Продажа нежилого помещения с долгами по ЖКХ

[Fli]

Здравствуйте.
Хотелось бы получить консультацию. В 2010-11 годах мной был заключен предварительный договор с покупателем на покупку им нежилого помещения,которое принадлежало мне. Договор был с рассрочкой платежа. В предварительном Договоре указывалось, что покупатель пользуется помещением и платит все платежи по ЖКХ. Так и было. По разным причинам, основной договор по продажи помещения был заключен только летом 2015 года. В котором тоже прописали, что в в случае возникновения долгов покупатель их оплачивает, а именно с 2010 г. В 2016 году на покупателя подали иск за долги по ЖКХ за это помещение. Меня привлекли как третье лицо. Чем мне все это грозит? Могут на меня все это развернуть?
Спасибо.

 

[Олег Романов]

Fli, здравствуйте.

прописали, что в в случае возникновения долгов покупатель их оплачивает, а именно с 2010 г

В 2016 году на покупателя подали иск за долги по ЖКХ

Чем мне все это грозит? Могут на меня все это развернуть?

Выше, описываю ситуацию, вы сами, собственно, дали внятный ответ на ваши опасения (я процитировал главные тезисы). Обязательства сторон по договору вытекают как раз-таки из договорных отношений, а не в силу закона. Не вижу повода для переживаний.

 

[Fli]

Спасибо за ответ.
Я собственно и не переживала до тех пор пока не получила повестку в суд,явиться в качестве 3 лица.
Покупатель гр.Вьетнама.
Замужем за россиянином.Долг очень большой.
Они начнут всеми путями от него отбрыкиваться.
Боюсь начнут говорить,что я твояине понимай или говорить ,что по предварительному договору акта не было передаточного или что договор с УК я подписывала в 2010 году(до их появления).
Вот я и думаю,что бы на их месте можно было сделать,и как мне не втянуться в эти разборки.
Была на пред.заседании показывала судье первый экз договора купли-продажи,судья сказала ,что ко мне вопросов нет.
На первое заседание не ходила.
Скоро второе,пришла повестка.
Вот я и не знаю идти или нет??

 

[Златоухий]

В предварительном Договоре указывалось, что покупатель пользуется помещением и платит все платежи по ЖКХ.

В котором тоже прописали, что в в случае возникновения долгов покупатель их оплачивает, а именно с 2010 г.

Эти договоры определяют права и обязанности покупателя и продавца, а не покупателя и исполнителя коммунальных услуг. Если долг возник в период, когда вы являлись собственником, то вы и должны быть ответчиком.

что бы на их месте можно было сделать

На их месте я бы сослался на правовую позицию ВС РФ, изложенную в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2(2015).

 

[Fli]

Вы считаете,что договор купли продажи,зарегестрированный в рег.палате.
Не действителен.?
И пункт в нем о том,что покупатель берет на себя бремя ответственности за долги по ЖКХ,не является обязательным к исполнению.?

 

[Златоухий]

Вы считаете,что договор купли продажи,зарегестрированный в рег.палате.
Не действителен.?

Из чего вы сделали этот вывод?

не является обязательным к исполнению.?

Такую обязанность покупатель несет перед вами, а не перед исполнителем. Собственно, читайте обзор и судебные акты, принимаемые в соответствии с указанной позицией.

 

[Fli]

Как раз то что прописано в договоре купли-продажи меня не беспокоит.
По этому договору покупатель должен оплатить все долги.
Да и по совести,он тоже должен,так как пользовался помещением,я не имела даже ключа от него.
Меня волнуют ,может быть ,есть еще лазейки законодательные,как покупателю отвертеться от этих долгов и втянуть меня в эти разбирательства.

----------

По договору покупатель берется оплатить все долги.
Разве это не является цессией по этим долгам.УК поставлена в известность.

 

[Златоухий]

Разве это не является цессией по этим долгам

Интересное у вас представление о цессии.

УК поставлена в известность.

Ну и что? Пользователь нежилого помещения соответствующий договор с УК не заключал.

По этому договору покупатель должен оплатить все долги.

Можете предъявить ему иск. Если уплатите долг.

Дело, я так понимаю, рассматривается в сою. Может, и соскочите...

 

[Fli]

Хорошо.
Тогда еще вопрос.
Это помещение у меня в собственности с2013 г.
До этого был предварительный договор с застройщиком.
В котором прописана моя обязанность платить по ЖКХ.
То есть ,по вашему,с 2009 по 2013 г.я не несу перед УК ни каких обязательств.
Тогда какого черта они предъявляют иск с 2010 года.?
Я собственником стала только в 2013 г.
До этого мало того,что была не собственником,так и не могла им стать,так как на застройщика был наложен арест и пока он не был снят я не могла совершать ни каких официальных действий с этим помещением.

 

[Златоухий]

В котором прописана моя обязанность платить по ЖКХ.

С какого момента?

Тогда какого черта они предъявляют иск с 2010 года.?

Почему вы об этом меня спрашиваете?
К тому же что мешает ответчику заявить о пропуске сид?

 

[Fli]

И еще вопрос.
Можно же заявить по этим долгам о пропуске срока давности.
Там получится с ноября 2013 г.,а не с 2010 г как хочет УК и еще пени.
У покупателя своя история,он не злостный не плательщик.
У него была договоренность с бывшим директором УК.
Который уволился и про все забыл,а документов ни каких о договоренности о покупателя нет.

 

[Златоухий]

Можно же заявить по этим долгам о пропуске срока давности.

