Расторжение субаренды при расторжении аренды

[Иван]

Вопрос, если кто в курсе:

Если расторгается договор аренды, все заключенные от него договору субаренды прекращаются. Но субарендаторы имеют право на заключение с ними новых договоров на тот же предмет что у них был и срок.

Вопросы:

1) Обременения в виде субаренды в ЕГРНИ при расторжении аренды снимаются автоматически? или нужны еще какие либо действия?

2) Кто нибудь знает как реализуется право субарендатора на заключение договора аренды, после подобного прекращения договора аренды?

 

[Dubova Irina]

На мой взгляд, при определении процедуры заключения договоров аренды с бывшими субарендаторами, следует руководствоваться положениями ГК РФ.
В частности:
1. Новые договоры аренды заключаются на условиях прекращенного договора аренды, а не имевшими место договорами между субарендаторами и арендатором. Прямое указание ч.1 ст. 618 ГК РФ
2. Срок нового договора - соответствует оставшемуся сроку субаренды.
3. По аналогии применима ст. 621 ГК РФ. Имею в виду и порядок уведомления: субарендатор в разумный срок уведомляет арендодателя о намерении перезаключить договор, и последствия отказа. Так как ранее между ними какого-либо договора не было ранее, конкретный срок такого уведомления не мог быть согласован. Не смотрела на этот счет судебную практику, но ч.2 этой статьи в случае спора суд может применить тоже, так что милостей от субарендатора лично я бы не ждала и сразу после расторжения договора аренды подготовила и разослала бы субарендаторам письма-уведомления о том, что:
А. Договор аренды расторгнут и, соответственно, их договоры прекращены тоже;
Б. На основании ст. 618 ГК они имеют право заключить на оставшийся срок субаренды новые договоры уже со мной. Ну и некоторую конкретику об условиях (можно просто приложить проект договора аренды);
В. Установить конкретный срок для ответа, содержащего уведомление о намерении заключить договор или отказаться от использования соответствующего права. Пожалуй, дополнительно указала бы, что неполучения какого-либо ответа будет мною истолковано как отказ от заключения новых договоров аренды.
Г. Срок, в течение которого субарендаторы обязаны освободить помещения, если не будут заключены новые договоры.

----------

Нормы главы 28 ГК РФ применяются тоже. Если субарендатор первым направит оферту, применимы правила ст.445 ГК РФ.

 

[Иван]

Новые договоры аренды заключаются на условиях прекращенного договора аренды, а не имевшими место договорами между субарендаторами и арендатором. Прямое указание ч.1 ст. 618 ГК РФ

Я вот это тоже читал, и просто любопытно как может реализовывать на практике. Так как договор аренды был на здание, и там соответствующие условия. А субаренда на конкретные помещения. А как и какие условия надо перетаскивать из договора аренды старого, в новые договоры с бывшими субарендаторами, не до конца понятно)..

Но меня больше интересовал вопрос как на это все хозяйство может смотреть Росреестр, и как он будет снимать обременения.

 

[Dubova Irina]

Что касается погашения записи о субаренде в госреестре (происходит это автоматически при расторжении аренды или нужны дополнительные телодвижения) - не сталкивалась. В принципе, в ГК РФ формулировка не дает основание сотруднику регистрирующего органа "автоматически" счесть договор субаренды прекращенным при прекращении аренды (норма диспозитивная, в самом договоре аренды может быть предусмотрено иное). Так что сомневаюсь, что записи о субаренде "погасят" только из-за того, что расторгнут договор аренды. Кто обязан подать документы в реестр о прекращении договоров субаренды - наверное, ответ нужно искать в договорах (аренды и субаренды).

 

[Иван]

ответ нужно искать в договорах (аренды и субаренды).

Там ничего про это нет.Думаю что понести в Россреестр, чтобы сняли обременение. Наверно, расторжение основной аренды, и какое нибудь уведомление субарендаторам.

 

[Dubova Irina]

Но меня больше интересовал вопрос как на это все хозяйство может смотреть Росреестр, и как он будет снимать обременения.

Про реестр мне судить сложновато - никогда в это не углублялась. Выше ответила, что оснований для "автоматического" погашения не вижу, сотрудники реестра не экстрасенсы. Регистрация прекращения договора аренды не означает, что в договоре изначально не было условия о сохранении субаренды (с заменой стороны) или чего-то похожего. Честно говоря, когда мы заключали договоры аренды, там всегда было прописано, что при расторжении договора аренды, если была еще и субаренда, арендатор одновременно с подписанием акта о возврате имущества передает копию акта о приеме помещения у своего субарендатора. Субаренда шла на срок менее года с автоматическим продлением. Любые дополнительные расходы, связанные с государственной регистрацией субаренды (и возникновения, и прекращения) - за счет арендатора, естественно.

