Продажа помещения в здании торгового центра и доли в земельном участке под ним

#1
Здравствуйте, пожалуйста, помогите разобраться в вопросе.

Суть проблемы:
Хочу приобрести помещение в здании торгового центра. Помещение выделено, есть отдельное свидетельство на него. Помещение не заложено (не в ипотеке)

Одновременно у продавца есть доля в праве собственности на земельный участок под зданием, пропорционально его метрам в общей площади здания.
Его доля не заложена (не в ипотеке)

У нескольких других собственников помещений в здании и долей в земельном участке эти помещения и доли находятся в ипотеке.

Доля в праве на помещения общего пользования (лестницы, входы) не выделена - эти площади по свидетельству принадлежат одному из собственников здания.

Договор планируем составлять единый на помещение и долю в земельном участке.

Вопросы:
1. Нужно ли уведомлять всех собственников долей в земельном участке (есть ли у них преимущественное право покупки), если земельный участок продается вместе с помещением, на которое установлено 100% право собственности продавца?
2. Нужно ли получать согласие от банка-залогодержателя, если обременение (ипотека) наложены только на доли в земельном участке, принадлежащие другим лицам (не продавцу)

Пока нашла вот такую информацию:

ПЛЕНУМ ВЫСШЕГО АРБИТРАЖНОГО СУДА РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

ПОСТАНОВЛЕНИЕ
от 23 июля 2009 г. N 64

О НЕКОТОРЫХ ВОПРОСАХ ПРАКТИКИ РАССМОТРЕНИЯ СПОРОВ О ПРАВАХ СОБСТВЕННИКОВ ПОМЕЩЕНИЙ НА ОБЩЕЕ ИМУЩЕСТВО ЗДАНИЯ
 
#2
Нужно ли уведомлять всех собственников долей в земельном участке (есть ли у них преимущественное право покупки), если земельный участок продается вместе с помещением, на которое установлено 100% право собственности продавца?
Преимущественное право покупки тут не актуально в виду единоличной собственности на объект. Полагаю что уведомление не обязательно.
 
#3
Преимущественное право покупки тут не актуально в виду единоличной собственности на объект. Полагаю что уведомление не обязательно.
Но на землю - совместная собственность.

----------

Вот еще нашла мнение:

"Продажа помещения с долей земельного участка

Иногда у хозяев встроенного нежилого помещения возникают затруднения при его продаже, связанные с тем, что помещением они обладают целым, а земельным участком под зданием — только частью (долей в праве).

Получается, что в здании есть встроенные нежилые помещения, которые принадлежат разным собственникам. У каждого из них — свое, целое помещение, отдельный объект коммерческой недвижимости. А вот земля под зданием с этими объектами — общая, в долевой собственности всех хозяев отдельных помещений. Обычно так случается, если собственники купили свои нежилые помещения, когда права на землю еще не были оформлены, а потом решили выкупить участок у государства. Совместно. И он достался всем хозяевам этих помещений в долях, пропорционально занимаемым площадям.

Поначалу, продавцу помещения кажется, что участок-то слова доброго не стоит. Он не выделен в натуре, не виден под зданием, никак не увеличивает достоинства строения и никак не влияет на продажную цену. И продавец не берет его в расчет и не подозревает, что столкнулся с проблемой. Но оказывается, что помещение без этой доли участка продать нельзя.

Как продать помещение с долей участка
Если к помещению относится доля земельного участка (оба объекта принадлежат одному продавцу), эти объекты неразрывно связаны между собой и их можно продать только вместе.

Следовательно, надо предлагать сособственникам земельного участка выкупить у вас долю участка. Или участок и помещение (ведь ваша задача, как продавца — продажа помещения). А потом уже, после отказа сособственников, предлагать свою недвижимость по той же цене и на тех же условиях третьим лицам (другим покупателям).

Можно посмотреть Образец письма сособственнику с предложением выкупа доли участка. Но — если вы не уверены, что сособственник откажется от вашего предложения по выкупу доли участка, и вам хочется продать свои объекты коммерческой недвижимости совсем другому человеку, то предлагайте ему в письме все в комплексе: и долю участка по такой-то цене и расположенное на нем помещение по такой-то цене + обязательно укажите сроки и способ расчета — то есть, ограничьте его рамками, в которые трудно будет вписаться. Но в которых сможет действовать выбранный вами покупатель.

Если у сособственника доля в залоге
Да, друзья, и такое бывает. Можно заложить свою долю в праве независимо от других сособственников.

Весь участок или другой объект недвижимости, принадлежащий разным лицам в долях, не будет считаться в залоге. То есть, обременение будет наложено только на соответствующую долю объекта недвижимости. Однако, в договоре купли-продажи вашей, не обремененной залогом, доли, необходимо будет упомянуть, что покупателю известно о наличии обременения (указать какая доля, принадлежащая кому именно заложена). И получить документы от сособственника и его залогодержателя.

Как узнать о наличии залога на объект недвижимости

Есть ли залог или нет, можно, как минимум, тремя способами: выяснить у сособственника, получить выписку из Росреестра или узнать на портале Росреестра в режиме он-лайн.

Если объект недвижимости в залоге, под справочной информацией о нем вы увидите строку о зарегистрированных ограничениях и обременениях, кликните на нее — будет номер регистрации залога и дата регистрации.

Какие документы потребуются

Кроме отказа от преимущественного права покупки самого собственника, необходимо будет получить одобрение от его Залогодержателя.

Кто залогодержатель

Проще всего узнать наименование или ФИО залогодержателя у самого сособственника, заложившего свою долю или спросить в Росреестре, какой банк или другое лицо является залогодержателем в данном случае (то есть, у кого конкретно просить согласие).

Форма письма залогодержателю сособственника долей в праве

Письмо залогодержателю составляется в той же форме, что и сособственнику — смотреть образец. В нем необходимо упомянуть, что вы извещаете залогодержателя о предстоящей продаже объекта на таких-то условиях, сослаться на наличие залога в пользу Залогодержателя таких-то долей объекта недвижимости по адресу…, которые принадлежат такому-то лицу (вашему сособственнику).

И просите подтвердить, что ему, залогодержателю, известно о всем вышеперечисленном и он, залогодержатель не возражает против отказа залогодателя (вашего сособственника) от преимущественного права покупки и продажи отчуждаемых вами долей.

Примерно в такой форме требуют этот документ государственные регистраторы, посоветуйтесь с регистратором, если будет какая возможность ДО сдачи документов на регистрацию."

----------

Получается, что надо спрашивать конкретную регистрационную службу, какие у них требования. Зарегистрируют ли договор, если не уведомили других собственников земли и(или) нет согласия залогодержателя земли.

Кто-нибудь сталкивался с такой проблемой на практике? Что у вас получилось?
 
#4
Получается, что надо спрашивать конкретную регистрационную службу, какие у них требования. Зарегистрируют ли договор, если не уведомили других собственников земли и(или) нет согласия залогодержателя земли.
lena55313, спрашивали? Какая информация?