Расторжение субаренды при расторжении аренды

Иван

Эксперт, Экс-модератор
#1
Вопрос, если кто в курсе:

Если расторгается договор аренды, все заключенные от него договору субаренды прекращаются. Но субарендаторы имеют право на заключение с ними новых договоров на тот же предмет что у них был и срок.

Вопросы:

1) Обременения в виде субаренды в ЕГРНИ при расторжении аренды снимаются автоматически? или нужны еще какие либо действия?

2) Кто нибудь знает как реализуется право субарендатора на заключение договора аренды, после подобного прекращения договора аренды?
 

Dubova Irina

Пользователь
#2
На мой взгляд, при определении процедуры заключения договоров аренды с бывшими субарендаторами, следует руководствоваться положениями ГК РФ.
В частности:
1. Новые договоры аренды заключаются на условиях прекращенного договора аренды, а не имевшими место договорами между субарендаторами и арендатором. Прямое указание ч.1 ст. 618 ГК РФ
2. Срок нового договора - соответствует оставшемуся сроку субаренды.
3. По аналогии применима ст. 621 ГК РФ. Имею в виду и порядок уведомления: субарендатор в разумный срок уведомляет арендодателя о намерении перезаключить договор, и последствия отказа. Так как ранее между ними какого-либо договора не было ранее, конкретный срок такого уведомления не мог быть согласован. Не смотрела на этот счет судебную практику, но ч.2 этой статьи в случае спора суд может применить тоже, так что милостей от субарендатора лично я бы не ждала и сразу после расторжения договора аренды подготовила и разослала бы субарендаторам письма-уведомления о том, что:
А. Договор аренды расторгнут и, соответственно, их договоры прекращены тоже;
Б. На основании ст. 618 ГК они имеют право заключить на оставшийся срок субаренды новые договоры уже со мной. Ну и некоторую конкретику об условиях (можно просто приложить проект договора аренды);
В. Установить конкретный срок для ответа, содержащего уведомление о намерении заключить договор или отказаться от использования соответствующего права. Пожалуй, дополнительно указала бы, что неполучения какого-либо ответа будет мною истолковано как отказ от заключения новых договоров аренды.
Г. Срок, в течение которого субарендаторы обязаны освободить помещения, если не будут заключены новые договоры.

----------

Нормы главы 28 ГК РФ применяются тоже. Если субарендатор первым направит оферту, применимы правила ст.445 ГК РФ.
 

Иван

Эксперт, Экс-модератор
#3
Новые договоры аренды заключаются на условиях прекращенного договора аренды, а не имевшими место договорами между субарендаторами и арендатором. Прямое указание ч.1 ст. 618 ГК РФ
Я вот это тоже читал, и просто любопытно как может реализовывать на практике. Так как договор аренды был на здание, и там соответствующие условия. А субаренда на конкретные помещения. А как и какие условия надо перетаскивать из договора аренды старого, в новые договоры с бывшими субарендаторами, не до конца понятно)..

Но меня больше интересовал вопрос как на это все хозяйство может смотреть Росреестр, и как он будет снимать обременения.
 

Dubova Irina

Пользователь
#4
Что касается погашения записи о субаренде в госреестре (происходит это автоматически при расторжении аренды или нужны дополнительные телодвижения) - не сталкивалась. В принципе, в ГК РФ формулировка не дает основание сотруднику регистрирующего органа "автоматически" счесть договор субаренды прекращенным при прекращении аренды (норма диспозитивная, в самом договоре аренды может быть предусмотрено иное). Так что сомневаюсь, что записи о субаренде "погасят" только из-за того, что расторгнут договор аренды. Кто обязан подать документы в реестр о прекращении договоров субаренды - наверное, ответ нужно искать в договорах (аренды и субаренды).
 

Иван

Эксперт, Экс-модератор
#5
ответ нужно искать в договорах (аренды и субаренды).
Там ничего про это нет.Думаю что понести в Россреестр, чтобы сняли обременение. Наверно, расторжение основной аренды, и какое нибудь уведомление субарендаторам.
 

Dubova Irina

Пользователь
#6
Но меня больше интересовал вопрос как на это все хозяйство может смотреть Росреестр, и как он будет снимать обременения.
Про реестр мне судить сложновато - никогда в это не углублялась. Выше ответила, что оснований для "автоматического" погашения не вижу, сотрудники реестра не экстрасенсы. Регистрация прекращения договора аренды не означает, что в договоре изначально не было условия о сохранении субаренды (с заменой стороны) или чего-то похожего. Честно говоря, когда мы заключали договоры аренды, там всегда было прописано, что при расторжении договора аренды, если была еще и субаренда, арендатор одновременно с подписанием акта о возврате имущества передает копию акта о приеме помещения у своего субарендатора. Субаренда шла на срок менее года с автоматическим продлением. Любые дополнительные расходы, связанные с государственной регистрацией субаренды (и возникновения, и прекращения) - за счет арендатора, естественно.