----------

Наверно, расторжение основной аренды, и какое нибудь уведомление субарендаторам.

Я бы, честно говоря, нажала на арендатора с требованием предоставить мне акты о возврате имущества субарендаторами (возможно письмо-уведомление, что все субарендаторы о прекращении договоров уведомлены и имущество ими передано обратно арендатору). В идеале, если еще нет акта о возврате имущества арендодателем по основному договору - вставить именно в Акт пункт, что он письменно уведомил всех субарендаторов о прекращении субаренды, можно еще копии актов о передаче ими помещений приложить.

----------

Так как договор аренды был на здание, и там соответствующие условия. А субаренда на конкретные помещения. А как и какие условия надо перетаскивать из договора аренды старого, в новые договоры с бывшими субарендаторами, не до конца понятно)..

Предмет (что арендуется) и срок - из договора субаренды.
Цена (чаще же ведь порядок определения) - из основного договора. Наверняка же ведь там стоимость "за метр", плюс разные возмещаемые расходы.
Иные условия (порядок уведомлений, основания и порядок досрочного расторжения, порядок согласования неотделимых улучшений и их судьба) - из основного договора (первоначальная аренда). Потом будет подписание новых актов передачи помещений субарендаторам (уже арендаторам) - в них надо отразить текущее состояние.
Примерно как-то так.

 

[Иван]

имущество ими передано обратно арендатору

Ну так они же добровольно могут и не захотеть ничего отдавать. Они пользуются, и хотят пользоваться дальше. так что добровольно никто из субчиков никакие акты не подпишет.

 

[Dubova Irina]

Ну так они же добровольно могут и не захотеть ничего отдавать. Они пользуются, и хотят пользоваться дальше. так что добровольно никто из субчиков никакие акты не подпишет.

Все так запущено? Если субарендаторы не передают имущество, следовательно и от арендатора оно вами не получено. Штрафные санкции на этот счет в договоре аренды были? Давите на арендатора, он пусть разбирается с субарендаторами в свою очередь.

 

[Иван]

Давите на арендатора

Мы и есть арендатор. А че давить? Субарендаторы разве виноваты что Собственник с Арендатором решили расторгнуть договор.

 

[Dubova Irina]

Мы и есть арендатор. А че давить? Субарендаторы разве виноваты что Собственник с Арендатором решили расторгнуть договор.

Я думала вы арендодатель, если честно. А арендодатель как смотрит на то, что в его помещениях субарендаторы, с которыми по сути у него договоров нет? не требует от вас убрать всех этих людей и вернуть помещения? Не просто так он договор то расторг же. Те, с которыми мне довелось работать, не взирали с олимпийским спокойствием. В любом случае, если арендодатель не лютует - у вас есть крат-бланш уладить все с субарендаторами. Но вот сдавать ли им помещения без скандала и споров или со всем означенным - дело сугубо арендодателя. Или первоначальный арендодатель тоже ваша контора?

----------

Они пользуются, и хотят пользоваться дальше. так что добровольно никто из субчиков никакие акты не подпишет.

А какой смысл им не подписывать, если у них на руках будет новый договор от арендодателя и новый акт приема-передачи помещения? Если будет, я сначала решила, что арендодатель как раз ваша фирма и есть. Так что вполне приемлемым выглядел пакет документов в составе уведомления о расторжении договора субаренды, акта о возврате помещения, проекта нового договора аренды и акта уже к нему о приеме помещения.

 

[Иван]

А арендодатель как смотрит на то, что в его помещениях субарендаторы

нормально он смотрит, и согласие давал. Это процедура собственно говоря и затевается для того чтобы пересмотреть условия договоров с субарендаторами

 

[Dubova Irina]

нормально он смотрит, и согласие давал. Это процедура собственно говоря и затевается для того чтобы пересмотреть условия договоров с субарендаторами

Тогда у вас и арендодателя карт-бланш. Я бы по такому случаю предложила субарендторам заключить договоры аренды на более длительный срок, нежели в их договорах с арендатором. Под это дело, разумеется, можно и новых условий добавить. Если после подписания новых договоров кто-то будет ссылаться на обязанность заключить договоры аренды именно на таких условиях, как при первоначальной аренде, можно смело ссылаться на ст.621 (ч.1, абз,2) и применение их по аналогии.