Развод, продажа ипотечной квартиры

Дэн111

Пользователь
#1
Здравствуйте. Ситуация в следующем.
Во время брака была куплена квартира в ипотеку. Первоначальный взнос 2000000 внесен с моей бывшей квартиры до брака. После покупки настоящей квартиры в ипотеке были ещё взяты кредиты на ремонт. Квартира на меня, ипотека и кредиты тоже. Плачу всё сам. Развелись полгода назад. Имеется ребенок. В квартире никто не прописан.

Предлагаю ей продать квартиру, загасить долги, разницу поделить и я плачу алименты. Она не хочет не в какую, хочет остаться там. Хотя им есть где жить.
Вопрос в следующем: Я хочу её однозначно продать. Нужно ли её согласие? Если нужно, то она его не даст точно. Что делать? Как мне её продать? Какие у меня права через суд? Или суд просто победит долги и придется жить там? Возможности и сил жить вместе уже нет...

Помогите с решением. Спасибо.
 
#2
Дэн111, А чего вы вместе то жить хотите? У вас по идее эта квартира сейчас должна находиться в долевой собственности. Так как вы квартиру в браке приобретали, то и квартира и долги по этому вопросу между вами и супругой должны делиться. Вот выделите свою часть из этой квартиры и продайте ее, хотите супруге бывшей, или по вашему усмотрению.
 

Дэн111

Пользователь
#3
Дэн111, А чего вы вместе то жить хотите? У вас по идее эта квартира сейчас должна находиться в долевой собственности. Так как вы квартиру в браке приобретали, то и квартира и долги по этому вопросу между вами и супругой должны делиться. Вот выделите свою часть из этой квартиры и продайте ее, хотите супруге бывшей, или по вашему усмотрению.
С чего Вы взяли, мы не хотим жить вместе.А долевой собственности не находится, разводились без дележки имущества. А как выделить свою часть? И она в ипотеке же.
 
#4
Дэн111,
С чего Вы взяли, мы не хотим жить вместе.А долевой собственности не находится, разводились без дележки имущества. А как выделить свою часть? И она в ипотеке же
Совершенно верно, в соответствии со ст.34 СК РФ имущество нажитое супругами во время брака является их совместной собственностью. В случае расторжения брака, если вы не делили имущество оно остается в совместной собственности, но 38 статья СК говорит о том, что раздел общего имущества может быть произведен как в период брака, так и после.
Раздел имущества может быть произведен как по соглашению сторон, так и в судебном порядке. Если Ваша супруга отказывается заключать соглашение, то вы можете подать исковое заявление в суд о разделе имущества. Доли имущества признаются равными, но суд может отступить от данного принципа учитывая обстоятельства. Так как квартира находится в ипотеке (тут наверное лучше еще банк привлекать к решению данного вопроса), то долги будут распределяться пропорционально долям полученным собственниками. Если вам все же удастся достичь соглашения, оно должно быть удостоверено нотариусом, такое соглашение будет иметь силу исполнительного листа.
 

Дэн111

Пользователь
#5
Простите. Но ничего толком не понятно...Это понятно что нажитое делится пополам. Но нажитого по сути ничего нет, только выплаченные проценты и мизерная часть основного долга. Допустим через суд разделят выплаты пополам. Но мне не нужна эта квартира и мне нужно уйти и продать ее. И получить хоть малую часть вложенных денег с моей бывшей квартиры. Какие она имеет на нее права? В общем какие мои действия и права?

----------

Как сделать так чтобы она покинула эту квартиру через суд? Я готов ей компенсировать миллион. Но она не хочет. Какие у меня права?
 

Олег Терских

Заблокирован
#6
Простите. Но ничего толком не понятно...
Хи... Это профессиональная деградация. ))) Это все одно, что электрик объяснял художнику как сделать 220: "да, ты одну фазу кинь на ноль".
А так схема следующая:
1. Нет такого понятия в браке "моё - её". Всё общее. И без разницы кто платит. супруга вообще может нигде не работать.
2. Как суд решит так и будет. Вам никто не мешает подать встречное исковое заявление с Вашими условиями: квартира Вам, а ей одна вторая от стоимости этой квартиры + взыскание с нее 1/2 уже выплаченного кредита. Если не договоритесь, то суд примет банальное решение: 1. квартира пополам. 2. долги тоже пополам.
3. Квартиру вы устанете продавать. И банк не позволит, и ФРС не зарегистрирует. Обязать через суд о продаже квартиры не сможете, т.к. это право супруги как она хочет распоряжаться своей долей. даже если произойдет чудо и умудритесь без ее согласия продать, то то она легко по нынешней рыночной стоимости отсудит у вас половину.
 
