Приостановка регистрации сделки

qgs

New Member
#1
Здравствуйте,
Правомерно-ли прекращение регистрации сделки с недвижимостью (договор дарения доли недвижимости) находящейся в общедолевой собственности на основании полученной из БТИ информации о том, что в доме возведены некие самовольные постройки, что, по их мнению, меняет распределение долей между собственниками.
Условно говоря, в техпаспорте указана площадь дома 300м2, а самовольная пристройка составляет 30 м2.
Дом расположен на неотведенном для этого целей земельном участке, разрешения на пользование нет, земли в собственности также нет, аренды нет. О чем у регистратора имеется соответствующая справка.

Согласно статьи 222 Гражданского кодекса РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в установленном законом порядке, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
Постройки, которые возведены на неотведенном для этого целей земельном участке, согласно вышеуказанной статье ГК РФ не подлежат регистрации.
Узаконить такую постройку в принципе невозможно.
Отсюда напрашивается вывод, что требования Регистратора, по меньшей мере, спорны.


Каковы будут мнения уважаемых специалистов ?
Приглашаю к обсуждению путей решения задачи.
 

qgs

New Member
#3
Выложите решение о приостановлении, будет что обсуждать.
К сожалению, несмотря на неоднократные общения с Регистратором
четкого сформулированного ответа в письменном виде не дают.
Почему-то приостановили регистрацию аж до 22 января 2016 года...
У меня терпение лопнуло, пару дней назад написал заявление с требованием сформулировать причину отказа в письменном виде на имя Председателя регионального управления.
Вопрос, когда соизволят ответить остается открытым.
Кратко устно излагают свою позицию примерно так:
самовольные пристройки изменят доли собственников, и они уже не будут соответствовать заявленным в моих правоустанавливающих документах :)
Основание - некое письмо БТИ, в котором те сообщают, что в доме, дескать, есть самовольно возведенные незарегистрированные пристройки. Естественно, эти пристройки и не зарегистрированы ни в БТИ ни в УФРС, т.к. земля не в собственности и даже не в пользовании :).

Согласно ст.222 Гражданского кодекса РФ постройки, которые возведены на неотведенном для этого целей земельном участке не подлежат регистрации

Узаконить такую постройку без получения права на земельный участок в принципе невозможно.
Т.е. на данный момент этих построек с точки зрения ст 13 Закона о регистрации как-бы НЕ СУЩЕСТВУЕТ.
Если фактически они и есть, то в обязанности регистратора входит лишь правовая экспертиза, и не входят надзорные функции...


Интересно, что согласно ст.13 Закона о регистрации одним из этапов государственной регистрации прав является правовая экспертиза предст авленных на регистрацию документов, в том числе проверка законности сделки (за исключением нотариально удостоверенной сд елки) и установление отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недви жимого имущества, а также других оснований для отказа в государственной регистрации прав или ее приостановления.
На мой взгляд, в данном случае налицо отсутствие каких-либо противоречий между заявленными мною правами на мою долю недвижимого имущества и уже зарегистрированными правами других собственников на объект недвижимого имущества указанными в техпаспорте выданном БТИ (т.к. пристройки, на текущий момент, не являются зарегистрированными объектами недвижимости).
Отсюда можно сделать вывод, что действия Регистратора спорны.
Если я ошибаюсь, прошу меня поправить.
 

mishanik

Эксперт
#4
Наверно, с Украины еще не перестроились.
Право собственности на самовольную постройку не возникает. ст. 222 ГК РФ
Плюс - пристрой автоматически не изменяет доли собственников, а только по требованию.
 
#5
Наверно, с Украины еще не перестроились.
Право собственности на самовольную постройку не возникает. ст. 222 ГК РФ
Плюс - пристрой автоматически не изменяет доли собственников, а только по требованию.
А те, кто пристроил молчат в тряпочку, т.к. понимают, что щансов у них нет.

Но мы -то тут причем?!
Что посоветуете, как поступить? Уговоры на регистратора не действуют.
Объяснения она воспринимает как личное оскорбление.
Неужели остался один путь, только иск в суд?
 

mishanik

Эксперт
#6
Записаться на прием к руководству.
Вообще (на счет Крыма не скажу, там, может, не так) отказ в регистрации в административном порядке не обжалуется. Но на прием к руководству сходить стоит. Может, получится. В крайнем случае - сдать документы на регистрацию еще раз.
 
