Признание доли в незавершенном строительстве дома

andreo1

Пользователь
#1
Здравствуйте, уважаемые форумчане!
Ситуация следующая: застройщик банкротится (дело уже в суде). На руках имею ПДДУ (предварительный договор долевого участия). Что посоветуете предпринять, дабы обезопасить себя от возможных неприятностей?
Заранее благодарю за ответы.
 
#2
В рамках дела о банкротстве застройщика подать заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений (пп. 3 п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве от 26.10.2002 №127-ФЗ).
К указанному заявлению приложить документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты по ПДДУ (п. 2 ст. 201.6 Закона о банкротстве от 26.10.2002 №127-ФЗ).
 

andreo1

Пользователь
#3
Крамер Светлана, А где можно найти форму такого заявления? И что делать дальше, после подачи?
 
#4
andreo1, данная тема достаточно объемна, поэтому все нюансы описать невозможно.
Я бы Вам порекомендовала не медлить в данной ситуации и обратиться как можно быстрее за квалифицированной помощью юриста, т.к. помимо исключения рисков неблагоприятных последствий от неправильного составления заявления о включении своих требований в реестр (далее- реестр) о передаче жилых помещений и неуказания в нем основных моментов, законодателем установлены сроки на включение требований кредиторов в реестр. Данные сроки зависят от стадии дела. Отследить состояние дела Вы можете на сайтах: kad.arbitr.ru, kommersant.ru, bankrot.fedresurs.ru.
В случае если идет стадия наблюдения, то отсчет срока на включение требований ведется с даты публикации о введении процедуры наблюдения. Этот срок составляет 30 календарных дней (п. 1 ст. 71 закона № 127-ФЗ, абз. 2 п. 2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 26.07.05 № 93). Даже если Вы не успеете подать заявление в этой стадии, Вы не лишены возможности предъявить свои требования в следующей стадии дела о банкротстве. Единственный риск в этом случае – Вы не сможете участвовать в первом собрании кредиторов-участников строительства, на котором принимаются важные решения для дальнейшего ведения процедуры.
На стадии внешнего управления Вы вправе предъявить требования в любой момент. При этом, если Вы не докажете, что причины непредъявления заявления о включении требований ы реестр были уважительными, то Вы будете обязаны покрыть все издержки арбитражного управляющего по уведомлению других участников процесса (ст. 100 Закона № 127-ФЗ).
В случае если идет стадия конкурсного производства, то срок на включение требований составляет 2 месяца с даты опубликования сведений о признании должника банкротом и об открытии конкурсного производства (абз. 3 п. 1 ст. 142 закона № 127-ФЗ).
По истечении указанных двух месяцев происходит закрытие реестра. Требования, заявленные за пределами этого срока, в реестр не попадают и удовлетворяются за счет имущества должника, оставшегося после удовлетворения требований, включенных в реестр (п. 4 ст. 142 закона № 127-ФЗ). Таким образом, пропустив все сроки на включение своих требований в реестр, Вы рискуете оказаться за реестром.
Сроки на подачу заявления – 30-дневный (для целей участия в первом собрании кредиторов) и двухмесячный в случае их пропуска восстановлению не подлежат (п. 2, 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 26.07.05 № 93 «О некоторых вопросах, связанных с исчислением отдельных сроков по делам о банкротстве»).

