Срок действия договора аренды недвижимого имущества

TED

Пользователь
#1
Здравствуйте уважаемые юристы.
В 2012 году сдал в аренду нежилое недвижимое имущество ЮЛ на 3 года.
Договор аренды зарегистрировал в рег. палате. В выписке прописано: срок на который установлено ограничение (обременение) права:с 30.07.2012 по 30.07.2015
С арендатором мы решили зарегистрировать новый договор, но в регистрации нового договора отказали заявив, что старый договор автоматически продлился.
Вот условия договора:
3. Срок действия, порядок изменения и расторжения договора
3.1 Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации Управлением Федеральной регистрационной службы в соответствии с действующим законодательством РФ и действует в течении всего срока аренды. При этом Стороны договорились, что условия Договора применяются к их отношениям, возникшим с момента подписания настоящего Договора и акта приема-передачи «арендуемого объекта». Срок аренды по настоящему Договору составляет 3 (три) года. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.


Вопрос: Договор считается действительным или нет. Регистрация действует или нет. Что делать?
 
#2
TED, согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора и арендодатель не возражает против этого, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.
Таким образом, для возобновления договора аренды на неопределенный срок в силу закона необходимо одновременное наличие двух условий:
— пользование имуществом после истечения срока действия договора;
— отсутствие возражений со стороны арендодателя.
 

Natliy

Эксперт
#3
Здравствуйте уважаемые юристы.
В 2012 году сдал в аренду нежилое недвижимое имущество ЮЛ на 3 года.
Договор аренды зарегистрировал в рег. палате. В выписке прописано: срок на который установлено ограничение (обременение) права:с 30.07.2012 по 30.07.2015
С арендатором мы решили зарегистрировать новый договор, но в регистрации нового договора отказали заявив, что старый договор автоматически продлился.
Вот условия договора:
3. Срок действия, порядок изменения и расторжения договора
3.1 Договор считается заключенным с момента его государственной регистрации Управлением Федеральной регистрационной службы в соответствии с действующим законодательством РФ и действует в течении всего срока аренды. При этом Стороны договорились, что условия Договора применяются к их отношениям, возникшим с момента подписания настоящего Договора и акта приема-передачи «арендуемого объекта». Срок аренды по настоящему Договору составляет 3 (три) года. Вносимые дополнения и изменения рассматриваются сторонами в месячный срок и оформляются дополнительным соглашением.


Вопрос: Договор считается действительным или нет. Регистрация действует или нет. Что делать?
В регистрирующий орган должны быть поданы документы, подтверждающие наличие оснований для государственной регистрации прекращения прав (ст. ст. 17, 18 Закона N 122-ФЗ). Регистрация прекращения договора аренды осуществляется путем погашения записей о нем в подразделах III-4 и III-1 ЕГРП (п. 93 Правил ведения ЕГРП, утвержденных Приказом Минэкономразвития России от 23.12.2013 N 765).
Согласно п. 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор после истечения срока договора продолжает пользоваться имуществом при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок. Следовательно, истечение предусмотренного договором срока его действия не всегда влечет прекращение договора.
На практике возникает вопрос: необходимо ли при регистрации прекращения договора аренды в связи с истечением срока его действия представлять документы, подтверждающие, что договор не возобновлен на новый срок?
Некоторые суды придерживаются позиции, согласно которой для государственной регистрации прекращения договора в указанном случае не требуется представлять документы, свидетельствующие о том, что договор аренды не возобновлен на неопределенный срок. Другие суды, напротив, указывают, что истечение срока действия договора аренды не является основанием для автоматического погашения записи о его государственной регистрации. Чтобы подтвердить факт прекращения договора, необходимо представить направленное арендатору уведомление от арендодателя о намерении прекратить договор.


В связи с этим во избежание споров с регистрирующим органом к заявлению о внесении в ЕГРП записи о государственной регистрации прекращения договора аренды рекомендуется прилагать акт возврата имущества, подписанный сторонами. Если такой акт отсутствует, можно представить иной документ, подтверждающий фактическое прекращение арендных отношений (акт о вскрытии объекта, об обследовании объекта и т.п.).