Помогите разобраться с ДНП, или бизнес по русски

#1
Категория земель: Земли сельскохозяйственного назначения
Разрешенное использование: Для дачного строительства
Официальный адрес по кадастру: МО, Ленинский район, с.п. Ивановское(например), м-рн Лесные Дубравы(например).
Т.е. данной «нарезке» участков на поляне в лесу, администрация района своим постановлением присвоила адрес микрорайона с 2016 года. До этого было просто участок №26, вблизи с.п. Ивановское и всё.
Как всё начиналось. Московская область. В 2009 году Компания ООО «ХХХ» (далее просто ХХХ) на поляне в глубине леса нарезала участков (назовем условно далее Поселок), более 500 участков. Начала продавать. Т.к. участки в глубине леса - к нему вела одна чудовищно разбитая дорога. Для выгодных условий продажи- данную дорогу объявили под грузовики и прорубили/сделали через лес ещё один заезд(асфальт) в поселок прямо на шоссе. Поставили при въездах шлагбаумы с охраной, Провели электричество в поселок, предварительно всё оформив на себя и начали продажи участков в КП «Лесные дубравы». Не маловажный факт, что после нарезки из одного большого участка-много маленьких на продажу, остался один участок, который соответственно занят под дороги и прочие зоны, что остались с нарезки.
В 2010 году они же организовали ДНТ и Управляющую компанию и всех добровольно-принудительно при покупке участков записывали в ДНТ и подписывали Договор на обслуживание инфраструктуры с УК «ХХХ». Участки продавались.
С 2012 году компания УК «ХХХ» начала выставлять счета за обслуживание поселка.
С 2014 года жители стали не довольны постоянными сборами за фиктивную работу, возглавили ДНТ и тем самым вошли в оппозицию с УК «ХХХ» (далее просто УК).
В результате большого количества собственников и противоречивости внутри общества, ДНТ фактически прекратило свою функционирование. Вносы почти никто не платил, денег у ДНТ нет.
УК правит всецело, выставляет счета и сама себе подписывает акты выполненных работ.
В 2016 году активные жители объединяются и создают уже ДНП «Лесные дубравы», а не ДНТ. За весь год набирается около 100 членов, осуществляется общий вывоз мусора, покос травы и другие мелкие функции. Т.к. все ЗОПы и Эл-во принадлежат УК и собственно управлять более не чем.
В 2017 году – меняют власть в поселке на новое правление. Увеличивают многократно взносы и под лозунгом «создадим красивый поселок» начинают обслуживать в основном чужую собственность: ремонт дорог, светильников, аренда постов охраны и т.д., т.е. собственность УК ну и конечно общее, как чистка дорог зимой, мусор и т.д. Выписывают сметы по ремонту дорог на миллионы рублей. Работы идут без открытых тендеров. Т.к. собрание собственников- всегда «балаган», придумывают голосовать «Уполномоченными»- прописали в устав, т.е. где один человек голосует от имени 10-20 человек сразу. Т.е. всё собрание- это 10 человек которые принимают все решения за всех. На собрании под протокол - утверждают многомиллионную смету содержания. И после всех свершений решают, что денег маловато и теперь должны платить абсолютно все, а не только члены ДНП. Всего около 500 собственников. К концу 2017 года - В ДНП около 150 человек и около 100 платят просто как добровольно, без членства.
ДНП Начинают «травить» несогласных/неплательщиков двумя путями:
1 путь, физический: Для этого, через УК- выделяют отдельно участок земли где есть «человеческий заезд в поселок», прямо кусок земли на 10 соток на заезд только и заключают на ДНП договор аренды на этот участок с правом обслуживания и содержания. И теперь блокирует въезд всем собственникам, кто не оплачивает их «конские» взносы. Мотивирую тем, что закон о недопущении собственника не нарушается, т.к. въезд в поселок существует и другой, по безумно разбитой дороге (реально легковая пройти не может)- езжайте в объезд, минут 30 и вы «дома». Подключили тревожную кнопку и поставили видеокамеры на въезд - ждут героев кто будет продавливать шлагбаумы.
2 способ, юридический. На собрании приняли форму Договоров как с членами так и собственниками ведущими индивидуальное хозяйство. Суммы платежей одинаковые, все услуги в полном объёме для всех. Выбрать что-то нельзя. Особенно тем кто зимой не бывает вообще, а платить обязан и за чистку снега, и за всё обслуживание как для круглогодичного ПМЖ. (изначально поселок дачный, проживают постоянно около 20% только, они собственно и члены и рулят всем).
А также во всех документах и квитанциях, начали оперировать понятием «территория ДНП Лесные дубравы», и ссылаясь на судебную практику выбивать взносы и закреплять за всеми задолженности перед ДНП:
Отсутствие договора между собственником земельного участка и садоводческим, огородническим или дачным некоммерческим объединением о порядке пользования объектами инфраструктуры, равно как и неиспользование земельного участка, не освобождает собственника от внесения платы за содержание имущества общего пользования некоммерческого объединения.

