Займы под залог недвижимости: по какой схеме работать с инвесторами?

#1
Здравствуйте.

ИП выдает займы под залог недвижимости, берет (занимает) деньги у физлиц/инвесторов под меньший процент, выдает их клиентам под больший процент.
При этом, с клиентами он заключает договор залога, который регистрируется в росреестре, и договор займа. С инвесторами заключает просто договор займа.
Но такая схема работы ненадежна для инвесторов, так как нет гарантий, что они смогут вернуть свои инвестиции с процентами назад.

Рассматривали следующую схему: между ИП и клиентом заключается договор займа. А между клиентом и инвестором договор купли-продажи.
Однако, считаем, что такая сделка может быть оспорена, и займ получится ничем не обеспеченный. Плюс ко всему, невозможно контролировать объект "залога", так как инвестор может его просто продать, например.

Подскажите пожалуйста, как еще можно оформить отношения между ИП и инвестором, чтобы обезопасить обе стороны (вложения инвестора должны быть чем-либо обеспечены, и обе стороны должны получать свою часть прибыли)?
 

SAUFER

Эксперт
#2
Здравствуйте, Petrovsky. Вот еще бы понять, данные физлица имеют статус ИП? Потому что если имеют то вполне можно применять на мой взгляд договор товарищества. Ваш инвестор-ИП по такому договору делает вложения в виде денег, вы, к примеру, в виде услуг, вместе достигнете общую цель и поделите прибыль пропорционально вкладам.
ГК РФ Статья 1041. Договор простого товарищества
1. По договору простого товарищества (договору о совместной деятельности) двое или несколько лиц (товарищей) обязуются соединить свои вклады и совместно действовать без образования юридического лица для извлечения прибыли или достижения иной не противоречащей закону цели.
2. Сторонами договора простого товарищества, заключаемого для осуществления предпринимательской деятельности, могут быть только индивидуальные предприниматели и (или) коммерческие организации.
ГК РФ Статья 1048. Распределение прибыли
Прибыль, полученная товарищами в результате их совместной деятельности, распределяется пропорционально стоимости вкладов товарищей в общее дело, если иное не предусмотрено договором простого товарищества или иным соглашением товарищей. Соглашение об устранении кого-либо из товарищей от участия в прибыли ничтожно.
 
#3
Здравствуйте, Petrovsky.
Вот еще бы понять, данные физлица имеют статус ИП? Потому что если имеют то вполне можно применять на мой взгляд договор товарищества. Ваш инвестор-ИП по такому договору делает вложения в виде денег, вы, к примеру, в виде услуг, вместе достигнете общую цель и поделите прибыль пропорционально вкладам.
Спасибо за ответ!

К сожалению они не ИП.

Как думаете, а если выступать брокером в каждой сделке, и заключать договор оказания услуг, в котором сослаться на конкретные договоры займа и залога между инвестором и клиентом?

В договоре услуг прописать комиссию, в виде половины от прибыли инвестора, будь то ежемесячное получение процентов, или же прибыль от продажи недвижимости при невозврате?
 

SAUFER

Эксперт
#4
Petrovsky, как вариант в принципе допустимо. Но в таком случае по тексту документа нужно все изложить подробно, чтобы в будущем стороны не имели друг к другу претензий.