Продавец написал заявление на приостановление/отмену регистрации по ДКП. Уклонение от регистрации ДК

#1
Вопрос коротко: Если продавец и покупатель подписали дкп, заложили деньги в ячейку, отдали дкп на регистрацию, после чего продавец передумал и написал заявление на отказ от регистрации, то в случае обращения покупателя в суд о понуждении продавца к регистрации дкп, есть ли какая-либо вероятность проигрыша, каковы риски?

Здравствуйте, уважаемые юристы. Ситуация такая. Нашли квартиру, внесли аванс (подписали авансовое соглашение), договорились о дате подписания дкп и закладки денег в ячейку. В назначенный день явились в банк, подписали дкп, заложили деньги в ячейку. Написали доверенность на физ.лицо для подачи документов на регистрацию перехода права. Доверенное лицо документы на регистрацию передало, о чем мы получили соответствующую расписку регистрирующего органа. На данный момент регистрация приостановлена, поскольку продавец подал соответствующее заявление в регистрирующий орган.
Теперь некоторые подробности. Сделку организовывали наш риелтор и риелтор продавца. Условия дкп стандартные, залога у продавца не возникает, оплата через банковскую ячейку, доступ к которой продавец получает при предъявлении договора с отметкой о переходе права на покупателя, передача квартиры по акту в течение 7 дней после регистрации. Сумма в договоре 2млн, по факту в ячейку было заложено в три раза больше - просьба продавца, видимо для уклонения от уплаты налогов. Сейчас, спустя 5 дней после подписания дкп, от своего риелтора узнаем, что продавец написал заявление и регистрацию приостановили. Продавец передумал продавать, якобы изменились жизненные обстоятельства и теперь ему самому нужна квартира. Скорее всего просто нашел покупателя с большей ден.суммой.
Продавец предлагает нам также явиться в рег.орган и написать заявление на отказ от регистрации, расторгнуть договор и получить назад свои деньги и аванс.
Мы этого делать не хотим. Потратили кучу времени и денег на эту сделку. Насколько мне известно, дкп считается заключенным с момента его подписания, так? Проблема только в доверенном лице. По настоянию продавцов тогда пришлось писать на него доверенность, якобы обычные лица не могут подавать в рег.орган дкп на регистрацию перехода права. Теперь боимся, что он от нашего имени напишет отказ от регистрации.
Теперь вопросы:
1) Как предупредить рег.орган, что мы больше не доверяем этому доверенному лицу и получать все уведомления, документы и писать все заявления будем самостоятельно. Проблема в том, что мы даже не знаем в каком отделении рег.органа Москвы поданы документы, на горячей линии рег.органа эту информацию не дают.
2) Нужно ли ждать пока пройдет срок приостановки регистрации или сразу обращаться в суд с требованием заставить рег.орган зарегистрировать переход права, поскольку дкп подписан продавцом и уважительных причин для отказа от регистрации у него нет. Наверное для этого нужно приложить один из экземпляров дкп к иску, но все 3 экземпляра у регистратора, местонахождение которого не известно.
3) Что если продавец будет настаивать на том, что деньги им не получены, расписки в получении денег он нам не передал, следовательно договор покупатель не исполнил и дкп, соответственно, недействительно? На самом деле деньги в ячейке и мы не отказываемся от передачи денег. Готовы, соответственно, передать деньги под расписку в любой момент, желательно в присутсвии судьи или нотариуса. Либо, если суд успеет обязать зарегистрировать сделку и она будет вовремя зарегистрированна, то продавец сам их заберет из ячейки.
4) В каких случаях продавец может просто передумать после подписания дкп, бывают такие основания вообще? Я вижу риск только в том, что доверенное лицо напишет отказ от регистрации от нашего имени, заберет все 3 экземпляра подписанных дкп и уничтожит их. Есть ли какие-либо риски? Или дело плевое, потратить несколько дней на уговоры продавца написать заявление на отмену приостановки, а в случае отказа нанять любого юриста, который напишет простенькое исковое и ждать решение суда?
Спасибо за ваше время и помощь, уважаемые юристы!
 

Артем Стрельников

Представитель компании
#2
1). ст.558 ГК п. 2. "Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации"
2). Доверенность на доверенное лицо можно отменить.
"Статья 188 ГК. Прекращение доверенности
1. Действие доверенности прекращается вследствие:
.....
2) отмены доверенности лицом, выдавшим ее, или одним из лиц, выдавших доверенность совместно;"
3). В расписке, которую вам выдали, должна быть указана информация о рег.органе.
4).Ждать не нужно когда пройдет срок, иначе вам откажут в регистрации когда пройдет срок приостановления. Вам нужно сразу обращаться в суд.

"Статья 165. Последствия уклонения от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки
.....
2. Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
3. В случаях, предусмотренных пунктами 1 и 2 настоящей статьи, сторона, необоснованно уклоняющаяся от нотариального удостоверения или государственной регистрации сделки, должна возместить другой стороне убытки, вызванные задержкой в совершении или регистрации сделки.

4. Срок исковой давности по требованиям, указанным в настоящей статье, составляет один год."

Чтобы подать иск одного экземпляра дкп хватит.

5). по поводу передачи денег. Если в договоре оговорен такой способ оплаты, то аргументы продавца о неполучении денег несостоятельны.
 
#3
ст.558 ГК п. 2. "Договор продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации"
Я не специалист, но в К+ пишут:
КонсультантПлюс: примечание.
Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).
И вообще, я слышал, что теперь сделки считаются заключенными с момента подписания, а регистрируется только переход права собственности. Это не так?
Если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд по требованию другой стороны вправе вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.
Написанное продавцом заявление о приостановке является уклонением от регистрации, так? Мне нужно получить копию этого заявления и обжаловать ее в суде, вернее, на основании этого заявления убедить суд в уклонении продавца от регистрации?
 

Артем Стрельников

Представитель компании
#4
Я не специалист, но в К+ пишут:
КонсультантПлюс: примечание.
Правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащееся в статье 558, не подлежит применению к договорам, заключаемым после 1 марта 2013 года (Федеральный закон от 30.12.2012 N 302-ФЗ).
И вообще, я слышал, что теперь сделки считаются заключенными с момента подписания, а регистрируется только переход права собственности. Это не так?

Написанное продавцом заявление о приостановке является уклонением от регистрации, так? Мне нужно получить копию этого заявления и обжаловать ее в суде, вернее, на основании этого заявления убедить суд в уклонении продавца от регистрации?

Вы правы. Нужно еще посмотреть что написано в заявлении Продавца о приостановке регистрации в качестве причины. Потом решать, является это уклонением или нет.