Пример. ДНП "З-2" обратилось в суд с иском к Т. о взыскании неосновательного обогащения в виде платы за пользование объектами инфраструктуры партнерства.

При рассмотрении спора судом установлено, что Т. на основании договора купли-продажи принадлежит на праве собственности земельный участок для ведения дачного хозяйства, расположенный на территории ДНП "З". Соглашение о порядке пользования объектами инфраструктуры и иным имуществом общего пользования Т. заключил с ДНП "З". На момент передачи ответчику в собственность вышеуказанного земельного участка имущество общего пользования находилось в собственности ДНП "З". На основании договора имущество общего пользования ДНП "З" было передано в безвозмездное пользование ДНП "З-2" с возложением на него расходов по содержанию данного имущества.

ДНП является основанной на членстве некоммерческой организацией, предметом деятельности которой является объединение усилий и возможностей индивидуальных землепользователей для наиболее полного удовлетворения их потребностей, в соответствии с этим ее основной целью является защита законных прав своих членов в области земельных отношений. ДНП вправе осуществлять деятельность по обеспечению управления территорией, в пределах которой находятся дачные земельные участки членов партнерства, ее обслуживание и эксплуатацию, обеспечение согласия владельцев участков о нормах общежития и порядке реализации ими своих прав по владению, пользованию и распоряжению своей собственностью, а также собственностью партнерства, создание благоприятной экологической обстановки на территории, надлежащих условий для ведения дачного хозяйства, создание и развитие инженерно-технической и социально-бытовой инфраструктуры на территории, имущественных и иных объектов общего пользования, ремонт и содержание инженерных сетей, дорог и других объектов общего пользования, обеспечение надлежащего технического, противопожарного, экологического и санитарного состояния дачных участков, общего имущества, земель общего пользования, прилегающей территории.

При разрешении спора судом установлен факт несения ДНП "З-2" расходов на содержание общего имущества, а именно дорог, сетей электроснабжения и водоснабжения, вывоз мусора, уборку территории и охрану территории партнерства.

Пунктом 9 решения внеочередного собрания членов ДНП "З-2" был утвержден размер ежемесячного членского взноса на содержание имущества общего пользования за одну сотку.

При этом пунктом 7 вышеуказанного решения был уточнен размер ежемесячного обязательного платежа за пользование объектами инфраструктуры и иным имуществом общего пользования ДНП "З-2" для лиц, не являющихся участниками партнерства.

Согласно правовой позиции, выраженной в определении Конституционного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2009 года N 1662-О-О, положения абзаца первого пункта 2 статьи 8 Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан", рассматриваемые в системном единстве с положениями абзаца третьего того же пункта и закрепляющие право граждан, ведущих садоводство, огородничество или дачное хозяйство в индивидуальном порядке, пользоваться определенным имуществом некоммерческого объединения, а также условия и порядок реализации этого права, включая судебные гарантии, призваны обеспечить справедливый баланс индивидуальных и коллективных интересов в данной сфере общественных отношений.

Исходя из положений статей 1 и 8 Федерального закона от 15 апреля 1998 года N 66-ФЗ "О садоводческих, огороднических и дачных некоммерческих объединениях граждан" установление размеров платежей и взносов для каждого собственника земельного участка относится к компетенции общего собрания членов ДНП и не связывается с членством в партнерстве. Расходы на содержание имущества общего пользования, бремя которых несет ДНП, являются обязательными платежами.

Удовлетворяя исковые требования, суд правильно исходил из того, что отсутствие договора с ДНП не влияет на отношения собственника земельного участка, расположенного на территории партнерства, и не может служить основанием для освобождения собственника земельного участка от установленной указанным законом обязанности участвовать в содержании имущества общего пользования путем внесения соответствующих платежей, установленных общим собранием членов ДНП.

