Смерть ИП-арендодателя, сложности с исполнением договоров

Robin_zon

Пользователь
#1
Добрый день!
Возникла ситуация.
Вводная. ИП - арендодатель умер. Банк расчетный счет заблокировал, как узнал о смерти ИП. Существуют 4 наследника (никто из них не ИП, один несовершеннолетний).

Проблема.
Не понятен теперь статус заключенных договоров аренды.
Договора аренды заключались от имени ИП. После смерти статус ИП автоматически прекращается. Формально, одной стороны по договору теперь не существует. Права и обязанности арендаторов и наследников понятны. Никто их не оспаривает.

Но появляются формальные сложности с исполнением договоров. Схема работы была стандартная: проходит календарный месяц, подписывается акт и вносится арендная плата. Если с внесением арендной платы еще как-то решили вопрос (открыли накопительный счет), то по актам вопрос не понятен. Кто их теперь может подписывать? И можно ли здесь вообще говорить об актах к тем договорам? Это вопрос открытый, так как бухгалтера арендаторов настаивают, что им нужны закрывающие документы.
Отсюда вытекают следующие проблемы:
1) сейчас наследники оплачивают коммунальные платежи за эти помещения за счет своих средств. По условиям договоров аренды, арендаторы возмещают коммунальные расходы после подписания Акта возмещения за предоставления коммунальных услуг. Этот акт подписывался после подписания акта по аренде. И опять некому его подписать со стороны арендодателя. Арендаторы готовы оплачивать эти расходы, но как оформить возмещение никто не знает.
2) сейчас копятся суммы за аренду (не знаю как их потом закрывать будем). Формально это доход полученный после смерти ИП. Возникает вопрос по налогооблажению этого дохода. Облагается ли он налогом? Если нет, то замечательно, (только кто-то говорил про письмо минфина о том, что доход возникший после смерти ИП подлежит налогооблажению). Если да, то как? наверное все наследники должны оплатить по ставке 13% пропорционально полученному? Только как декларировать этот доход тоже не понятно. Вроде доход, но получен он опят таки через вступление в наследство.

Еще один вопрос. Помещения требуют периодически обслуживания и ремонта. Соответственно возникают проблемы с контрагентами по поводу заключения договоров. Наследники еще не стали собственниками. Выход не найден. Выкручиваемся личными договоренностями.

Была идея оформить доверительное управление. Но тут тоже как выяснилось много проблем. Доверительное управление именно по деятельности умершего ИП не оформить (ИП это личный неотделимый статус гражданина). Доверительное управление на всю недвижимость. Но опять таки получается, что могу только оплачивать коммунальные платежи и проводить текущий ремонт (договора аренды заключены не от имени физ.лица, а от имени ИП). Причем не понятно как перевыставлять счета потом этим арендаторам.

Вообщем схема напрашивалась одна. Назначение доверительного управляющего, который перезаключит от своего имени все договора аренды. Но здесь две сложности: первая небольшая - объяснить арендаторам это все очень сложно (имущество располагается в основном областных городах, не всем донести суть) рисковать никому не хочется, им проще найти другие площади.
Вторая самая сложная проблема в этой схеме. Один из наследников является несовершеннолетним. И нотариус требует для оформления договора доверительного управления разрешения органа опеки. Орган опеки вначале отказывался выдать такой документ, мотивируя, что наследник еще не является собственником доли в имуществе и как бы опеку это не интересует. Но нотариус на эти доводы, сказал что права несовершеннолетного могут быть ущемлены доверительным управлением и категорической форме сказал, что требуется согласие органа опеки. Орган опеки вроде согласился выдать документ, но для этого ему нужна все подноготная. Если будет полномочие по сдаче в аренду имущества, то нужно указать все существенные условия договоров. По цене это вообще песня. Минимальную стоимость аренды нужно обосновать и причем лучше независимым оценщиком. Если учесть, что таких договоров аренды приблизительно 20 шт. и просто предварительно согласовать условия с арендаторами, оценщиком и опекой, то сия задача кажется нереальной и неразумной. Если делать ремонт помещений - опять такая же ерунда (Про ремонт сообщаю только по одной причине, что ИП и некоторые арендаторы договорились о проведении ремонта в помещении, но не успели этого сделать. Думаю что хорошо, что так и случилось, потом бы опять думали как грамотно разрулить приемку результата работ, если бы были обнаружены недостатки в ремонте, потом еще оплату этих работ).

Причем пока мы полностью вникли в ситуацию, прошло 4 месяца, осталось два месяца до вступления в наследство. И уже кажется неразумным продолжать действия по оформлению доверительного управления. Нотариус также только походу вникал в ситуацию и своевременно нам ничего не смог объяснить (последний раз доверительное управление на ООО он оформлял 7 лет назад и это был его первый и единственный опыт). Общались с другими нотариусами/юристами, реальное решение проблемы не найдено. Опека вообще с таким делом столкнулась впервые и не знала что делать, отсюда и запрос невероятного объема документов (спрашивали даже письменное согласие других наследников на кандидатуру управляющего, хотя это работа нотариуса).