#7
Ох, что ж такое то.
Не понимаю, честно говоря, при чем и каким боком тут профессиональная деградация. Ну да ладно.
Как я выше писал, выделите свою часть и продайте её. Во первых с момента государственной регистрации расторжения брака все супружеские отношения прекращаются, а имущественные отношения решаются в гражданском производстве. Во вторых если вы не стали делить имущество (в данном случае квартира), то оно находится в совместной собственности, и будет находится до момента её раздела.
Следующий хороший вопрос: в собственности ли эта квартира находится, при условии, что не погашен ипотечный кредит, можно ли ей распоряжаться (продать, подарить, обменять и т.д).
Как было изложено автором темы: он хочет продать квартиру (полностью), при условии того, что он находится в разводе с супругой, как я понимаю, брачного договора, соглашения и т.п. не было заключено и, соответственно, имущественные вопросы имеют законный режим. В соответствии с законом имущество и долги находятся в пополаме.
Вы поймите, что распоряжаться чужой собственностью вы не имеете права, а вот если вы выделите из, пока еще, совместной собственности свою часть, то вы уже сможете владеть, пользоваться и распоряжаться ей по своему усмотрению (продать, поменять, подарить и т.д.).
Как правильно заметил Олег, с продажей и всеми вытекающими последствиями возникают проблемы. Соответственно логичнее, на мой взгляд, из этой ситуации выйти следующим образом:
1. Подать иск о разделе имущества (в вашем случае ипотечной квартиры)
2. Выяснить с банком условия по которым вы сможете, или не сможете распоряжаться квартирой.
3. Исходя из этой ситуации решать вопрос о ее продаже.
И да, в соответствии со ст.256 ГК РФ при определении доли вы можете ссылаться на то, что при погашении кредита вы выплачивали деньги от реализации своей бывшей (добрачной) квартиры, потому как это может повлиять на определение размера долей.
 

Дэн111

Пользователь
#8
Ох, что ж такое то.
Не понимаю, честно говоря, при чем и каким боком тут профессиональная деградация. Ну да ладно.
Как я выше писал, выделите свою часть и продайте её. Во первых с момента государственной регистрации расторжения брака все супружеские отношения прекращаются, а имущественные отношения решаются в гражданском производстве. Во вторых если вы не стали делить имущество (в данном случае квартира), то оно находится в совместной собственности, и будет находится до момента её раздела.
Следующий хороший вопрос: в собственности ли эта квартира находится, при условии, что не погашен ипотечный кредит, можно ли ей распоряжаться (продать, подарить, обменять и т.д).
Как было изложено автором темы: он хочет продать квартиру (полностью), при условии того, что он находится в разводе с супругой, как я понимаю, брачного договора, соглашения и т.п. не было заключено и, соответственно, имущественные вопросы имеют законный режим. В соответствии с законом имущество и долги находятся в пополаме.
Вы поймите, что распоряжаться чужой собственностью вы не имеете права, а вот если вы выделите из, пока еще, совместной собственности свою часть, то вы уже сможете владеть, пользоваться и распоряжаться ей по своему усмотрению (продать, поменять, подарить и т.д.).
Как правильно заметил Олег, с продажей и всеми вытекающими последствиями возникают проблемы. Соответственно логичнее, на мой взгляд, из этой ситуации выйти следующим образом:
1. Подать иск о разделе имущества (в вашем случае ипотечной квартиры)
2. Выяснить с банком условия по которым вы сможете, или не сможете распоряжаться квартирой.
3. Исходя из этой ситуации решать вопрос о ее продаже.
И да, в соответствии со ст.256 ГК РФ при определении доли вы можете ссылаться на то, что при погашении кредита вы выплачивали деньги от реализации своей бывшей (добрачной) квартиры, потому как это может повлиять на определение размера долей.
Ну я думал найти покупателя и просто погасить ипотеку и переоформить квартиру на нового хозяина. Но бывшая жена все равно не согласится.
Получается действительно у меня один выход получается это подать на раздел имущества и продать свою долю. Но... Суд просто поделит ипотеку пополам и тоже фиг продашь ее. А общем я связан получается по рукам и ногам (
И еще вопрос. на ремонт этой квартиры в браке я брал кредит 2000000, которые выплачиваю тоже я. Эти кредиты при разделе тоже будут делится же?
 