#7
К сожалению, чтобы попасть на прием придется выстоять большую очередь, что по времени растянется на месяц. За это время надеемся получить обстоятельный ответ либо отписку (как карта ляжет).

Мы даже входящий номер на письмо адресованное руководителю
буквально с боем получили. Ставить штампик о регистрации входящей корреспонденции у секретаря наотрез отказались.
Входящий номер нашего письма продиктовали лишь на следующий день по телефону.
Завтра будет следующий заход, уточнение судьбы поданного письма.
Если удастся, попытаемся под диктофон заставить поставить на нашем экземпляре штампик с входящим номером...

Вот такие у нас дела.
 
#10
Как и полагали - получили отказ... Прошу совета

[FONT=Century Schoolbook L, serif]Здравствуйте уважаемые форумчане! Прошу Ваших советов!
[/FONT]

[FONT=Century Schoolbook L, serif]Как и предполагали, регистратор отказала в регистрации. На днях получим отказное решение. Решили пока не судиться, т.к. в результате долгих размышлений обнаружили, что есть еще шансы без суда решить проблему.
[/FONT]

[FONT=Century Schoolbook L, serif]Более детально уточню суть проблемы:[/FONT][FONT=Century Schoolbook L, serif]
[/FONT]

[FONT=Century Schoolbook L, serif]Имеется частное домовладение с обшей долевой собственностью. В собственности [/FONT]
[FONT=Century Schoolbook L, serif]5/100 долей дома.
После возвращения Крыма в РФ из Украины решили подарить брату эту недвижимость. Росреестр отказал в регистрации сделки с нашей долей дома ссылаясь на запрет проводить сделки с недвижимостью имеющей самовольные пристройки (хотя в предъявленном техпаспорте нет пристроек, но по сведениям БТИ имеются самовольные пристройки у некоторых собственников). Реально в нашей доле никаких пристроек нет. [/FONT]



[FONT=Century Schoolbook L, serif]Эта доля переходила от одного собственника к другому дважды. В исходном правоустанавливающем документе (договоре купли-продажи первого собственника приобретшего недвижимость) были описаны характеристики каждого помещения. В 1986 году было вынесено решение суда о выделе долей собственников из общедолевой собственности.[/FONT]
[FONT=Century Schoolbook L, serif]Когда в 1994 году состоялась сделка мены - первый собственник разменял вышеуказанную недвижимость с нами, он предъявил нотариусу лишь ксерокопию решения суда (подлинника не оказалось), а также, подлинник договор купли-продажи по которому он приобрел эту долю недвижимости (в договоре были указаны все помещения находящиеся во владении) и справку-характеристику, где БТИ указало, что вышеуказанный первый собственник владел своей долей на основании решения суда от 1986 года о выделе долей из общедолевой собственности.[/FONT]
[FONT=Century Schoolbook L, serif]Т.е. он ее сначала купил, а через несколько лет произошел суд, решением которого эта доля была выделена как отдельная вешь, перестав быть долей недвижимости.[/FONT]
[FONT=Century Schoolbook L, serif]Нотариусы оформлявшие в 1994 году договор мены, и затем, через некоторое время в следующей сделке - договоре дарения от сына матери, проигнорировали решение суда, не описали конкретные помещения перешедшие в собственность, а ограничились в договорах мены и дарения простой констатацией перехода права собственности на 5/100 долей дома с надворными постройками. Тогда на это не обратили особого внимания, сделав лишь замечание нотариусу, но удовлетворились разъяснениями нотариусов, что такая форма записи равнозначна полной записи. [/FONT]
[FONT=Century Schoolbook L, serif]Имея такую доказательную базу спорить с Росреестром не получилось.
[/FONT]


[FONT=Century Schoolbook L, serif]Узнав об отказе в регистрации Росреестром сделки сначала хотели идти по пути повторного выделения своей доли из общедолевой собственности. Но какой смысл делить ранее поделенное?[/FONT]