Может кто-то с таким сталкивался, может пояснить, где мы поступили не правильно. Самое главное, договора аренды все таки действующие? Нет в них никого порока?
 
#2
Самое главное, договора аренды все таки действующие? Нет в них никого порока?
Подумайте в свете ч.4 ст.1152 ГК РФ
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
ст.8.1 ГК РФ
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом.

Т.е. ч.4 ст 1152 подпадает под ч.10 ст.8.1 и принявшие наследство правоспособны . Это свежая новелла ГК , ранее оговорки на "иное" по моему не было .
 
#3
Может кто-то с таким сталкивался, может пояснить, где мы поступили не правильно. Самое главное, договора аренды все таки действующие? Нет в них никого порока?
Здравствуйте.
Я думаю, что здесь нужно руководствоваться статьёй 617 ГК РФ, где говорится, что "В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное."

То есть, нужно ознакомиться с вашим договором, в первую очередь. А так - я думаю, что договоры аренды останутся в силе, уже с наследниками.
 

Robin_zon

Пользователь
#4
Подумайте в свете ч.4 ст.1152 ГК РФ
Принятое наследство признается принадлежащим наследнику со дня открытия наследства независимо от времени его фактического принятия, а также независимо от момента государственной регистрации права наследника на наследственное имущество, когда такое право подлежит государственной регистрации.
ст.8.1 ГК РФ
2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.
10. Правила, предусмотренные настоящей статьей, применяются, поскольку иное не установлено настоящим Кодексом.

Т.е. ч.4 ст 1152 подпадает под ч.10 ст.8.1 и принявшие наследство правоспособны . Это свежая новелла ГК , ранее оговорки на "иное" по моему не было .
Очень интересная наводка. Спасибо большое.
Получается со дня смерти все четыре наследника на недвижимое имущество (назависимо от гос.регистрации) обладают правами и обязанностями собственника недвижимого имущества. И если все четыре наследника едины во мнении, то можно подумать о множественности со стороны арендодателя (ссылаясь на письмо нотариуса о лицах заявивших о вступлении в наследство и ссылки на нормы ГК).
К долям в ООО видимо можно также наверное подойти?! Тут правда нужно помозговать будет (устав позволяет наследовать долив УК). Могут ли они например назначить нового директора? (у этого ИП было несколько ООО где он был 100% учредителем и директором).

:respect:

----------

Здравствуйте.
Я думаю, что здесь нужно руководствоваться статьёй 617 ГК РФ, где говорится, что "В случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное."
Речь идет об арендодателе. Эта статья не для этого случая.
 

Иван

Эксперт, Экс-модератор
#5
Речь идет об арендодателе. Эта статья не для этого случая.
Я вот думаю, что наследник принимая имущество в аренду, принимает и все его обременения. В том числе аренду. И насколько я помню есть норма, что при смене собственника имущества, аренда не прекращается.
 

Robin_zon

Пользователь
#6
Я вот думаю, что наследник принимая имущество в аренду, принимает и все его обременения. В том числе аренду. И насколько я помню есть норма, что при смене собственника имущества, аренда не прекращается.
Если бы со стороны арендодателя договор подписывало физ.лицо. То вопросов нет - права и обязанности входят наследственную массу.
Меня беспокоил только нюанс по поводу ИП. Но сейчас сейчас понимаю, что нет проблем с этим.
Была бы проблема, если условия договора подразумевают только личное исполнение его самим ИП. Но аренду к этому отнести нельзя.
Так что вопрос по поводу действительности договора отпал.

Теперь остается понять по налогооблажению доходов от аренды и возможные действия по ООО. По первому вопросу мысль такая. Сами наследники деньги не получают. Есть некий накопительный счет в банке. Думаю он открыт на имя умершего (нужно разобраться будет). Деньги они получат через вступление в наследство. Налогооблагаемого дохода не возникает.
По поводу ООО еще нет мыслей.
 
#7
Деньги они получат через вступление в наследство. Налогооблагаемого дохода не возникает.
Но доходов без налогов не бывает. Освобождение да. Но в нашем случае на накопительном счете доходы от предпринимательской деятельности вместе с невыплаченными налогами. Когда получателями будут физические лица наследники, то здесь понятно, платящий им резидент будет перечислять НДФЛ или высылать в налоговую уведомление и получатель арендной платы сам его будет платить. Но как быть с доходами на накопительном счете?
 

Robin_zon

Пользователь
#8
Но в нашем случае на накопительном счете доходы от предпринимательской деятельности вместе с невыплаченными налогами. Но как быть с доходами на накопительном счете?
Информация о том, что средства на накопительном счете появились от предпринимательской деятельности думаю проходить нигде не будет.
Деньги я так понимаю наследники получат как обычный вклад умершего.
Вряд ли кто-то дольше будет разбираться на основании чего поступили деньги на накопительный счет.
По крайней мере у меня только такие мысли.
 
#9
Вряд ли кто-то дольше будет разбираться на основании чего поступили деньги на накопительный счет.
По крайней мере у меня только такие мысли.
Проконсультируйтесь у бухгалтеров. Дополнительная отчетность по НДФЛ с этого года. до 30 марта следующего всем резидентам надо указать о не взысканном НДФЛ