Что касается формы заявления. Установленной формы заявления о включении требований в реестр нет, законодателем установлены лишь требования предъявляемые к такому заявлению.
1. Заявление подается в арбитражный суд по местонахождению должника (п. 4 ст. 38, ст. 224 АПК РФ).
2. Перед отправкой заявления в суд экземпляры этого заявления вместе с копиями приложенных документов необходимо направить также должнику и арбитражному управляющему, приложив доказательства отправки к заявлению, направляемому в суд (п. 1 ст. 71 закона № 127-ФЗ).
3. Необходимо указать дату публикации сообщения о введении конкретной процедуры в деле о банкротстве.
4. После получения заявления Cуд будет проводить проверку обоснованности предъявленных должнику требований исходя из документов, приложенных к заявлению. Если суд решит, что заявитель не доказал такую обоснованность, то в удовлетворении его требований будет отказано.
В ином случае, Суд вынесет Определение о включении требований в реестр. Со дня вступления в силу данного Определения (вступает в силу немедленно – ст. 71 Закона № 127-ФЗ), Ваши требования включаются в реестр арбитражным управляющим/реестродержателем. С этого момента у Вас возникнет право на участие в Общем собрании кредиторов должника.
Важно отметить, что если Вы выступаете в качестве физ.лица, то при положительном результате Ваши требования будут включены в третью очередь, если Вы являетесь юр.лицом, то – в четвертую очередь (ст. 209.1 Закона № 127-ФЗ).
5. Далее в соответствии с положениями ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ арбитражный управляющий обязан вынести на рассмотрение собрания участников строительства вопрос об обращении в арбитражный суд с ходатайством о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок созданному участниками строительства жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу (далее - передача объекта незавершенного строительства). Для исполнения указанной обязанности арбитражный управляющий готовит необходимый комплект документов, в т.ч. свое заключение о возможности/невозможности передачи объекта незавершенного строительства. Срок на исполнение данной обязанности не ранее чем через один месяц и не позднее чем через два месяца с даты утверждения арбитражного управляющего.
6. В п. 7 ст. 201.10 Закона № 115-ФЗ предусмотрены последствия возможной ситуации, когда жилых помещений в многоквартирном доме после завершения его строительства будет не достаточно для удовлетворения требований всех участников строительства, включенных в реестр, в том числе при наличии требований нескольких участников строительства о передаче жилых помещений в отношении одних и тех же жилых помещений в указанном многоквартирном доме: в данном случае передача объекта незавершенного строительства возможна только при условии, что в результате отказа отдельных участников строительства от получения жилых помещений в указанном объекте строительства их будет достаточно для удовлетворения требований оставшихся участников строительства. Заявления о данных отказах подлежат направлению арбитражному управляющему и в арбитражный суд; требования отказавшихся от получения жилых помещений граждан - участников строительства или юридических лиц - участников строительства преобразовываются в денежные требования (ст. 201.5 Закона № 127-ФЗ), и подлежат погашению в составе требований кредиторов соответственно третьей (денежные требования граждан - участников строительства) и четвертой очереди (денежные требования с другими конкурсными кредиторами).
7. По результатам рассмотрения данного ходатайства арбитражный суд либо отказывает в его удовлетворении либо удовлетворяет его.
8. В случае положительного исхода, объекты незавершенного строительства передаются вышеназванным жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу в качестве отступного по требованиям о передаче жилых помещений и денежным требованиям (п. 14 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ, ст. 409 ГК РФ). С даты вынесения арбитражным судом Определения о передаче объектов незавершенного строительства требования участников ДДУ в соответствующей части считаются погашенными, а требования в непогашенной части преобразовываются в денежные требования.
9. Далее, регистрируется переход права застройщика на объект незавершенного строительства и земельного участка к вышеуказанным жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу. С момента перехода прав к такому кооперативу переходит и право собственности на объект незавершенного строительства и право собственности или права аренды на земельный участок (п. 15 ст. 201.10 Закона № 127-ФЗ).
 

andreo1

Пользователь
#5
Крамер Светлана, а без подачи заявления в суд я уже свою квартиру получается что не получу???
 
#6
После завершения процедуры банкротства все требования кредиторов включенные и не включенные в реестр признаются погашенными.
 

andreo1

Пользователь
#7
Крамер Светлана, в каком смысле погашенными? Я пока ничего и ни у кого не просил мне гасить)))
 
#8
"Погашенными" в смысле перед Вами. Т.е. все требования к должнику-застройщику аннулируются.
Получается должник никому ничего не должен.
 
Последнее редактирование модератором:

andreo1

Пользователь
#9
Крамер Светлана, а как же неисполненные обязательства по договору ПДДУ? Неужели так легко можно отделаться от своих обязательств?
 

andreo1

Пользователь
#11
Крамер Светлана, а наличие основного договора долевого участия (ДДУ), могло бы сохранить квартиру от ее исчезновения? Спрашиваю по просьбе знакомого. У нас договоры с одной и той же фирмой, но у него ДДУ, хотя дом еще не введен в эксплуатацию
 

andreo1

Пользователь
#13
В рамках дела о банкротстве застройщика подать заявление о включении в реестр требований о передаче жилых помещений (пп. 3 п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве от 26.10.2002 №127-ФЗ).
К указанному заявлению приложить документы, подтверждающие факт полной или частичной оплаты по ПДДУ (п. 2 ст. 201.6 Закона о банкротстве от 26.10.2002 №127-ФЗ).
Простите, но как я могу просить суд включить в реестр передачу мне жилого помещения, если в ПДДУ обязательств должника передо мноймной, кроме как заключить В БУДУЩЕМ основной договор, нет? Разве это возможно?

