Продажа земельного участка в рассрочку, зарегистрирована ипотека в пользу продавца

света 12

Пользователь
#1
Уважаемые форумчане, помогите, пожалуйста, разобраться в вопросе.
Был заключен ДКП с условием о рассрочке. Собственность зарегистрирована на покупателя, также в соотв. с п. 5. ст. 488 ГК зарегистрирован залог в пользу Продавца. На данный момент Покупатель имеет намерение внести внеочередной платеж (не по графику), и тогда сумма его просрочки будет менее 50% от цены Договора. Так вот в чем вопрос. Есть свои особенные отношения с этим покупателем, недобрые, так скажем. И мы полагаем, что в сроки он не оплатит, просит отсрочку до конца года, но мы не даем.
Так вот, исходя из положений ГК:
1. П. 2 ст 489 ГК Когда покупатель не производит в установленный договором срок очередной платеж за проданный в рассрочку и переданный ему товар, продавец вправе, если иное не предусмотрено договором, отказаться от исполнения договора и потребовать возврата проданного товара, за исключением случаев, когда сумма платежей, полученных от покупателя, превышает половину цены товара НО согласно п. 65 Постановления Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 (ред. от 23.06.2015) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав - При разрешении споров, связанных с расторжением договоров продажи недвижимости, по которым осуществлена государственная регистрация перехода к покупателям права собственности, судам необходимо учитывать следующее.
Если покупатель недвижимости зарегистрировал переход права собственности, однако не произвел оплаты имущества, продавец на основании пункта 3 статьи 486 ГК РФ вправе требовать оплаты по договору и уплаты процентов в соответствии со статьей 395 ГК РФ.
Регистрация перехода права собственности к покупателю на проданное недвижимое имущество не является препятствием для расторжения договора по основаниям, предусмотренным статьей 450 ГК РФ.
В силу пункта 4 статьи 453 ГК РФ стороны не вправе требовать возвращения того, что было исполнено ими по обязательству до момента изменения или расторжения договора, если иное не установлено законом или соглашением сторон. Вместе с тем согласно статье 1103 ГК РФ положения о неосновательном обогащении подлежат применению к требованиям одной стороны в обязательстве к другой о возврате исполненного в связи с этим обязательством. Поэтому в случае расторжения договора продавец, не получивший оплаты по нему, вправе требовать возврата переданного покупателю имущества на основании статей 1102, 1104 ГК РФ.
Судебный акт о возврате недвижимого имущества продавцу является основанием для государственной регистрации прекращения права собственности покупателя и государственной регистрации права собственности на этот объект недвижимости продавца.

3. Плюс возможно еще обратить взыскание на предмет залога. НО!
в соответствии с п. 5 ст. 54.1. Закона об ипотеке, Если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более чем три раза в течение 12 месяцев, предшествующих дате обращения в суд или дате направления уведомления об обращении взыскания на заложенное имущество во внесудебном порядке, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Т.е. в нашем случае мы должны ждать, чтобы прошло 12 месяцев, и чтобы все эти 12 месяцев Покупатель не оплачивал свой платеж?

Помогите, пож-та, разобраться, какой способ защиты своих прав лучше применить.
Нам конечно хочется вернуть обратно земельный участок. Можно ли это сделать без обращения взыскания, если участок в залоге?

Заранее благодарю.


 
#2
света 12, здравствуйте. Что говорит сам ДКП? Если ли в нем есть прописаны условия, которые определяют ситуации расторжения договора по требованию одной из сторон в суд.порядке с возвращением полученного сторонами по договору, в т.ч. при неуплате покупателем денег за имущество, то не должно быть проблем.
 

Stasonis

Пользователь
#3
Т.е. в нашем случае мы должны ждать, чтобы прошло 12 месяцев, и чтобы все эти 12 месяцев Покупатель не оплачивал свой платеж?
Не должны. Если у вас оговорена оплата каждый месяц и четыре месяца 4 раза была просрочка, то по истечению 12 месяцев и отсутствии просрочек итоговое число просрочек уже не уменьшится.
На данный момент Покупатель имеет намерение внести внеочередной платеж .....полагаем, что в сроки он не оплатит,
Что-то непонятно. Поясните.
Можно ли это сделать без обращения взыскания, если участок в залоге?
Нет. Переход прав собственности возможен либо по согласию собственника либо по решению суда.