточно 2-ух свидетелей)?
4. Если мои мысли в корне не верны, то натолкните, пожалуйста, на корректное решение этого вопроса.
Вкратце суть договора:
Я даю деньги строителю (физ. лицо) под проценты (в роли неустойки). В случае успешности строительства, если я приобретаю в собственность участок и дом, то строитель не обязан возвращать мне деньги. Если же он не укладывается в сроки или по причинам, не зависящим от меня, я не могу приобрести дом и участок, то строитель возвращает мне деньги и неустойку.
Надеюсь на понимание и помощь. Спасибо.