Договор купли-продажи земельного участка

[это я]

Добрый день! У меня вопрос про договор купли-продажи земельного участка.
Помогите, пожалуйста, в ситуации: ООО имеет земельный участок, который хочет купить физ.лицо. Покупатель не хочет приобретать объект по схеме покупки корпоративных прав, предлагает такую схему (официальная цена участка значительно ниже фактической):
1. Подписание соглашения о задатке на сумму, не превышающую 95% официальной цены договора и выплата по нему денежных средств.
4. Подписание договора купли –продажи и оплата оставшейся суммы ( официальной).
5.Одновременно с п.4 подписывается договор займа между двумя доверенными физ.лицами покупателя и продавца. При подписании этого договора выплачивается неофициальная сумма в полном объеме.
6. Регистрация права собственности. После получения св-ва покупатель передает продавцу оригинал договора займа, акт приема-передачи денежных средств и свою расписку что получил возврат всех денежных средств в полном объеме и претензий не имеет.
Мы-продавец. Такая схема может быть использована (п.4,5)? Или лучше схема с банковской ячейкой (или банковская ячейка не может быть использована из-за различия в официальной и фактической цене)?

Или лучше видоизменить это, вместе с подписанием официального договора покупатель якобы возвращает ранее полученный от продавца займ, а участок к покупателю переходит по официальному договору купли продажи.

 

[Сайкин Кирилл Андреевич]

Лучше оформить нормальный договор купли-продажи (иначе возможны претензии налоговой как к Вам так и к покупателю).

К договору купли продажи земельного участка применяются общие правила о договоре купли продажи, специальные правила о договоре купли продажи недвижимости, установленные гражданским законодательством, с учетом особенностей, установленных земельным законодательством.

Форма договора купли-продажи земельного участка может быть простой или нотариальной (по желанию сторон), так как обязательного нотариального удостоверения договора купли продажи земли гражданское законодательство не предусматривает. Обязательное нотариальное удостоверение договора купли-продажи земельного участка предусмотрено лишь для договоров ренты и пожизненного содержания с иждивением. Несоблюдение установленной законом формы договора купли-продажи земельного участка влечет его недействительность.

Обязательная государственная регистрация договора, именно договора, по отчуждению земельного участка предусматривается только для договора дарения земельного участка (п.3 ст.574 ГК РФ) и договора ренты, предусматривающего отчуждение земельного участка под выплату ренты (ст.584 ГК РФ).

Иные договоры отчуждения земельных участков, в том числе типовой договор купли-продажи земли сами по себе не подлежат обязательной государственной регистрации. Однако обязательной является государственная регистрация перехода права собственности от продавца к покупателю.

Таким образом, применительно к договору купли-продажи земельного участка момент заключения договора не совпадает с моментом возникновения права собственности у покупателя (со дня государственной регистрации права собственности).

Также следует иметь в виду, что при нотариальном удостоверении договора купли-продажи земли действует принцип исключительной территориальной компетенции, т.е. нотариальное удостоверение договора должно осуществляться в соответствующем нотариальном округе (по месту нахождения земельного участка).

Объектом типового договора купли продажи участка может быть только земельный участок, прошедший государственный кадастровый учет, т.е. в договоре купли продажи земельного участка должен содержаться кадастровый номер и адрес (местонахождение) земельного участка. В качестве адреса земельного участка указывается, как правило, почтовый адрес или иное общепринятое описание местоположения участка, позволяющие точно определить объект (земельный участок) на территории соответствующего регистрационного округа, которые передается по договору купли продажи земли Площадь участка должна быть указана по право устанавливающим документам (свидетельству, акту государственного или муниципального органа, иному документу). Кадастровый номер земельного участка включает следующие данные: - номер кадастрового округа; - номер кадастрового района; - номер кадастрового квартала; - номер земельного участка в кадастровом квартале.

