Как осуществить расторжение договора найма жилого помещения?

#1
Всем привет!! Расторжение договора найма жилого помещения происходит лишь через суд? Интересует расторжение сделки по инициативе собственника жилища, причина - аварийное состояние жилища, признание его непригодным для дальнейшего проживания. :thank_you:
 

lvovairina

Пользователь
#2
Всем привет!! Расторжение договора найма жилого помещения происходит лишь через суд? Интересует расторжение сделки по инициативе собственника жилища, причина - аварийное состояние жилища, признание его непригодным для дальнейшего проживания. :thank_you:
Возможно расторжение и во внесудебном порядке. Но на это необходимо согласие сторон. Если одна из сторон против, то дорога в суд. А в чем вопрос то конкретно? Если вы как наймодатель хотите расторгнуть договор по причине аварийности, то вы обязаны предоставить иное жилое помещение.
 
#3
Всем привет!! Расторжение договора найма жилого помещения происходит лишь через суд? Интересует расторжение сделки по инициативе собственника жилища, причина - аварийное состояние жилища, признание его непригодным для дальнейшего проживания. :thank_you:
Статья 687. Расторжение договора найма жилого помещения

1. Наниматель жилого помещения вправе с согласия других граждан, постоянно проживающих с ним, в любое время расторгнуть договор найма с письменным предупреждением наймодателя за три месяца.
2. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию наймодателя в случаях:
невнесения нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме в случае невнесения платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа;
разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает.
По решению суда нанимателю может быть предоставлен срок не более года для устранения им нарушений, послуживших основанием для расторжения договора найма жилого помещения. Если в течение определенного судом срока наниматель не устранит допущенных нарушений или не примет всех необходимых мер для их устранения, суд по повторному обращению наймодателя принимает решение о расторжении договора найма жилого помещения. При этом по просьбе нанимателя суд в решении о расторжении договора может отсрочить исполнение решения на срок не более года.
3. Договор найма жилого помещения может быть расторгнут в судебном порядке по требованию любой из сторон в договоре:
если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания, а также в случае его аварийного состояния;
в других случаях, предусмотренных жилищным законодательством.
4. Если наниматель жилого помещения или другие граждане, за действия которых он отвечает, используют жилое помещение не по назначению либо систематически нарушают права и интересы соседей, наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения.
Если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе в судебном порядке расторгнуть договор найма жилого помещения. В этом случае применяются правила, предусмотренные абзацем четвертым пункта 2 настоящей статьи.

----------

В России основания для расторжения договора найма жилья закреплены в ст. 687 Гражданского кодекса РФ (далее - ГК РФ). При этом можно выделить основания, по которым только наймодатель вправе заявить о расторжении договора найма жилья, и основания, по которым обе стороны могут расторгнуть такой договор.
Основания прекращения договора по инициативе наймодателя можно разделить на две группы в зависимости от того, вправе он или обязан сделать предупреждение об этом нанимателю. К первой группе относятся основания, при наличии которых наймодатель вправе сделать такое предупреждение нанимателю:
а) невнесение нанимателем платы за жилое помещение за шесть месяцев, если договором не установлен более длительный срок, а при краткосрочном найме - невнесение платы более двух раз по истечении установленного договором срока платежа (абз. 2 п. 2 ст. 687 ГК РФ). В практике поднимался вопрос, является ли основанием для расторжения договора регулярное внесение нанимателем наемной платы в размере меньшем, чем полагается по договору найма жилья. Рассматривая данное обстоятельство, Президиум Московского областного суда пришел к выводу, что, несмотря на то что плата вносилась в недостаточном объеме, она вносилась ежемесячно, и, следовательно, это не является основанием для расторжения договора, которое предусматривается в ст. 687 ГК РФ <1>. Кроме того, в судебной практике возникал спор, является ли основанием для расторжения неиспользование жилого помещения нанимателем в течение нескольких лет при регулярном внесении наемной платы. Верховный Суд РФ встал на позицию необоснованности расторжения договора по данному основанию <2>;
--------------------------------
<1> Обобщение практики рассмотрения дел Президиумом Московского областного суда за 2009 год: Обобщение Московского областного суда от 1 июня 2010 года // СПС "КонсультантПлюс".
<2> Определение Верховного Суда РФ от 19 октября 1998 г. N 75-В98пр-18 // СПС "КонсультантПлюс".

б) разрушение или порча жилого помещения нанимателем или другими лицами, за действия которых он отвечает (абз. 3 п. 2 ст. 687 ГК РФ). При этом, как было отмечено М.И. Брагинским и В.В. Витрянским, понятие жилого помещения имеет широкое значение, не ограниченное им самим в качестве предмета найма, а охватывает все имущество, право пользования которым в соответствующем объеме получает наниматель <3>.
--------------------------------
<3> Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 386.

