Расторжение договора аренды арендодателем

#1
Добрый день,
подскажите, может ли арендодатель выселить арендатора, с такой формулировкой в договоре:
"Любая из Сторон вправе в любой момент времени в одностороннем порядке отказаться от исполнения настоящего договора, направив другой Стороне уведомление о таком отказе ценным письмом с описью вложения по адресу другой Стороны, указанному в настоящем договоре. Настоящий договор считается расторгнутым по истечении 60 (шестидесяти) календарных дней с момента получения Стороной уведомления, указанного в настоящем пункте.
Стороны подтверждают, что уведомление, указанное в настоящем пункте, считается направленным надлежащим образом, если оно направлено по адресу, указанному в настоящем договоре."

и есть еще фраза про неотделимые улчушения:
Все неотделимые улучшения являются собственностью Арендодателя, стоимость неотделимых улучшений не подлежит компенсации Арендатору, за исключение случаев, прямо предусмотренных Договором

!! правильно понимаю, что ремонт и тд Арендатор не компенсирует или есть какие-то законы, о том что обязаны компенсировать?

и получив письмо о расторжении Арендатор уже не может его оспорить или есть рычаги давления на арендодателя? :help:
 

Dubova Irina

Пользователь
#2
Любое условие договора надо оценивать в совокупности с остальными. Формально закону ничего не противоречит.

----------

Про срок договора аренды смотрите ст.610 ГК РФ. В ч.2 указанной статьи - про возможность прекращения в одностороннем порядке договора, заключенного на неопределенный срок и про возможность сторон договориться об ином в самом договоре.
В этом случае каждая из сторон вправе в любое время отказаться от договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.
Про уведомления хотелось бы вот что написать. Естественно, направлять в письменной форме - обязательно. Но для оперативности лично я всегда оговариваю, что любое уведомление, претензия и прочее одновременно направляется заказным письмом и и по электронной почте (которую каждая из сторон тоже указывает в договоре). По электронной почте направляется скан претензии (уведомления и прочего) и данные об отправке (отправлено такого то, номер квитанции такой-то, по указанному в договоре адресу.

----------

Еще неплохо бы написать (раздел "прочие условия" или специальный раздел о порядке направления уведомлений), что стороны обязуются предварительно, не позднее дня перемены почтового адреса, электронного адреса и иных необходимых для направления корреспонденции реквизитов. Уведомление направляется посредством электронной связи либо под расписку передается уполномоченному на прием корреспонденции сотруднику другой стороны.

----------

Общие положения об одностороннем расторжении договора аренды по инициативе арендодателя -см. ст.619 ГК РФ. Обратите внимание в ч.1
По требованию арендодателя договор аренды может быть досрочно расторгнут судом в случаях, когда арендатор:
1) пользуется имуществом с существенным нарушением условий договора или назначения имущества либо с неоднократными нарушениями;
2) существенно ухудшает имущество;
3) более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату;
4) не производит капитального ремонта имущества в установленные договором аренды сроки, а при отсутствии их в договоре в разумные сроки в тех случаях, когда в соответствии с законом, иными правовыми актами или договором производство капитального ремонта является обязанностью арендатора.
Если вам нужны иные основания расторжения, причем без обращения в суд, а сугубо по инициативе арендодателя - их надо предусмотреть. Вот то положение, которое вы привели - как раз об этом, о возможности любой стороны в одностороннем порядке и без обращения в суд расторгнуть договор аренды.
Нужно ли вам это - решайте сами.
Можно предусмотреть конкретный перечень нарушений, в случае которых можно будет расторгнуть договор в одностороннем порядке и без обращения в суд.

----------

Далее, в последней части статьи следующее положение:
Арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.
То есть предусмотрен обязательный претензионный порядок по сути. Впрочем, для отношений между юрлицами он и процессуальным законодательством предусмотрен.

----------

Перечень оснований расторжения договора арендатором см. в ст. 620 ГК РФ. Опять же через суд.
Если нужно предусмотреть основания для одностороннего внесудебного расторжения договора по инициативе арендатора - позаботьтесь об этом.

----------

Про судьбу неотделимых улучшений см. ст.623 ГК РФ
2. В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, не отделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.
3. Стоимость неотделимых улучшений арендованного имущества, произведенных арендатором без согласия арендодателя, возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом.


----------

Про ремонты см. в статье о содержании арендованного имущества, ст. 616 ГК РФ
По общему правилу косметический ремонт - за счет арендатора, капитальный ремонт - за счет арендодателя. Лучше вообще-то предусмотреть в договоре и приложении к нему какая сторона что делает и в какие сроки, потому что потом будет затруднительно выяснять кто и что должен делать и кто оплачивать.
Вообще лучше всего если ваш юрист и ваш отдел эксплуатации (или кто там занимается вопросами коммунального обслуживания и ремонтов) все обсудят и составят проект договора.

----------

и есть еще фраза про неотделимые улчушения:
Все неотделимые улучшения являются собственностью Арендодателя, стоимость неотделимых улучшений не подлежит компенсации Арендатору, за исключение случаев, прямо предусмотренных Договором
Речь о том, что все неотделимые улучшения, которые осуществит (за свой счет) арендатор перейдут в собственность арендодателя без какой-либо компенсации арендатору, независимо от того, были ли они предварительно согласованы или нет (то есть содержит иное условие, нежели в приведенной мною статье, в данном случае это можно).
Если есть какие-то неотделимые улучшения, за которые арендатор хочет получить компенсацию - их перечень должен быть согласован в договоре, приложении к нему или в дополнительном соглашении к договору. Вот об этом пункт, который Вы цитировали.