В тексте договора купли-продажи земельного участка необходимо достаточно точно определить его предмет, т.е. дать краткое описание земельного участка (место нахождения, категория земель и целевое назначение, кадастровый номер, площадь согласно правоустанавливающим документам либо фактическая по кадастровому плану).

Если предметом договора купли-продажи земельного участка является земельная доля в праве общей собственности на земельный участок, то должны быть соблюдены нормы гражданского законодательства о преимущественном праве покупки этой доли другим участником (другим участникам) долевой собственности по цене, за которую доля продается третьему лицу (ст.250 ГК РФ). Если предметом договора купли-продажи является земельный участок (доля в праве общей собственности) из земель сельскохозяйственного назначения, то в соответствии с п.3 ст.1 ФЗ РФ от 24 июля 2002 г. № 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" право преимущественной покупки доли принадлежит субъекту РФ или, в случае установленном законом субъекта РФ, органу местного самоуправления (администрации города, районной администрации).

Обязательным условием договора купли-продажи земельного участка является его цена (денежная стоимость), которая определяется сторонами исходя из действующей в данной местности (районе, городе, области) нормативной цене земельных участков соответствующих категорий. Если цена в договоре купли продажи земли установлена на единицу площади (сотка, гектар), то общая цена должна быть указана за всю фактически передаваемую площадь. Порядок уплаты цены (стоимости) земельного участка определяется в договоре по соглашению сторон: денежные средства могут быть переданы продавцу как до, так и после заключения договора, как до передачи земельного участка по акту, так и после. В любом случае условие об оплате должно быть соответствующим образом сформулировано в договоре купли продажи земельного участка.

До заключения договора купли-продажи земельного участка необходимо выяснить наличие (отсутствие) ограничений (обременений) прав собственника земельного участка. Если факт ограничений (обременений) установлен, то в тексте договора купли продажи земли необходимо указать все сведения об ограничениях (обременениях): наименование (например, сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда), срок действия ограничения (обременения), наименование лица, в пользу которого установлено ограничение (обременение). Наличие либо отсутствие зарегистрированных ограничений (обременений) должно быть подтверждено Выпиской из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в том числе договоров купли продажи земельного участка. Кроме ограничений (обременений) необходимо установить наличие (отсутствие) наложенных на земельный участок запрещений (арестов): по определению суда в целях обеспечения иска, по постановлению следователя в случае возбуждения уголовного дела.

Особенности договор купли продажи-продажи земельного участка с находящимися на нем строениями (домами). Если на земельном участке, подлежащем продаже, расположены строения, то следует иметь в виду, что в соответствии с Земельным кодексом РФ отчуждение (продажа) только земельного участка (без продажи расположенных на нем строений) допускается в случаях, предусмотренных Земельным кодексом РФ, а именно:

если продавцу принадлежит право собственности на часть строения (дома), которая не может быть выделена в натуре вместе частью земельного участка для договор купли продажи земли;
если строение расположено на земельном участке, изъятом из оборота в соответствии с Земельным кодексом РФ.

Следует иметь в виду, что предметом договора купли-продажи земли может выступать и часть земельного участка. В этом случае необходимо произвести раздел земельного участка, оформив на каждую часть отдельный кадастровый план. Разделение земельного участка на несколько частей и оформление на них отдельных кадастровых планов влечет за собой обязанность по государственной регистрации на его оставшуюся часть только в случае уменьшения площади участка в связи со сделкой купли-продажи.

Договор купли-продажи земельного участка содержит приложения:

График платежей;
Описание земельного участка;
Кадастровый паспорт земельного участка;
Свидетельство о государственной регистрации права.

Договор купли-продажи земельного участка содержит сопутствующие документы:

Акт приема-передачи недвижимости;
Дополнительное соглашение;
Протокол разногласий;
Протокол согласования разногласий.

