Пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ (сроки предоставления земельных участков)

dilar

Пользователь
#1
Здравствуйте, ситуация в следующем:
1) объект незавершенного строительством в собственности по решению суда (по 218 ГК)
2) Земельный участок предоставили без торгов, но сроком на три года для завершения строительства.
3) решили обжаловать пункт постановления города о том, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды. (Тут само постановление и договор аренды - Пост: http://forumyuristov.ru/showthread.php?p=272208)

В суде столкнулись с таким, что представитель администрации города ссылается на пп. 6 п. 8 ст. 39.8 ЗК РФ, согласно которой:

Статья 39.8. Особенности договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности

8. Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:

6) на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности;


Вопрос в том, как читать данный пункт:
а) только так:
на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства

или

б) так: на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта ...... если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности; (то есть буквально читать весь пункт)

Ни объект недвижимости ни земельный участок приобретались (предоставлялись) не на торгах.

Правильно ли я мыслю, что в данном случае не возможно применить данный пункт?

Еще оформляется разрешение на строительство жилого дома сроком на 10 лет.

Мы ссылаемся на ст. 39.20. ЗК, согласно которой : ч. 1. Если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.
А также на то, что ни объект, ни зем участок не приобретены на торгах.
Спасибо.
 

Татьяна

Эксперт, Экс-модератор
#2
1. Разрешенный вид использования в соответствии с кадастровым паспортом? Скорее всего - ИЖС, т.к. ЗУ расположен именно в этой тер.зоне.
2. Я бы не стала конфликтовать либо как-то уничижительно относиться к стороне Арендодателя, т.к. ни разъяснений, ни практики применения нового ЗК ни у кого нет, в том числе и у Вас. Не думаю, что в случае рассмотрения дела в суде, срок аренды ЗУ волшебно изменится на 49 лет. По крайней мере, видимых предпосылок для этого нет.
3. Для бОльшей ясности не хватает скана решения суда, на основании которого признано право на недострой. Если это возможно, выложите, плиз.

3) решили обжаловать пункт постановления города о том, что арендатор не имеет преимущественного права на заключение договора аренды.
Зачем? Это не только пункт договора, но и п. 15 ст. 39.8 ЗК РФ. Договор и постановление датированы после 01.03.2015 г.

4. С точки зрения русского языка п. 6 ст. 39.8 ЗК написан очень грамотно и понятно:
Договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается:
на срок до трех лет в случае предоставления земельного участка, на котором расположен объект незавершенного строительства, для завершения строительства этого объекта
либо на срок, указанный в пункте 9 настоящей статьи, в случае, если право собственности на объект незавершенного строительства приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Если Вас не устраивает срок аренды в 3 года, думаю, что нужно обратить внимание на п.п. 3 п. 8 этой статьи. Срок для ИЖС 20 лет. Конечно, речь в пункте идет о предоставлении для нового строительства, а не для завершения недостроя, но все же... Да и разрешение на строительство как раз в процессе получения, а разрешение будет выдано на срок 10 лет, что, соответственно, больше того срока, на который предоставлен ЗУ, ну и остальная лирика в том же духе. В общем, всеми правдами и неправдами добиваться заключения договора сроком от 10 (срок действия разрешения на строительство для ИЖС) до 20 лет (п.п. 3 п. 8 ст. 39.8 ЗК). Эти сроки хотя бы обоснованы разрешенным использованием. Срок 49 лет обосновать гораздо сложнее. Т.к. пока нет практически никакой судебной практики применения нового ЗК, никаких прогнозов никто, к сожалению, Вам не даст. Да и решение суда, как Вы знаете, является субъективным пониманием судьи действующего законодательства.
 
Последнее редактирование модератором:

dilar

Пользователь
#3
Последнее редактирование модератором:

dilar

Пользователь
#4
В договоре аренды указано все верно: Имеет преимущественное право на заключение нового договора п. 4.3.2. Договора аренды. Там меня все устраивает.

Меня срок аренды сейчас не интересует, только Администрация опирается только на срок в обоснование своей позиции на непреимущественное право по заключению договора.
 

Татьяна

Эксперт, Экс-модератор
#5
Там меня все устраивает
Там не Вас должно все устраивать, а действующее законодательство.

Мне на самом деле нужно только сроком на 5 лет земельный участок, больше и не нужен.
Так Вам для сделки? Т.е. фундамент с ЗУ хотите продать? Что мешает это сделать со сроком аренды в 3 года?
 

dilar

Пользователь
#6
Так Вам для сделки? Т.е. фундамент с ЗУ хотите продать? Что мешает это сделать со сроком аренды в 3 года?

Нет не для сделки, а для завершения строительства. Как получаем разрешение на строительство, сразу приступаем к строительству. Сейчас ничего не делаем, т.к. нет разрешения. Можно просто не успеть в эти три года, можем не успеть сдать в эксплуатацию, т.к. все это занимает очень много времени.
Намерения есть домик для себя, без цели продажи.