[FONT=Century Schoolbook L, serif]Также мы запросили в суде копию решения от 1986 года о выделе нашей доли в собственности в натуре. По нашим сведениям решение суда не отменено, а значит легитимно. Пока документ не получен имеется лишь ксерокопия. Интересно, что в БТИ точно имеется это решение суда, т.к.[/FONT][FONT=Century Schoolbook L, serif] в выданной БТИ для оформления нотариусом сделки мены справке-характеристике указали, что собственник владеет недвижимостью на основании решения суда! [/FONT]
[FONT=Century Schoolbook L, serif]Но, с другой стороны, решение суда напрямую касалось прежнего собственника, а нас лишь как последующих (нынешних) собственников, имеющих правоустанавливающий документ на долю дома без указания фактических помещений в составе принадлежащей нам доле строения.
Мы понимаем, что существует правопреемство. Более того, показывали регистратору ксерокопию решения суда, но она стояла на своей позиции - отказать, фактически
[/FONT]
[FONT=Century Schoolbook L, serif] не захотела вникнуть в суть вопроса, проигнорировав наши аргументы.[/FONT]


[FONT=Century Schoolbook L, serif]Возникают вопросы:
[/FONT]
[FONT=Century Schoolbook L, serif]1) Стоит-ли нам имея на руках копию решения суда о выдел доли и все наши правоустанавливающие документы подавать на регистрацию, или нам опять откажут?
[/FONT]
[FONT=Century Schoolbook L, serif]2) Обратиться в суд, но с какой формулировкой?[/FONT]

[FONT=Century Schoolbook L, serif]3) Может-быть стоит озаботиться новой процедурой выдела своей доли собственности?
[/FONT]
 
#11
Фрагмент из решения суда

Вот фрагмент из решения суда:
" ВЫПИСКА ИЗ РЕШЕНИЯ
ИМЕНЕМ УКРАИНСКОЙ СОВЕТСКОЙ СОЦИАЛИСТИЧЕСКОЙ РЕСПУБЛИКИ
11 июня 1986 года Железнодорожный райнарсуд г.Симферополя Крымской области в составе:
председательствующего -
нарсудьи — Б......... В.К.
народных заседателей: М.......... Т.И.
В......... З.Ф.
при секретаре: Т.......... А.А.
рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда в г.Симферополе дело по иску Су.... В...... Г....... к Па..... Ал..... Пав, Тур.... М..... И, П..... Г...... В....., (**** и другие.) о выделе дома из общего домовладения.
На основании ст.113 ГК УССР, руководствуясь ст.ст. 38,82 ГПК УССР, народный суд,-
РЕШИЛ :
Иск С........ В......... Г...... удовлетворить в полном объеме.
Произвести выдел доли из общего домостроения №ХХ по ул.К.......... в г.Симферополе между совладельцами.
Выделить в реальное пользование:

С..... В...... Г...... в жилом доме лит «Б» : помещение № 3 / коридор площадью 3,4 кв.м. стоимостью 158 рублей, помещение № 4 / кухню площадью 4,9 кв.м. стоимостью 288 рубл., помещение № 5 / кухню — площадью 5,1 кв.м. / - 252 рубл. , помещение № 6 / жилое площ. 19,1 кв.м. /891 руб., помещение № 7 / жилое площ. 10,3 кв.м. /
-480 рубл., помещение 8 «а» / кладовую — площ. - 2.0 кв.м. / - 94 рубл., помещение
№ 6 «а» ,ванную комнату — площ.3.8 кв.м. - 177 рубл. В сарае лит «В» : ¾ помещения № 1 / сарай /72 рубл., что составляет 25/200 доли домовладения, признав за ним указанную часть домовладения.
….....

П........ Г........ В...... : в жилом доме лит. «Б» : помещение № 17 / кухню, площ. 7.1 кв.м. / - 331 руб., помещение № 16 / жилое, площ 13,8 кв.м. / -643 руб., помещение № 24 /
туалет - площ, 1,0 кв.м. / - 47 руб. В сарае лит «В» помещение № 11 / сарай - 122 руб., 1/5 часть помещения № 8 / сарай / - 34 руб., что составляет 5/100 доли домовладения, признав за ней право собственности на указанную часть домовладения.

Сушилку лит «В» уборная лит. «Г» и сооружения/ ворота, заборы, мощения/ оставить
в общем пользовании сторон.

Взыскать с С........ В....... Г....... госпошлину в доход государства в сумме 180 рублей.
Решение может быть обжаловано в Крымоблсуд в коллегию по гражданским делам в течение 10 дней со дня вынесения решения через народный суд Железнодорожного района
г.Симферополя.


П.П. нарсудья

народные заседатели: "