 

[delirium611]

Два продавца, два покупателя - один участок

Хозяин(С) участка земли выписал генеральную доверенность на имя З. в 2007г. для оформления документов устонавлевающих права собственности за ним,так как он единственный наследник.
И по этой доверенности З. заключила предворительный договор купли продажи с П.(не добросовестно, без ведома С. в 2009г.
Хотя до этого момента в 2008г С. заключил предворительный договор с нами лично и известил З. в том, что он онулирует ту доверенность, в устной форме.
В даннй момент идет гражданский процесс где П. хочет взыскать ден. средства с С. признав сделку ничтожной. В связи с процессом на землю наложен арест и любые действия с ней невозможны. Но мы хотим признать нушу сделку с С. действительной и получить в собственность этот участок и начать им пользоваться. Проблему в том, что С. с вероятностью 99% проиграет дело и будет должен П. 700000р. Нам нужно каким то образом сделать так что- бы эту землю признали за нами и приставы не продали её с молотка в счет долга П.. С. безработный и доходов нет.
Вопрсы.
1. Как будут развиваться события после вынесения судебного решения по делу С. и П.?
2. Когда снумут арест с земли после суда или после оплаты долга?
3. Нужно ли подовать иск о признании сделки действительной и опризнании за нами первоочередного права на эту землю для того что бы её не смогли расматривать как возможность погасить долг перед П.
4. Мы можем вмешаться в процесс между П. и С. и помочь С. устроится на работу и прочее. Так как С. не получал денег за землю от П. а расписку и вообще доверенность его обманом и под давлением заставила подписать
З. Что можно для него сделать?

 

[Стряпчий]

Прикольно!

1. Я бы не сказал, что в процессе между П. и С. все так однозначно. А иск П. к З. о признании недействительной доверенности от 2007 г. заявлялся? Уголовное дело в отношении З. заводилось? Ходатайство о замене ненадлежащего ответчика надлежащим заявлялось?

2. Вам совершенно необходимо заявить самостоятельный иск к С. с требованием понуждения к заключению договора купли-продажи участка.

 

[ЕленаФ]

Приобретение участка

Здравствуйте.

Ситуация следующая:
Есть участок в Подмосковье в садовом товариществе. Участок выдан неким ГУП участнице ВОв. Бабушке за 80. Ей участок не нужен, хочет продать. Земля записана на нее, но она ней не пользовалась и, как я поняла, в аренду не оформляла.
Мы договорились с ней о приобретении участка. Как правильно это сделать?

Председатель садового товарищества говорит, что
1. Нужно оформить генеральную доверенность на ведение дел от имени бабушки. Потому что ездить в Подмосковье и заниматься делами она не сможет.
2. Бабушка - или я от ее имени - должна написать заявление на оформление участка в аренду.
3. На участке нужно поставить какое-нибудь сооружение, которое по документам может проходить как жилое помещение (бытовка, например?)
4. Подать заявление на приватизацию участка.
5. Оформить договор купли-продажи или дарственную, мол, что дешевле выйдет.

Скажите, пожалуйста, все ли верно? С одной стороны, бабушка и ее семья - благонадежные, вроде как, люди. С другой - грабли тоже никого не трогают, пока на них не наступят.
Как обезопасить себя в данной сделке? Какова последовательность действий должна быть? Нужно ли (и существует ли такое вообще) подстраховаться документально, что деньги за участок выплачены и по окончании приватизации-регистрации он гарантированно останется за нами, т.е. бабушка и ее внучка не смогут отыграть все назад?

С покупкой подобного рода сталкиваюсь впервые. Простите за юр. безграмотность.

 

[Сергей 777]

Председатель садового товарищества говорит, что
1. Нужно оформить генеральную доверенность на ведение дел от имени бабушки. Потому что ездить в Подмосковье и заниматься делами она не сможет.

можно и так, генеральную доверенность (с правом сбора документов во всех организациях и учреждениях, подписания договора купли-продажи зем. уч-ка и регистрации в УФРС) лучше оформить не на потенциального Покупателя, а на любое 3-е лицо, т.к. подписывать договор в одном лице совмещая покупателя и продавца нельзя.