Принимая во внимание, что расторжение договора найма жилья влечет серьезные последствия для нанимателя в виде выселения его из жилого помещения, законодатель предусмотрел особый механизм, защищающий нанимателя: при обращении наймодателя в суд по данным основаниям суд вправе вынести решение о предоставлении нанимателю срока (не более года) для устранения нарушений. При неустранении нанимателем допущенных нарушений и после повторного обращения наймодателя суд может вынести решение о расторжении договора. При этом по просьбе нанимателя суд может в своем решении отсрочить его исполнение, но на срок не более года (абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ). По мнению некоторых авторов <4>, усмотрение суда излишне широко заложено в реализацию данной схемы, поскольку при очевидности всех нарушений, допускаемых нанимателем, наймодатель зависит от окончательного решения суда, которое может быть вынесено только через несколько лет после первого обращения наймодателя.
--------------------------------
<4> См.: Карпухин Д.В., Забелова Л.Б. Коммерческий наем жилого помещения: особенности расторжения договора // Жилищное право. 2010. N 7. С. 4.

Ко второй группе оснований, при наличии которых наймодатель обязан сделать предупреждение нанимателю, относятся:
в) использование нанимателем или лицами, за действия которых он отвечает, жилого помещения не по назначению (абз. 1 п. 4 ст. 687 ГК РФ). Нормы о назначении жилого помещения и пределы его использования устанавливаются в ст. 17 Жилищного кодекса РФ. Так, закрепляется, что жилое помещение предназначено для проживания граждан. При этом допускается использование жилого помещения для профессиональной или индивидуальной предпринимательской деятельности, если это не нарушает права и законные интересы соседей, а также если при этом соблюдаются законодательные требования, которые предъявляются к жилым помещениям;
г) систематическое нарушение нанимателем или лицами, за которых он отвечает, прав и интересов соседей (абз. 1 п. 4 ст. 687 ГК РФ).
Требование о необходимости сделать предупреждение до обращения с иском в суд в этих случаях сформулировано в законодательстве нечетко, так как в тексте упомянутой статьи установлено, что "наймодатель может предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения". Одни авторы <5> придерживаются позиции, что досудебное урегулирование возникших разногласий закрепляется императивно, другие <6> - что наймодатель вправе (но не обязан) предупредить нанимателя о необходимости устранения нарушения. В действительности если вынесение предупреждения является диспозитивным, то целесообразность включения такого положения в ГК РФ вызывает справедливые сомнения. Поэтому первая позиция представляется более обоснованной.
--------------------------------
<5> См., например: Брагинский М.И., Витрянский В.В. Договорное право. Кн. 2: Договоры о передаче имущества. М.: Статут, 2002. С. 390; Абрамова Е.Н., Аверченко Н.Н, Арсланов К.М. и др. Комментарий к Гражданскому кодексу РФ. Часть вторая: Учебно-практический комментарий / Под ред. А.П. Сергеева. М.: Проспект, 2010; СПС "Гарант".
<6> См.: Авилов Г.Е. Комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации (часть вторая) / Под ред. О.М. Козырь, А.Л. Маковского, С.А. Хохлова. М.: МЦФЭР, 1996. С. 43; Постатейный комментарий к Гражданскому кодексу Российской Федерации, части второй: В 3 т. / Под ред. П.В. Крашенинникова. М.: Статут, 2011. Т. 1. С. 323.

В случае если наниматель или другие граждане, за действия которых он отвечает, после предупреждения продолжают использовать жилое помещение не по назначению или нарушать права и интересы соседей, наймодатель вправе обратиться в суд с требованием о расторжении договора найма жилого помещения. При этом применяются правила абз. 4 п. 2 ст. 687 ГК РФ, которые регулируют первые два основания.
Помимо оснований, по которым только наймодатель может расторгнуть договор найма жилья, в законодательстве предусмотрены также общие для нанимателя и наймодателя основания прекращения такого договора. В абз. 2 п. 3 ст. 687 ГК РФ установлено, что наниматель и наймодатель вправе расторгнуть договор найма жилого помещения в судебном порядке в двух случаях: а) если помещение перестает быть пригодным для постоянного проживания (например, снижение до недопустимого уровня надежности здания, прочности и устойчивости строительных конструкций и оснований, несоблюдение необходимых санитарно-эпидемиологических требований и гигиенических нормативов и т.д.); б) в случае аварийного состояния жилого помещения (например, деформация фундаментов, стен, несущих конструкций). Кроме того, Гражданским кодексом РФ установлено, что в жилищном законодательстве могут быть предусмотрены и иные основания для расторжения данного договора (абз. 3 п. 3 ст. 687). Следует заметить, что в настоящий момент в Жилищном кодексе РФ такие основания отсутствуют, поскольку российское жилищное законодательство практически не регулирует договор коммерческого найма жилого помещения <7>. Статья 91.10 Жилищного кодекса РФ касается не коммерческого, а другого вида найма жилья - найма жилого помещения жилищного фонда социального использования.

С уважением Максим