Выкуп арендуемого участка (с/х земля)

#1
Здравствуйте.

Есть договор аренды.
Арендатор: крестьянско-фермерское хозяйство
Арендодатель: муниципалитет
Срок аренды: 49 лет (уже прошло 3 года с момента заключения)
Назначение земли: сельхоз
На участке есть здания. Но документов на них нет (когда участок брали в аренду - здания фактически уже были (разбитые и старые). Мы их восстановили. Но не узаконили.

В настоящий момент мы хотим
1) "разбить" арендуемый участок на 2 части
2) одну из этих частей - выкупить

Вопросы:
1) продажа участка будет проходить в форме аукциона? или нет?
2) в каком размере будет устанавливаться стоимость выкупа (кадастр\рынок)?

3) сможем ли мы выкупить одну из частей арендуемого участка (после разбивки)?
ведь по идее после разбивки на 2 части будет 2 договора аренды (2 разных участка)....
и нужно будет опять ждать 3 года....

самостоятельно изучал
1) об обороте сельхоз земель
2) земельный кодекс
но хотелось бы узнать проф мнение
 

Stefan

Эксперт
#2
Здравствуйте! Советовал бы Вам заключить с муниципалитетом дополнительное соглашение к договору аренды, в котором нужно прописать право разбивки арендуемого зем. участка на два земельных надела. При этом нужно указать пункт, что аренда на общую площадь этих участков сохраняется за крестьянско-фермерским хозяйством. Тогда Вы сохраните за собой право аренды земли, и как арендатор получите преимущественное право на выкуп участка. Цена земли устанавливается на основании проведенной экспертной оценки.
 
#3
Здравствуйте! Советовал бы Вам заключить с муниципалитетом дополнительное соглашение к договору аренды, в котором нужно прописать право разбивки арендуемого зем. участка на два земельных надела. При этом нужно указать пункт, что аренда на общую площадь этих участков сохраняется за крестьянско-фермерским хозяйством. Тогда Вы сохраните за собой право аренды земли, и как арендатор получите преимущественное право на выкуп участка. Цена земли устанавливается на основании проведенной экспертной оценки.
я правильно понимаю, что выкуп будет осуществляться через аукцион?

уточняю, так как земельный кодекс, статья 39,11. пункт 8 - вроде как говорит, что земельный участок который в настоящий момент кем-либо арендуется - не может быть предметом аукциона...
 

LaoShe

Пользователь
#4
По идее, после раздела участка на два новых, срок аренды на каждый отдельный участок будет исчисляться заново. Т.е. да, трехлетний срок начнет течь заново.
Смотрим далее.
Продажа земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, установленных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, т.е. без проведения торгов. Это ваш случай, причем подп. 8 не требует трехлетнего срока владения участком, если вы кфх.
Ст. 39.11, о которой вы упоминаете, говорит об аукционе по продаже вновь образованных участков, но это не ваш случай.
Относительно стоимости, можно лишь сослаться на п. 3 ст. 34.9, который говорит, что "При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом". Т.е. понятно, что нужно ориентироваться на кадастровую стоимость.
 
#5
По идее, после раздела участка на два новых, срок аренды на каждый отдельный участок будет исчисляться заново. Т.е. да, трехлетний срок начнет течь заново.
Смотрим далее.
Продажа земельных участков осуществляется на торгах, проводимых в форме аукционов, за исключением случаев, установленных п. 2 ст. 39.3 ЗК РФ, т.е. без проведения торгов. Это ваш случай, причем подп. 8 не требует трехлетнего срока владения участком, если вы кфх.
Ст. 39.11, о которой вы упоминаете, говорит об аукционе по продаже вновь образованных участков, но это не ваш случай.
Относительно стоимости, можно лишь сослаться на п. 3 ст. 34.9, который говорит, что "При заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом". Т.е. понятно, что нужно ориентироваться на кадастровую стоимость.

вы ссылаетесь на 34.9 ЗК РФ...
но ведь 34 статья утратила свою силу...
 
#7
появился ньюанс

есть участок 150 га
категория земель: сельхоз
арендатор: КФХ
срок аренды: 49 лет
3 года с момента началы аренды уже давно прошло

мы хотим разбить его на два участка. 5га+145га
после этого выкупить тот, который стал 5га

1) подали документы на разбивку участка.
2) однако глава поселения (в ведомстве которого находится этот участок) собирается дать отказ на разбивку.
мотивируя это тем, что разбивать участок нельзя (нужно выкупать полностью).
или можно, но только в случае выхода из КФХ какого либо участника.

выкупать все 150га - нереально (так как недавно была переоценка, и теперь кадастровая стоимость практически равна рыночной)..


отсюда вопросы:
1) не понятно, как может состояться выход участников из КФХ, если КФХ=ИП (для того, чтобы выделить вышедшему участнику кусок из аренды)?

2) действительно ли нельзя разбивать находящийся в аренде земельный участок на части?
 

Халипов Петр

Пользователь
#8
Добрый день! Полагаю, что законом не урегулирована обязанность межевания. Поскольку собственником является муниципалитет, то он по своему усмотрению принимает решение (выносит распоряжение) делить ли участок или не делить. Это коррупционный фактор. "Договоритесь" с главой и все будет. А пока Вам предлагают подобные обоснования.
 
#9
Добрый день! Полагаю, что законом не урегулирована обязанность межевания. Поскольку собственником является муниципалитет, то он по своему усмотрению принимает решение (выносит распоряжение) делить ли участок или не делить. Это коррупционный фактор. "Договоритесь" с главой и все будет. А пока Вам предлагают подобные обоснования.
1) в июле 2015 было получено разрешение на разбивку участка 150=145+5
2) межевание (на 2 участка) уже сделано нами (за наш счет).

а теперь начинается непонятная ситуация...
 

Халипов Петр

Пользователь
#10
Межевание сделано, но на кадастровый учет участки не поставлены? Что мешает закончить постановку. Распоряжения об утверждении схем земельных участков как основание для постановки на учет ведь есть.

----------

У Вас КФХ состоит из одного члена?