2. Бабушка - или я от ее имени - должна написать заявление на оформление участка в аренду.

зачем это делать, Вы же купите участок и оформите его в собственность.

3. На участке нужно поставить какое-нибудь сооружение, которое по документам может проходить как жилое помещение (бытовка, например?).

после покупки и оформления участка можно заняться и строением, если оно Вам нужно.

4. Подать заявление на приватизацию участка.?).

Не только заявления (от двух сторон от Продавца и Покупателя), но и комплект документов, включая договор купли-продажи зем. уч-ка.

5. Оформить договор купли-продажи или дарственную, мол, что дешевле выйдет..?).

Договор купли-продажи. С бабушкой Вы не в родственных отношениях, так, что по договору дарения Вас не освободят от налога.

Вы ничего не сказали есть ли у бабушки свидетельство о праве собствености на земельный уч-к и правоустанавливающий документ на него, кадастровый паспорт, а ведь это самое главное, оплачены ли членские взносы председателю садового товарищества и налог на земельный уч-к, нет ли арестов на данный земельный уч-к.

 

[ЕленаФ]

"можно и так, генеральную доверенность (с правом сбора документов во всех организациях и учреждениях, подписания договора купли-продажи зем. уч-ка и регистрации в УФРС) лучше оформить не на потенциального Покупателя, а на любое 3-е лицо, т.к. подписывать договор в одном лице совмещая покупателя и продавца нельзя."

Спасибо большое за этот совет. Мы этого не знали.

"Вы ничего не сказали есть ли у бабушки свидетельство о праве собствености на земельный уч-к и правоустанавливающий документ на него, кадастровый паспорт, а ведь это самое главное, оплачены ли членские взносы председателю садового товарищества и налог на земельный уч-к, нет ли арестов на данный земельный уч-к. "

Членские взносы и налог платились регулярно, есть подтверждающие это квитанции. На счет собственности. По словам внучки и председателя дачного товарищества, бабушка должна сначала написать заявление на получение этого участка в долгосрочную аренду (как-то так), потом поставить на участке что-нибудь пригодное для жилья, и лишь потом подавать документы на приватизацию участка.
Точнее обо всем этом расспрошу завтра.
Как многого мы не знаем...

"после покупки и оформления участка можно заняться и строением, если оно Вам нужно."

На строении особо настаивает председатель товарищества, мотивируя это тем, что без оного в отдел по приватизации документы принимают крайне неохотно.
Но, скорее всего, причина в другом: летом будут делать разводку электричества по территории товарищества. Нужно ведь куда-нибудь кинуть провода?!

Сергей 777, благодарю Вас за такие важные подсказки!

 

[Сергей 777]

ЕленаФ, если уч-к в аренде и выдавался в 90-х годах, по дачной амнистии уч-к можно переоформить в собственность, но бабушка делать ничего не будет, все ляжет на Ваши плечи за Ваши же деньги, набегаетесь по инстанциям, никакого уч-ка не захотите, мой совет - не связывайтесь, предложений от продавцов у которых документы в порядке достаточно (уч-к в собственности, есть свидетельство о праве соб-ти, документ на основании которого возникло право собственности, кадастровый паспорт с межеванием уч-ка).

 

[ЕленаФ]

История с продолжением.
Участок понравился, стоимость тоже. Решили начать оформление.
Т.к. в свое время участки из ГУП были переданы в ведение местной администрации, обратились туда.
В администрации обрисовали примерный план действия, даже два:
План №1
Вступить в члены товарищества.
Написать заявление на имя Главы района.
Получить заключение правления от председателя.

Т.е. бабушка от участка отказывается, и решением Главы участок покупается нами. Потом стандартные процедуры по составлению кадастрового паспорта, приватизации.