Олег Терских

Заблокирован
#9
Не понимаю, честно говоря, при чем и каким боком тут профессиональная деградация.
Потому-что строителю нужно пояснять на уровне кирпичей, а электрику на уровне лампочек. Вы же поясняете как юрист юристу. Вот Вас человек и не понимает.
Ну я думал найти покупателя и просто погасить ипотеку и переоформить квартиру на нового хозяина.
Без согласия бывшей супруги никак.
Суд просто поделит ипотеку пополам и тоже фиг продашь ее. А общем я связан получается по рукам и ногам (
Попытка то не пытка написать в исковом требования, чтобы квартира ушла Вам целиком, вы погашаете полностью кредит сами, а супруге выплачиваете 1/2 компенсации стоимости квартиры. Если сумеете суд убедить, что это единственный приемлемый вариант для обоих, то пойдет на Ваши требования, так суд принимает решения основываясь не только на законе, но и из своих внутренних убеждений.
И еще вопрос. на ремонт этой квартиры в браке я брал кредит 2000000, которые выплачиваю тоже я. Эти кредиты при разделе тоже будут делится же?
Если кратко, то ДА.
 
#10
Дэн111, Здравствуйте. Во-первых, для продажи ипотечной квартиры вам изначально необходимо не согласие вашей супруги, а согласие кредитора. Во-вторых, если ваша супруга не устроит банк как заемщик (к примеру, если она не работает), то ипотечный кредит не будет разделен на две части. В противном случае, у банка имеется благонадежный заемщик, который добросовестно исполняет свои обязательства, и от которого, по сути следует отказаться, оформив соглашение с заведомо неблагонадежным заемщиком? Ведь фигура кредитора, как залогодержателя в данном случае является ключевой, и в случае разделения кредита вашей супруге еще придется заинтересовать банк.

Что касается кредита на ремонт, то т.к. он будет делиться на двое одновременно с делением ипотечного кредита. Если квартира останется при вас, то и кредит, взятый на ремонт тоже выплачивать будете именно вы.
 

Олег Терских

Заблокирован
#11
Что касается кредита на ремонт, то т.к. он будет делиться на двое одновременно с делением ипотечного кредита. Если квартира останется при вас, то и кредит, взятый на ремонт тоже выплачивать будете именно вы.
Не-не-не... Не кладите два яйца в одну корзину. Кредит на квартиру это одно, а кредит потребительский это другой. Будет одновременно по желанию автора, но не вместе. Аккуратнее, пожалуйста, чтобы автора не запутать.
 
#12
Олег Терских, Вроде я все понятно указал. Во-первых, если квартира остается за автором вопроса, ипотечный кредит также остается на нем. Во-вторых, средства взятые в кредит на ремонт ипотечной квартиры, которая теоретически может остаться у автора, так же придется выплачивать ему. Квартира его, и значит расходы также будет нести он.

Прошу вас не делать поспешных выводов, т.к. если мы говорим о разделении квартиры, тогда следует говорить и о разделении кредита, взятого на ее благоустройство. Потребительский кредит в данном случае является привязанным к квартире, по поводу которой существует разногласие.
 

Дэн111

Пользователь
#14
Этого мы с вами достоверно не знаем, а можем только предполагать. Надо читать сам договор.
Это просто два потребительских кредита в двух разных банках.

----------

И по теме. Продажа квартиры к сожалению не рассматривается. Т. К. Бывшая супруга не согласна (
У меня остается один вариант: Делить имущество. Проживать с ней и раздельно платить не смогу морально. Т.е. после раздела и дележки долей у меня единственный выход отвязаться от нее это продать свою долю. Но тут опять проблема: Эта доля в ипотеке. Замкнутый круг какой-то получается (
 

Олег Терских

Заблокирован
#15
Нет никакой проблемы. Подаете в суд о разделе имущества с несколькими требованиями в части Прошу:
1. Произвести раздел совместно нажитого имущества между мной и ответчиком следующим образом:
- в мою единоличную собственность передать передать жилое помещение – 10-тикомнатную квартиру, общей площадью 300 м.кв., жилой площадью – 180,1 м.кв., расположенную по адресу: ул. ..... в г. Тюмени;
- взыскать с меня в пользу ответчика денежную компенсацию в сумме ... (1/2 доли стоимости квартиры).
2. Обязать ответчика производить оплату в банк .. по договору ... ежемесячно в размере до погашения общей задолженности в размере ...
3. Взыскать с ответчика в мою пользу денежную компенсацию по кредитному договору между мной и ОАО «Банк Рога и копыта» в размере ...