Ну пусть заявляет.

документов ни каких о договоренности о покупателя нет.

Смысл тогда о них вспоминать. :cop:

 

[Fli]

Моя обязанность по оплате ЖКХ была прописана в предварительном договоре с момента его подписания.

Мне говорили,что по долгам жкх нет срока давности.
Передам им,пусть заявляют.

----------

У меня еще вопрос.
Как лучше поступить.
Держаться линии я не я и хата не моя,вот у меня договор ничего не знаю.
Или пойти единым фронтом с покупателем.
Да,они пользовались,да должны платить,но у них были договоренности с бывшим директором УК.
Я же в курсе всего этого была,они мне пару раз даже письма приносили,что у них долгов нет.
Другое дело,что я это все по выкидывала.
Так как последний раз это письмо было года 2-3 назад,да и помещение почти полтора года как продано.
Не ожидала я всех этих судебных разбирательств,да еще и с моим привлечением.

 

[Златоухий]

Моя обязанность по оплате ЖКХ была прописана в предварительном договоре с момента его подписания.

До ввода мкд в эксплуатацию никаких ЖКУ не существует по умолчанию. Но опять-таки нужно см. доки.
В свое время ВС указал, что

При рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные. К отношениям, вытекающим из таких договоров, заключенных гражданами - участниками долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной названным Федеральным законом.

"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)

Если в вашем случае речь идет именно о таком договоре (заключенном с нарушениями), то такие условия недействительны в силу той же ст. 16 закона "О защите прав потребителей".

Или пойти единым фронтом с покупателем.

Ну мне же неизвестна их позиция или позиция их представителя. Без ее знания и изучения всех документов отвечать на такие вопросы стремненько.

они пользовались,да должны платить

Еще раз: ответственность за неисполнение обязательств, вытекающих из указанных вами договоров, они несут перед вами, а не перед ук. В отсутствие договора между ответчиком и ук у ук просто-напросто нет никаких оснований для предъявления иска к нему. Но сою это сою.

 

[Fli]

У меня не было ДДУ.
Был Предварительный договор.
Из которого вытекала обязанность продавца заключить основной договор.
Продавец не мог со мной заключить сразу основной договор так как дом не был введен в эксплуатацию.После ввода в эксплуатацию,застройщик оформлял на себя ,в собственность построенное имущество,после этого можно было регистрировать основной договор и получать собственность.
Сразу после того,как застройщик оформил мое помещение в собственность на него был наложен арест третьим лицом за долги.
Только через три года застройщик снял арест и я смогла оформить на себя помещение.
Но в моем предварительном договоре была прописана моя обязанность по оплате ЖКХ.
Я попробовала в тот момент выступить по поводу того что не законно меня принуждать оплачивать ком услуги
Но меня тыкнули носом в пункт пред.договора и обязали заключить договор с УК и начать платить.
Когда появился покупатель,я оповестила УК ,что теперь он несет все бремя ответственности за помещение,ну и как я уже писала,у покупателя были хорошие отношения с директором УК,он был в курсе всего происходящего.


Собственно в суд подала не УК ,УК эта сгинула ,куда то в регион,закрылась.
Но продала свои долги,какой то ООО,они и ходят по судам.А с этим ООО я договоров не заключала ни каких .
Не знаю существенное это дополнение или нет.

 

[Златоухий]

У меня не было ДДУ.
Был Предварительный договор.

Вы то ли не слышите, то ли не слушаете, то ли не понимаете, что вам говорят.
Читайте

"Обзор практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013)

В нем и про предварительные ДКП.

А с этим ООО я договоров не заключала ни каких .

Ну и что? Ук могла передать требование, если договором с вами не был предусмотрен запрет уступки.

 

[Fli]

В договоре с УК есть такой пункт.
Не распространять конфиденциальную информацию касающуюся собственника или пользователя помещения(передавать ее иным лицам,в т.ч.организациям)без письменного разрешения Собственника и пользователя помещения или иные законные основания.

----------

Прочитала я судебную практику.

Все понятно,и раньше было.Что арест нельзя было накладывать на помещение,которое продано по пред договору,что надо было идти в суд.
Мне от этого то что?
Сейчас это не имеет ни какого значения.
Все это было в 2009-2013 годах.Помещение я получила.
Меня волнует проблема долгов по ЖКХ.

Хорошо.По вашему мнению.
Я должна оплатить эти долги,а потом идти со своим договором судиться с покупателем.
Я могу заявить про срок исковой давности?
Так как в иске указана дата требований с июля 2010 по апрель 2015 ,а расчеты,которые прилагаются с октября 2013 по апрель 2015.
То есть типа за три года.
Как с этим бороться??
Я заявлю,что срок истек,а они ,а мы вам и не рассчитываем за весь срок а только за 17 месяцев.
Только там получается каждый месяц стоит по 60000 тыс.
Это за 100 метровое помещение,на первом этаже жилого дома.
Там Эл.энергии 240 000 тыс кв.т пишут.
Как с этим быть?
Сейчас ,новая компания, выставляет покупателям платежи от 10-12 тыс в месяц,это с учетом кап ремонта.
Как тут быть?

 

[Златоухий]

Меня волнует проблема долгов по ЖКХ.

Только о них мы и говорим.

Сейчас это не имеет ни какого значения.

Ну-ну. Два раза повторять одно и то же я не буду.

 

[beginer]

Если в договоре все написано, как вы говорите, то не стоит опасаться ничего