Право на жилье при возможном разделе имущества

#1
Речь о разводе не идет, но ситуация складывается что все возможно в будущем.
В браке куплена квартира в общую собственность (без долей). Плюс там прописан ребенок и плюс я и жена.

Также у меня есть квартира, которая по договору дарения перешла ко мне от отца. Соответственно, жена на нее никак не может претендовать. Хочу ее продать и купить дом в деревне (или как вариант земельный участок с последующим строительством).

С меня требуют, чтобы я разделил нашу с женой квартиру на доли, и подарил свою долю сыну (или жене). Соответственно как я понимаю, теряю возможность в будущем в случае развода что-то получить при разделе. В принципе это ладно, для сына не жалко если что. Но может так сложиться, что продав родительскую квартиру и купив дом, этот дом будет считаться как совместном имуществом и при разводе значит делим пополам. В деньгах у меня получается тогда, что хватит купить старый дом для постоянного проживания.

Как-то это настораживает, поэтому вопрос. Есть какой-то вариант с переводом нашей квартиры на сына или жену, чтобы в дальнейшем при разводе я имел шансы что-то истребовать. На ум приходит добавить строчку в договор дарения, что я, даритель сохраняю возможность проживания в данной квартире. Думаю, что если квартира будет продаваться когда-нибудь не каждый покупатель согласиться ее взять без моего согласия.
 
#2
Но может так сложиться, что продав родительскую квартиру и купив дом, этот дом будет считаться как совместном имуществом и при разводе значит делим пополам.
Не может сложится, а так и будет, потому что приобретенная в браке на вырученные средства от продажи подаренного вам имущества недвижимость уже будет совместно нажита (развод не оформлен).
На ум приходит добавить строчку в договор дарения, что я, даритель сохраняю возможность проживания в данной квартире.
Это называется смешанный договор и он регулируется п.3 ст.421 ГК РФ. Если кратко по сути, то в договор дарения добавляется положение о том, что
даритель после отчуждения права собственности сохраняет за собой право владения и пользования квартирой в течение всей своей жизни, а одаряемый обязуется не чинить ему препятствий в том.
Т.е. договор кроме договора дарения предусматривает так же и обязательство по сохранению за дарителем права собственности на подаренную квартиру.
Помимо всего прочего, в таком документе возможно оговорить порядок пользования недвижимым имуществом.
Относительно вашего высказанного мнения:
Думаю, что если квартира будет продаваться когда-нибудь не каждый покупатель согласиться ее взять без моего согласия.
есть судебные прецеденты, например:
Кировский областной суд в Определении от 09.06.2011 по делу N 33-1990 указал, что, поскольку договор дарения квартиры является соглашением, он создает права и обязанности только у лиц, его заключивших. Следовательно, право пожизненного пользования, предусмотренное в договоре дарения квартиры, сохраняется у дарителя, в пользу которого оно установлено, только пока собственником квартиры является одаряемый. После продажи одаряемым квартиры третьему лицу указанное право прекращается. Даже если при отчуждении квартиры одаряемый не сообщит новому собственнику о сохранении указанного права у дарителя (бывшего собственника), это не нарушает права последнего, поскольку в силу ч. 2 ст. 292 ГК РФ переход права собственности на жилой дом или квартиру к другому лицу является основанием для прекращения права пользования жилым помещением членами семьи прежнего собственника, если иное не установлено законом.
 
#3
Здравствуйте.
Что касается договора дарения своей доли, то подарив ее, вы не будете иметь на нее имущественных прав. По большому счету договор дарения это безвозмездная сделка, после которой все права собственности переходят одаряемому. Ваша строчка о праве пользования квартирой на протяжении всей вашей жизни не вполне уместна, поскольку собственник имеет полное право распоряжаться своим имуществом.
По поводу первого тезиса о продаже личного имущества, можете для подстраховки, пока брак не расторгнут, составить брачный договор, где и пропишете, что второй супруг не претендует, на вашу собственность и последствия ее продажи.