Неисполнение предварительного договора купли-продажи недвижимости м/у физлицами

[ЕленаЗуева]

Добрый день, уважаемые участники форума.
Мне необходима консультация по поводу неисполнения предварительного договора купли-продажи недвижимости между физлицами.
Я одна из сторон)
Полезла в ГК и засомневалась, не накосячила ли я с пропуском сроков((

Суть ситуации:
21.12.15 между мной (продавец) и другой стороной (покупатель) был заключен предварительный договор купли продажи жилого дома сроком на год ( в простой письменной форме в двух экз).
В условиях договора был предусмотрен задаток 300 т р и ежемесячные выплаты в счет основной суммы (3120т.р).
к 21.12.16 сумма выплачено около 30 % суммы договора (имеются расписки), при этом нарушались условия ежемесячной выплаты.
После этого не было заключено дополнительного соглашения. И в связи с тем, что сумма полностью не выплачена-основной договор не был заключен.
За последние 9 месяцев не было проведено ни одного платежа в счет погашения долга.
Покупатель на связь выходит, но кормит обещаниями.
Меня волнуют два момента:

- Если мною не было направлено требование о заключении основного договора в течение 6 месяцев после окончания действия предварительного договора (если я правильно разобралась в ГК), в данной ситуации считается ли что покупатель должен мне остаток средств?
И что необходимо предпринять мне сейчас в ситуации, если договор уже утратил силу?
- Могу ли я взыскать невыплаченные средства в досудебном или судебном порядке? А так же потребовать проценты. Какие перспективы?
С уважением, Елена

 

[Zorrander]

Если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный и содержащий обязательство заключить на предусмотренных в нем условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом в предварительном договоре установлена обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора оплатить стоимость этого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать предварительный договор как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате (например, Определение Верховного Суда РФ от 10.05.2016 N 78-КГ16-13).
Таким образом, судя по описанному Вами, учитывая, что согласно условиям договора, основной договор должен был быть заключен через год после заключения предварительного, и, соответственно, выплаты всей стоимости договора, Вы заключили не предварительный, а основной договор купли-продажи недвижимости в рассрочку (вне зависимости от того, какое название этого договора указали).

 

[Рыжая Танюшка]

ЕленаЗуева, вы не указали, был ли дом фактически передан покупателю? Если был, то, пожалуй, я соглашусь с коллегой, что

Вы заключили не предварительный, а основной договор купли-продажи недвижимости в рассрочку (вне зависимости от того, какое название этого договора указали).

при этом, по всей видимости, регистрацию перехода права собственности не произвели.
Если же дом фактически не передавался и покупатель им не пользовался, то, если исходить из норм ГК РФ:

4. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.
5. В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

ст. 429, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017)

и вами

не было направлено требование о заключении основного договора в течение 6 месяцев после окончания действия предварительного договора

то договор прекратился и вы обязаны вернуть деньги покупателю.

6. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

ст. 429, "Гражданский кодекс Российской Федерации (часть первая)" от 30.11.1994 N 51-ФЗ (ред. от 29.07.2017)

 

[Zorrander]

Даже если дом передан не был!!! Предварительный договор не может содержать условие о полной оплате до заключения основного договора. Только задаток. А как следует из вопроса:

В условиях договора был предусмотрен задаток 300 т р и ежемесячные выплаты в счет основной суммы (3120т.р).

 

[ЕленаЗуева]

Даже если дом передан не был!!! Предварительный договор не может содержать условие о полной оплате до заключения основного договора. Только задаток. А как следует из вопроса:

Благодарю за внимание к теме,
По документам дом еще мой. В предварительном договоре указано, что окончательный расчет будет произведен при заключении основного договора.
Исходя из этого, какие шаги я могу предпринять, чтобы получить остаток суммы?

 

[Zorrander]

По документам дом еще мой

Это как раз понятно!

окончательный расчет будет произведен при заключении основного договора.

А что, на данный момент что-то должно было остаться?

какие шаги я могу предпринять, чтобы получить остаток суммы?

Я бы лично поразвлекался (если время позволяет): вначале иск о регистрации права, а затем иск о взыскании задолженности с мерами обеспечения иска в виде наложения ареста на их дом. Естественно, организуйте доказательства уклонения прежде.

 

[ЕленаЗуева]

Это как раз понятно!

А что, на данный момент что-то должно было остаться?

Я бы лично поразвлекался (если время позволяет): вначале иск о регистрации права, а затем иск о взыскании задолженности с мерами обеспечения иска в виде наложения ареста на их дом. Естественно, организуйте доказательства уклонения прежде.

На данный момент еще более 70 % не выплачено) Я понимаю этот пункт так-как только осталась последняя сумма, которую необходимо внести-оформляем основной договор, идем в регистрацию и передается последняя сумма в обмен на права на дом

Мне, конечно, больше деньги нужны и срочно) Но возможно, таким ходом событий можно хотя бы "поднапугать", чтоб шевелились.
Я так и предполагала действовать, если бы не задумалась, о том, действителен ли еще договор