*При этом суд обоснованно отклонил довод ответчика о том, что он не пользуется принадлежащим ему земельным участком и, следовательно, у него не возникло обязанности по содержанию имущества общего пользования, поскольку по смыслу части 1 статьи 209 ГК РФ, статьи 210 ГК РФ право собственности предполагает возможность собственника владеть, пользоваться и распоряжаться этим имуществом, собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества.*

Как остановить этот беспредел по 1-му и 2-у способу? Взносы собираются поднять на собрании 2018 года уже до 70.000-90.000 рублей в год.
Подчеркиваю, что на данной территории есть полумертвое, но юридически существующее ДНТ, где я являюсь членом. А так же у нынешнего ДНП нет в собственности ничего! Ни ЗОПов, ни Эл-ва с газом, ни даже куска земли в собственности. Только договора аренды с УК. Есть только неуёмный аппетит по взносам и куча амбиций.
Даже если включить логику, то вполне было резонно продумать какой-нить дачный тариф для тех кто не живет там. А то дачники- за весь сезон бывают 10-15 выходных, и то если повезет. А платить за всех кто живет круглогодично и обустраивает себе комфорт высокого класса- просто не допустимо. Получается, что земля «сельхозка» под дачи, а содержание теперь выходит под КП на «Рублевке». В связи с кризисом – цена на дом с участком «просела» и продавать там с убытком в 20-30% - просто ужас. Да и сколько сил и лет вложено туда.
Помогите пожалуйста реальным советом и в какую сторону двигаться! По идеи, если выиграть суд – или иметь заранее юридически точные аргументы, о том что не должна им платить, т.к. территория юридически микрорайона сельского поселения, а не ДНП. В муниципалитет микрорайона платятся налоги. Нет Договора на обслуживание с ДНП, т.е. я ничего у них не заказывала. Ну Объединилась группа людей, создали общество, решили себе править и сообща оплачивать за свои капризы и желания- при чём здесь я!? А если ещё создаться третье общество, СНТ Например. И тоже начнет якобы обслуживать и выставлять счета- им тоже надо молча платить? Ну не может же быть, чтоб горстка Царьков будет решать за всех 500 человек, сколько им «тупо» платить должны, а далее молчать в стороне, не задавая лишних вопросов и не сметь возмущаться.
 
Последнее редактирование модератором:
#2
Эта ситуация очень типична. Однако с изменением нового законодательства по 217-ФЗ арбитражная практика пока не изучена.
Исходные аргументы:
  1. по ПЗЗ территориальных образований и в Росреестре на территории в зоне садоводства, коими теперь стали ДНП и ДНТ для дачного строительства - вообще не предусмотрены земли общего назначения (не везде надеюсь, но вот в законе 217-ФЗ упомянуты),
  2. по ГК РФ и 217-ФЗ разделяются понятия "земли общего пользования" для населенных пунктов и "земли и имущество общего назначения" для СНТ,ТСН на сельхозземле для садоводства.
  3. в садоводстве можно с 1 марта 2019 года строить жилые дома и регистрироваться в них, уведомительно начать строительство, затем составить техплан и поставить на учет в Росреестре.
  4. платить теперь должны все, при этом принимать решение на общем собрании по порядку взимания взносов и суммы по смете могут все собственники 2/3 голосов, из них не менее 2/3 членов объединения СНТ, СН ТСН.
  5. что делать с декларацией положения 217-ФЗ о том, что земли и имущество общего назначения находятся в общедолевой собственности всех собственников в пропорции площади земельного участка.
  6. что делать с положением ГК РФ, где указано, что только собственники имеют право иметь в долевой собственности земли общего пользования, и земли общего пользования могут находится только в долевой собственности частных собственников земельных участков.
  7. Как перевести землю из СХ2 в Ж2 или установить границы населенного пункта в особо сложных случаях, когда в СНТ земли общего назначения находятся в собственности застройщика бывшего дачного поселка, а теперь СНТ, СН ТСН на земле сх назначения.
Вопросы есть, ответов пока нет. Просьба юристам включиться в это обсуждение.
 

Татьяна

Эксперт, Экс-модератор
#3
на данной территории есть полумертвое, но юридически существующее ДНТ, где я являюсь членом. А так же у нынешнего ДНП нет в собственности ничего!
Добрый день! Как развивается ситуация?
Вопрос, конечно, надо решать юридически.
Я правильно поняла, что земельные участки принадлежат ДНТ и гражданам на праве собственности, а не на праве аренды?
Все права как раз у этого "полумертвого" ДНТ, т.к. у ДНТ зарегистрированы права на земельные участки.
Чтобы исправить каким-то образом ситуацию, нужно собрать общее собрание членов садоводства, избрать нового председателя. Внимательно почитать договор с УК, особенно раздел о расторжении договора. В соответствии с написанным (если порядок прописан), или в соответствии с ГК расторгнуть договор с УК.
Решить на общем собрании, каким образом будут рассчитываться и уплачиваться взносы, нужна ли новая УК и прочие насущные проблемы.