----------

Кстати, на счет третьего пункта, имейте ввиду, что нужно учитывать фактическую дату прекращения ведения совместного хозяйства.
 
#16
Я в данном вопросе исходил из вопроса о распоряжении своей доли. Вроде как собственником квартиры, до момента погашения ипотеки является банк, можете ли вы продать эту самую квартиру, или 1/2 квартиры надо с банком решать. Это первое.
Второе это то, что вы поделите эту квартиру пополам, и у вас будет готов покупатель, им будет бывшая жена, поскольку она имеет право преимущественной покупки вашей доли. В условиях современной жизни ей будет дешевле купить вашу 1/2, чем получить соседей неизвестно каких. Учитывая то, что бывает и профессиональных соседей подселяют, с целью создать невыносимые условия для проживания, что бы потом за копейки вторую половину выкупить, на худой конец ее в аренду сдавать можно.

Дэн111, конечно вам решать как поступить в данной ситуации. Потому, что с одной стороны квартира целиком это одно, может быть ее продать и легче, с другой стороны половина квартиры и половина ипотеки.

Но это так информация к размышлению.
 

Олег Терских

Заблокирован
#17
Вроде как собственником квартиры, до момента погашения ипотеки является банк, можете ли вы продать эту самую квартиру, или 1/2 квартиры надо с банком решать. Это первое.
Неа... Великое заблуждение многих. Банк в лучшем случае является Залогодателем. Человек получил уже свидетельство на право собственности и банк здесь вообще не при чем.
Второе это то, что вы поделите эту квартиру пополам, и у вас будет готов покупатель, им будет бывшая жена, поскольку она имеет право преимущественной покупки вашей доли. В условиях современной жизни ей будет дешевле купить вашу 1/2, чем получить соседей неизвестно каких. Учитывая то, что бывает и профессиональных соседей подселяют, с целью создать невыносимые условия для проживания, что бы потом за копейки вторую половину выкупить, на худой конец ее в аренду сдавать можно.
Если в иске будет идти речь о компенсации 1/2, то ни один суд не будет делить в долях.
 
#20
Добрый день!

Ввиду того, что брак расторгнут, согласие бывшей супруги на продажу квартиры не требуется, так как с прекращением брака распоряжение совместной собственностью регулируется нормами Гражданского кодекса РФ (конкретно нормами ст. 253 ГК РФ), а не нормами Семейного кодекса РФ. На что указано в определении Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 13 октября 2015 г. дело № 55-КГ15-5.
Бывшая супруга может в силу ст. 253 ГК РФ обратиться в суд с иском о признании сделки купли-продажи недействительной по мотивам отсутствия у другого супруга, совершившего сделку, необходимых полномочий. Данный иск будет удовлетворен судом только в случае, если бывший супруг докажет, что покупатель квартиры знал или заведомо должен был знать о том, что на квартиру распространяется режим совместной собственности.
Если в квартире никто не зарегистрирован и покупатель не является родственником и знакомым супругов, то доказать, что покупатель знал, что на квартиру распространяется режим совместной собственности, думаю, практически невозможно.
Так что, представляется, можно "рискнуть" и продать квартиру. Тут встает вопрос взаимоотношений с покупателем квартиры, когда он выяснит, что на квартиру претендует бывшая супруга. Правда, если квартира будет продана, претензии супруги, вероятнее всего, ограничатся в итоге только взысканием с бывшего супруга 1/2 стоимости квартиры.
Вопрос с продажей квартиры осложняется, как уже писали коллеги, тем, что квартира обременена ипотекой и для ее продажи требуется согласие кредитора-залогодержателя. В принципе, вопрос согласия банка можно "обойти" путем совершения сделки купли-продажи через предварительный и основной договора.
Вообще, наиболее оптимальным и законным вариантом является иск о разделе имущества супругов. Правда, с учетом того, что в квартире заинтересована бывшая супруга, суд вряд ли признает в порядке раздела имущества право собственности одного из супругов на квартиру с выплатой в пользу другого компенсации 1/2 стоимости квартиры. Скорее всего суд признает право собственности по 1/2 доли в праве за каждым из супругов.