----------

Наверно, расторжение основной аренды, и какое нибудь уведомление субарендаторам.
Я бы, честно говоря, нажала на арендатора с требованием предоставить мне акты о возврате имущества субарендаторами (возможно письмо-уведомление, что все субарендаторы о прекращении договоров уведомлены и имущество ими передано обратно арендатору). В идеале, если еще нет акта о возврате имущества арендодателем по основному договору - вставить именно в Акт пункт, что он письменно уведомил всех субарендаторов о прекращении субаренды, можно еще копии актов о передаче ими помещений приложить.

----------

Так как договор аренды был на здание, и там соответствующие условия. А субаренда на конкретные помещения. А как и какие условия надо перетаскивать из договора аренды старого, в новые договоры с бывшими субарендаторами, не до конца понятно)..
Предмет (что арендуется) и срок - из договора субаренды.
Цена (чаще же ведь порядок определения) - из основного договора. Наверняка же ведь там стоимость "за метр", плюс разные возмещаемые расходы.
Иные условия (порядок уведомлений, основания и порядок досрочного расторжения, порядок согласования неотделимых улучшений и их судьба) - из основного договора (первоначальная аренда). Потом будет подписание новых актов передачи помещений субарендаторам (уже арендаторам) - в них надо отразить текущее состояние.
Примерно как-то так.
 

Иван

Эксперт, Экс-модератор
#7
имущество ими передано обратно арендатору
Ну так они же добровольно могут и не захотеть ничего отдавать. Они пользуются, и хотят пользоваться дальше. так что добровольно никто из субчиков никакие акты не подпишет.
 

Dubova Irina

Пользователь
#8
Ну так они же добровольно могут и не захотеть ничего отдавать. Они пользуются, и хотят пользоваться дальше. так что добровольно никто из субчиков никакие акты не подпишет.
Все так запущено? Если субарендаторы не передают имущество, следовательно и от арендатора оно вами не получено. Штрафные санкции на этот счет в договоре аренды были? Давите на арендатора, он пусть разбирается с субарендаторами в свою очередь.
 

Dubova Irina

Пользователь
#10
Мы и есть арендатор. А че давить? Субарендаторы разве виноваты что Собственник с Арендатором решили расторгнуть договор.
Я думала вы арендодатель, если честно. А арендодатель как смотрит на то, что в его помещениях субарендаторы, с которыми по сути у него договоров нет? не требует от вас убрать всех этих людей и вернуть помещения? Не просто так он договор то расторг же. Те, с которыми мне довелось работать, не взирали с олимпийским спокойствием. В любом случае, если арендодатель не лютует - у вас есть крат-бланш уладить все с субарендаторами. Но вот сдавать ли им помещения без скандала и споров или со всем означенным - дело сугубо арендодателя. Или первоначальный арендодатель тоже ваша контора?

----------

Они пользуются, и хотят пользоваться дальше. так что добровольно никто из субчиков никакие акты не подпишет.
А какой смысл им не подписывать, если у них на руках будет новый договор от арендодателя и новый акт приема-передачи помещения? Если будет, я сначала решила, что арендодатель как раз ваша фирма и есть. Так что вполне приемлемым выглядел пакет документов в составе уведомления о расторжении договора субаренды, акта о возврате помещения, проекта нового договора аренды и акта уже к нему о приеме помещения.
 

Иван

Эксперт, Экс-модератор
#11
А арендодатель как смотрит на то, что в его помещениях субарендаторы
нормально он смотрит, и согласие давал. Это процедура собственно говоря и затевается для того чтобы пересмотреть условия договоров с субарендаторами
 

Dubova Irina

Пользователь
#12
нормально он смотрит, и согласие давал. Это процедура собственно говоря и затевается для того чтобы пересмотреть условия договоров с субарендаторами
Тогда у вас и арендодателя карт-бланш. Я бы по такому случаю предложила субарендторам заключить договоры аренды на более длительный срок, нежели в их договорах с арендатором. Под это дело, разумеется, можно и новых условий добавить. Если после подписания новых договоров кто-то будет ссылаться на обязанность заключить договоры аренды именно на таких условиях, как при первоначальной аренде, можно смело ссылаться на ст.621 (ч.1, абз,2) и применение их по аналогии.