Продажа доли в пае ЖСК

#1
Добрый день!
Прошу Вас помочь с ответами на возникший вопрос!
Двумя физическими лицами была приобретена в 2013 году квартира путем заключения Договора об участии в ЖСК (приобретение пая) с последующим оформлением в их общую долевую собственность (по ½ доли на каждого).
В 2013 году же дом был сдан в эксплуатацию и пайщикам разрешили вселиться в квартиру. По условиям Договора с ЖСК пайщики обязались также оплатить услуги застройщика по подготовке и передаче документов на государственную регистрацию их права собственности, что они и сделали.
До сих пор право собственности пайщиками не получено, застройщик каждый раз отодвигает сроки получения свидетельств и ссылается на «несогласованность инвесторов проекта и т.п.». И вообще непонятно – поданы ли документы на государственную регистрацию прав или нет застройщиком.
Вопрос такой: можно ли одному из пайщиков продать на данной стадии свою долю в пае другому пайщику или стороннему лицу(-ам)? Если возможно – как это оформить, учитывая условия договора об участии в ЖСК (уведомление ЖСК и т.п.)?
Заранее всем ответившим спасибо!
 
#3
Можно не продать квартиру, а сделать переуступку права, то есть по факту это не будет считаться куплей-продажей, а просто перезаключение договора. Смотрите ФЗ-214 Статья 11. Уступка прав требований по договору 2. Уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается с момента государственной регистрации договора до момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
 
#4
Смотрите ФЗ-214 Статья 11. Уступка прав требований по договору
Спасибо, но в данном случае скорее применимы нормы [FONT=&quot]ФЗ от 30 декабря 2004 г. N 215-ФЗ «О ЖИЛИЩНЫХ НАКОПИТЕЛЬНЫХ КООПЕРАТИВАХ»?!
Ход моих мыслей пока таков: [/FONT] Даже если паевый взнос выплачен, а объект строительства не сдан в эксплуатацию, то уступка права требования (цессия) невозможна, так как у члена ЖСК нет права требования передачи квартиры, так же как и нет права на признание права собственности на долю в обьекте незавершенном строительством. Согласно п. 4 ст. 218 ГК РФ право собственности на жилое помещение у пайщика ЖСК может возникнуть лишь из членства в ЖСК, полной выплаты паевого взноса (др. взносов) и передачи объекта строительства по акту. Отсюда вывод, что договоры уступки паевого взноса не могут носить правообразующий характер, следовательно, не обладают свойствами юридического факта. Соответственно, сделку, заключенную между пайщиком и покупателем пая, можно квалифицировать как мнимую, т.е. совершенную без намерения создать соответствующие правовые последствия. Вопрос то и заключается в том, что если получить документальный факт, подтверждающий сдачу объекта строительства в эксплуатацию, возможно ли продать долю в пае, имея на руках перечисленные в п. 4 ст. 218 ГК РФ документы?
 

LaoShe

Пользователь
#5
Нет, ни нормы №214-фз, ни "215-фз здесь не применимы. У ТС ЖСК, созданный по ст. 110 ЖК РФ. Там отдельная глава, посвященная им. Подозреваю, что не было получено разрешение на строительство дома и теперь в Росреестре возникли трудности по регистрации права. Надо смотреть Устав ЖСК, как там прописан порядок продажи или переуступки доли, так и действовать.
 
#6
Порядок переуступки тогда следует смотреть и по договору, заключенному при покупке пая. Из личного опыта скажу, что в таких случая перезаключение договора возможно, передача денег осуществляется по расписке. Осуществляется через председателя. Но это при условии, что никаких действий по регистрации осуществлено еще не было, что и следует из ваших сообщений.
Другой вопрос, что ели не выдавалось никаких разрешений на строительство, то процесс может затянуться и решается сдача объекта в эксплуатацию иным путем, в основном через суд.