----------

Крамер Светлана, видимо, мой знакомый как раз такую возможность имеет, так как у него на руках основной (ДДУ) договор.
 
#14
пп. 3 п. 6 ст. 201.1 Закона о банкротстве от 26.10.2002 №127-ФЗ
- вот ответ.
цитирую текст закона:
"6. Арбитражный суд вправе признать наличие у участника строительства требования о передаче жилого помещения или денежного требования в том числе в следующих случаях:
3) заключение предварительного договора участия в долевом строительстве или предварительного договора купли-продажи жилого помещения в объекте строительства
"
заключение ДДУ тоже является основанием для удовлетворения указанных требований (пп. 1 п. 6 ст. 201.1 Закона № 127-ФЗ).
 

andreo1

Пользователь
#15
Крамер Светлана, огромное спасибо за развернутые ответы! Скажите, пожалуйста, а нужно ли предварительно оповещать должника (фирму с которой заключен предварительный договор) и временного управляющего о своем намерении подать заявление в суд, либо о включении требований о передачи жилых помещений? Тем самым, в соответствии с условиями предварительного договора, урегулировать спорный вопрос в досудебном порядке.
 
#16
Досудебный порядок урегулирования спора в данном случае не применяется. Это банкротное дело и оно уже возбуждено.

1. Заявление подается в арбитражный суд по местонахождению должника (п. 4 ст. 38, ст. 224 АПК РФ).
2. Перед отправкой заявления в суд экземпляры этого заявления вместе с копиями приложенных документов необходимо направить также должнику и арбитражному управляющему, приложив доказательства отправки к заявлению, направляемому в суд (п. 1 ст. 71 закона № 127-ФЗ).
 
Последнее редактирование модератором:

ErshovAndrei

Представитель компании
#17
Если у вас заключён только предварительный договор долевого участия, что с точки зрения ГК РФ допустимо, то у вас появляется лишь право требования заключить в будущем договор долевого участия на тех же условиях, что и предварительный договор ст. 429 ГК РФ. В ПДДУ должны были быть указанны сроки заключения основного договора ДУ, если эти сроки там не указанны основной договор заключается по истечении 1 года с момента заключения предварительного договора. Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор - ст. 429 п.6.

Взимать какие либо денежные средства по предварительному договору недопустимо, поскольку договорных правоотношений в отношении какого либо объекта имеющего стоимостную оценку не возникает, появляется лишь обязательство заключить договор в будущем, ознакомьтесь с 429 статьей ГК РФ. Участником строительства вы не являетесь, если у вас заключён лишь предварительный договор, у застройщика нет перед вами обязательств передать квартиру, а у вас нет обязательств оплатить её стоимость.
В данном случае ст. 201.1 п.3 и ст. 201.6 п. 2 не имеют к вам ни какого отношения. Надо различать существующие договорные правоотношения и те которые лишь могут возникнуть.
По ПДДУ деньги могут взимать лишь как средство обеспечения исполнения обязательств и не более того, а при заключении основного договора они возвращаются или идут в счёт оплаты обязательства по основному договору.
Скорее всего если процедура банкротства уже началась то вы можете вернуть сумму внесённую по ПДДУ. Насчёт требования к заключению основного договора сказать не могу надо изучить НПА.
 

ErshovAndrei

Представитель компании
#19
Просмотрел содержание части 6 статьи 201.1 пункт 3, извиняюсь не досмотрел:(, действительно через Арбитражный суд можно признать требования о передаче жилого помещения.
Крамер Светлана вы были правы, ошибка моя.
 
#20
Вот первое что удалось найти. Аналогичное включение требований в реестр требований кредиторов о передаче жилых помещений должника на основании предварительного договора:
http://kad.arbitr.ru/PdfDocument/7ae94acb-3662-4311-a823-f41e1413e63b/A40-27589-2008_20130909_Opredelenie.pdf

----------

В банкротстве просто много нюансов