План №2
Заключить договор аренды.
Оформить по декларации недвижимость.
Выкупить по льготной цене. Приватизировать??
Оформить договор купли-продажи.

Значит, бабушка на себя приобретает участок, а потом его нам продает. Верно?

Склоняемся ко второму плану.
Подскажите, пожалуйста, что должно быть прописано в генеральной доверенности, которую нам нужно оформить? Какие риски должны быть указаны?
Сегодня пошла к нотариусу, а он меня отправил назад, сказал принести список всех рисков, которые мы хотим предусмотреть данным договором... Бабушке 87 лет. Имеет одну дочку и одну внучкуи двух малолетних правнуков. Дочка и внучка на продажу участка согласны, претендовать на него не собираются.

 

[Сергей 777]

ЕленаФ, если честно ни один из вариантов мне не нравится и связываться с этим я бы не стал, действительно много рисков, сейчас когда Вы оформляете документы на бабушку ее родственники согласны, а как оформите могут и передумать, бабушка Вам скажет спасибо и скажет до свидания. Выкупить по льготной цене, а Вы уверены, что она будет льготная? Декларация на недвижимость, т.е. Вы без документов поставите на бабушкином уч-ке купленный Вами домик (бытовка), без разницы какое-то строение, потом Вы должны будете это строение оформить в собственность на бабушку и дай Бог ей здоровье - она может умиреть (вся Ваша процедура № 2, как минимум растянется на год), в наследство вступают опять же ее родственники, а Вы потом судитесь и доказывайте Всем, что это Ваше имущество.

 

[milini]

Документы для продажи дома с земельным участком

Здравствуйте! Хочу продать дом с участком в деревне. Появились клиенты. Не хочу обращаться к посредникам и переплачивать. Подскажите, с чего начать и какие документы необходимы?

 

[Катар]

milini, если у вас зарегистрировано право собственности на дом и земельный участок, имеются свидетельства о государственной регистрации права, кадастровые паспорта на объекты, то договор купли-продажи можно заключить в простой письменной форме и зарегистрировать в Росреестре. По времени в среднем около 1 месяца.

 

[milini]

Катар, спасибо!

 

[MalinaBoom]

Покупка садового участка

Здравствуйте! Мы купили садовый участок. Продавец утверждает, что передал документы на перерегистрацию прав собственности, но при этом опись о получении документов под разными предлогами не дает. Подскажите, каким образом можно узнать - переданы ли документы на перерегистрацию? :uhm:

 

[Татьяна]

Мы купили садовый участок. Продавец утверждает, что передал документы на перерегистрацию прав собственности, но при этом опись о получении документов под разными предлогами не дает. Подскажите, каким образом можно узнать - переданы ли документы на перерегистрацию?

Что значит на перерегистрацию? При подаче документов в Росреестр на регистрацию договора купли-продажи обязательно присутствуют обе стороны: и продавец, и покупатель. И расписка о сдаче документов на регистрацию должна быть у Вас на руках, а не у Продавца. Вы хоть договор-то подписывали?

 

[Viktualia]

Как переоформить землю?

Здравствуйте, форумчане! :beer:
Купили землю, имеем на руках документы на землю, оформленные на старого хозяина и расписку о получении денежных средств за землю и отказ с их стороны на право пользования им и его членами семьи. Возможно ли переоформление документов на моё имя, мои действия? :thank_you:

 

[Usha]

Viktualia, если вы купили землю, вы должны зарегистрировать договор купли-продажи в органах Росреестра и после регистрации право собственности на землю переходит к вам.

 

[Татьяна]

Купили землю

Когда купили?

 

[Лана Сухарева]

Договор купли-продажи составляли?

 

[Tatia]

Земельный участок - продажа или дарение?

Здравствуйте! Хочу приобрести земельный участок без построек в деревне.Владелец предлагает не оформлять договор купли продажи,а подарить землю. Посоветуйте,как лучше сделать и как выгоднее? Спасибо. :beer: