Банкротство застройщика

#1
Добрый день! Прошу помощи, так как не знаю, что делать.
Ситуация следующая. Есть застройщик с которым был заключен договор Займа на постройку квартиры в многоквартирном жилом доме, но по факту, участок и дом, строящийся на нем принадлежал другим людям, после постройки дома, который, как оказалось в последствии, строился без разрешения, те два физ лица, которым принадлежали дом и земельный участок подали в суд на признание за ними право общей долевой собственности на самовольную постройку - блокированный многосемейный жилой дом. Документ прилагаю ниже:
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации

районный суд г. Х......... края в составе судьи П....на
при секретаре Л.........а . с участием представителей сторон, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску З.......Е. и М.........К. к администрации МО город Х...... о признании права собственности на самовольную постройку,
УСТАНОВИЛ:
В иске З.......Е. и М.........К. просят признать за ними право общей долевой собственности на самовольную постройку - блокированный многосемейный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>.
В обоснование своего требования истцы в заявлении указали, что не имеют возможности оформить право собственности на данный объект недвижимости в установленном законом порядке, так как до возведения строения не получили разрешение на строительство, хотя предпринимали все необходимые меры для этого, возведенное ими строение полностью соответствует градостроительным нормам и не нарушает права смежных землепользователей.
В судебном заседании представитель истцов Р.....У. иск поддержал, ссылаясь на изложенные в нем обстоятельства.
Представитель ответчика администрации МО город Х..... Ч,,,,,е . против удовлетворения иска не возражал.
Заслушав объяснения сторон и исследовав письменные доказательства, суд находит иск подлежащим удовлетворению по следующим основаниям.
Из представленных суду документов, видно, что З.......Е. и М.........К.являются сособственниками земельного участка <данные изъяты>., (каждый из истцов по Ѕ доли в праве общей долевой собственности), кадастровый номер <данные изъяты>, земли населенных пунктов предназначенный для индивидуального жилищного строительства, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора купли-продажи земельного участка от 25.08.2010г., акта приема-передачи № 3 от 11.11.2009г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.09.2012г. серии <данные изъяты> и договора купли-продажи Ѕ доли в праве общей долевой собственности на земельный участок без объектов недвижимости от 07.09.2012г., что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 26.09.2012г. серии <данные изъяты> - соответственно.
Постановлением администрации МО г. Х..... от 27.09.2012г. <данные изъяты> изменен вид разрешенного использования земельного участка с «для индивидуального жилищного строительства» на «блокированные многосемейные жилые дома с территориями общего пользования».
Согласно экспертному заключению блокированный многосемейный жилой дом, расположенный по адресу: г.Х......., в районе с. М..........., соответствует всем требованиям СНиП, конструктивные элементы и примененные материалы, использованные при строительстве здания отвечают требованиям по долговечности. Возведенное здание не создает угрозу жизни и здоровью граждан. Красные линии, линии застройки и границы смежных земельных участков строение не нарушает. Строение не препятствует эксплуатации, обслуживанию и ремонту объектов инженерной, транспортной и социальной инфраструктуры.
Таким образом, совокупность представленных доказательств позволяет сделать вывод о том, что самовольно возведенное истцами строение на принадлежащем им участке не нарушает права и законные интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Согласно ст. 12 Гражданского кодекса РФ как один из способов защиты права предусматривает признание права.
Признание права собственности как способ судебной защиты, направленный на создание стабильности и определенности в гражданских правоотношениях, представляет собой отражение в судебном акте возникшего на законных основаниях права, наличие которого не признано кем-либо из субъектов гражданского права. Поэтому иск о признании права подлежит удовлетворению только в случае установления правовых оснований для обладания истцом спорной вещью на заявленном им праве.
В соответствие со ст. 263 Гражданского кодекса РФ собственник или иной титульный владелец земельного участка может возводить на нем здания и сооружения, осуществлять их перестройку или снос, разрешать строительство на своем участке другим лицам. Эти права осуществляются при условии соблюдения градостроительных и строительных норм и правил, а также требований о целевом назначении земельного участка.
Если иное не предусмотрено законом или договором, собственник земельного участка приобретает право собственности на здание, сооружение и иное недвижимое имущество, возведенное или созданное им для себя на принадлежащем ему участке. Последствия самовольной постройки, произведенной собственником на принадлежащем ему земельном участке, определяются ст. 222 Гражданского кодекса РФ (часть 2 статьи 263 ГК РФ).
Согласно п. 1 ст. 222 ГК РФ самовольной постройкой является жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами, либо созданное без получения на это необходимых разрешений или с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил.
В соответствии с п. 3 ст. 222 ГК РФ право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, в собственности которого находится земельный участок, где осуществлена постройка, при условии, что сохранение постройки не нарушает права и интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
В виду того, что на возведение спорного объекта необходимое разрешение получено не было, по смыслу ст. 222 ГК РФ, возведенное строение является самовольной постройкой.
Вопрос безопасности возведенной постройки и возможности ее легализации определяется специальными законами, в частности Градостроительным кодексом РФ, Федеральными Законами «Об архитектурной деятельности в Российской Федерации», «О санитарно-эпидемиологическом благополучии населения», «О пожарной безопасности», а также иными специальными нормативно-правовыми актами.
В соответствии с частью 2 пункта 1 статьи 40 Земельного кодекса РФ собственник земельного участка имеет право возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения. Сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил и нормативов.
Таким образом, в предмет доказывания по иску о признании права собственности на самовольную постройку входят обстоятельства соответствия такой постройки градостроительным нормам и правилам, противопожарным, санитарно-эпидемиологическим и иным обязательным нормам и правилам, свидетельствующие об отсутствии угрозы жизни и здоровью граждан при сохранении самовольной постройки.
В пункте 26 постановления Пленума Верховного суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ № 10/22 от 29.04.2010г. разъяснено, что отсутствие разрешение на строительство само по себе не может служить основанием для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку.
Учитывая то обстоятельство, что сохранение спорного объекта недвижимости не нарушает права и охраняемые законом интересы муниципального образования и других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан и создано в соответствии со строительными нормами и правилами, исковые требования подлежат удовлетворению.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ,
РЕШИЛ:
Исковое заявление З.......Е. и М.........К. удовлетворить полностью.

Признать за З.......Е. и М.........К. право общей долевой собственности - по 1/2 доле за каждым - на блокированный многосемейный жилой дом, расположенный по адресу: <адрес>, состоящий из следующих помещений:
обособленное нежилое помещение гараж общей площадью <данные изъяты> кв.м.


Затем, 4 квартиры в данном доме были проданы напрямую некоторым заказчикам, эти граждане получили свидетельства о регистрации "на объект права квартира, назначение:жилое", а остальные 16 квартир были проданы непосредствено компании застройщику ООО, но так как компания ООО осуществляла некоторые махинации, она задолжала определенную сумму средств другим заказчикам по другим проектам и один из недовольных покупателей инициировал возбуждение дела о банкротстве.

Теперь важный момент! Компания застройщик заключила акт приема-передачи 4 февраля 2013 года, а заявление на банкротство было подано 12 февраля 2014 года. Далее, нами был заключен договор купли-продажи от 11 марта 2013 года, поданы документы на регистрацию 18 марта 2013 года, но в этот же день был наложен арест на имущество ООО судебным приставом и регистрация в Росреестре была приостановлена.
По факту, в квартире уже проживаем, вода есть, свет есть. Сейчас идет процедура открытия конкурсного производства, должен рассматриваться вопрос о включении имущественных требований в реестр кредиторов.

У меня возникает несколько вопросов:
1) НА наши просьбы и ходатайства конкурсного управляющего разрешить нам продолжить регистрацию в росреестре он отказывает мотивируя это тем, что в архитектуре города дом не значится, однако администрацией города был присвоен адрес дома и выданы кадастровые паспорта на квартиры(который есть и у нас на руках) Имеется тех паспорт.
2) В соответствии со статьей 201.11 п.8 закона о банкротстве, если имеется акт приемки-передачи квартиры до начала процедуры банкротства и дом сдан в эксплуатацию мы имеем право выйти из конкурсной массы и продолжить регистрацию, что нам мешает? Ведь в свидетельствах о праве собственности полученными физическими лицами значится, что квартиры жилые. По факту получается, что мы приобретаем квартиры уже у второго собственника, но в процессе регистрации наших прав был наложен арест и началась процедура банкротства.

Что Вы, уважаемые, юристы можете подсказать?
Смотрела, что по аналогичным делам были положительные решения, но вот по поводу сдачи дома в эксплуатацию возникает вопрос, вроде как и принят по суду(см.выше), а в архитектуре города нет.


 
#2
Ситуация очень сложная, так просто порядок действий описать невозможно. Ясно просматриваются изначально мошеннические действия застройщика, это статья 159 УК РФ. Также следует обратиться с прямым заявлением в администрацию города, возможно, вам пойдут навстречу и упростят и согласуют вопросы с архитектурой города. Но это должна быть скорее коллективная просьба от собственников имущества.