Порядок управления МКД. Требуются надлежащие доказательства для суда

мэйли

Пользователь
#1
Приветствую всех !

До последнего времени наш дом управлялся через ЖСК, точнее небольшую группу так называемых членов, сохранившихся ещё с 60-х годов. Большая часть дома членство в ЖСК не оформляла и действовала, как собственники.
После четырёх лет борьбы с председателем ЖСК, который управлял общим имуществом нашего дома решением городского суда его произволу и безответственности, был положен конец.
Но спокойной жизни у нас так и не наступило.

Не прошло и 3-х месяцев, как низложенный пред., озабоченный «бесхозностью дома» начал носиться по этажам и подписывать с жильцами какие-то договора на обслуживание с некой, неизвестной нам, управляющей компанией.
Подпись договоров шла приватно и кулуарно – никаких объявлений и официальных уведомлений.
Где-то обман, где-то шантаж, где-то запугивание, где-то старый авторитет - и вот до вменяемой части дома стали доноситься слухи, что пописано уже более 50-ти процентов.

Чтобы проверить эту информацию уполномоченные представители встретились с директором управляющей компании и задали ему вопросы, т.к. у организатора этой авантюры необходимого ответа получить не удалось.
Мы обратили его внимание, что подписывать договора на обслуживание он имеет право только после проведения собрания собственников и получения необходимой поддержки – это также явствует из текса его договора в преамбуле.
На что был получен следующий ответ: «В данном случае получилось, как заочное голосование» и подписание договора – это и есть проведение собрания, но только в заочной форме, т.к. (со слов его организатора собрания) собрать собственников на очное собрание будет трудно – необходимого кворума не наберётся.
Наш представитель ему возразил, сказав, что так заочные голосования не делаются (т.к. они не отвечают требованиям ст. 47 ЖК РФ) и договор на обслуживание не может одновременно являться бюллетенем для голосования (решением собственника), хотя бы потому, что в нём нет граф «ПРОТИВ» и «Воздержался» (ст. 47 (ч.3 п.3) ЖК РФ).

А кроме того, в доме не было надлежащего уведомления о проведении собрания в форме заочного голосования, т.к. организатор собрания не разместила об этом никаких объявлений за 10-ть дней до срока его проведения, как того требует Закон (ст. 45 (ч.4) ЖК РФ).


Доводы представителя директор УК принял к сведению и пообещал поговорить с организатором собрания для исправления его противозаконных действий при подготовке и проведении собрания, а именно: - разместить объявления о собрании в нашем доме; и - отказаться от проведения собрания в форме заочного голосования в пользу очного.

Мы также убедительно попросили директора УК не помогать организатору собрания исправлять свои ошибки и задним числом не прикладывать к подписанным договорам проголосованные бюллетени (решения собственников) после нашей встречи.

Объявления у нас появились только через 4 дня.
Собрание было назначено на 7-мой день (вместо 10-го) после выхода объявления, в нём была указана тема собрания, но ни слова об организаторах и о форме (очное или заочное), как того требует Закон.

За 2 дня до собрания его организатор пригласил нас к себе и показал вместе с подписанными договорами на обслуживание приложение к будущему протоколу собрания, в виде таблицы с именами, реквизитами и подписями тех, кто подписал договор ранее и назывался он «Ведомость проголосовавших «ЗА», поставленные на заочное голосование, вопросы».

Появилось ощущение, что нас всё же постараются «кинуть» и поставить перед фактом проведённого заочно голосования.

У меня первый вопрос.
Является ли надлежаще оформленным решение собственника, отражённое в вышеуказанной таблице, как приложение к протоколу собрания?

Если является, тогда второй вопрос.
Что приоритетней, собственноручно подписанное решение собственника или следование порядку, установленному действующим законодательством ?
Ведь не было ни надлежащего уведомления о заочном голосовании, ни о его организаторах.
И разве (ст.47 ч.1 ЖК РФ) не допускает заочное голосование только после того, как на очном собрании по этой же повестке дня не набралось кворума ?

У нас есть ещё одна маленькая зацепка. Я слышал, что кому-то она помогала в Суде.
Итак ст.45 ч.4 ЖК РФ говорит, что «В указанный срок сообщение о проведении общего собрания собственников должно быть передано каждому собственнику под роспись, либо заказным письмом, либо размещено в помещении данного дома, определенном таким решением и доступном для всех собственников помещений в данном доме.»

Ключевыми здесь являются 3 слова, выделенные красным.
Речь идёт о решении собрания собственников (предыдущего созыва), на котором принималось решение о конкретном месте размещения информации и объявлений, касающихся всех собственников дома.

Если такого решения собрания нет, то объявление, вывешенное в любом месте дома не может считаться, как надлежащее уведомление.

Юристы, пожалуйста подтвердите, если в Вашей практике были прецеденты по данному вопросу ?

Я буду также признателен всем, кто поможет проанализировать все изложенные факты и дать дельный совет, как до, так и во время проведения собрания.

Что можно и нужно сделать сейчас, чтобы получить надлежащие доказательства для возможного Суда ?

Будет ли видеозапись собрания, сделанная открыто, где могут иметь место махинации с голосованием, быть принята Судом для доказательства наших претензий ?

До собрания осталось 2 дня.

Заранее благодарю всех откликнувшихся.

С уважением, Вячеслав
 
#2
Значение имеют и ненадлежащий способ оповещения собственников квартир, и отсутствие в повестке собрания двух основных вопросов. Это о выборе способа управления домом (быть может, ваш дом сам желает иметь собственное ТСЖ, а не входить в состав другого). А также о выборе управляющей компании, если не большинство не проголосует за создание своего ТСЖ. Все предварительно подписанные договора нелегитимны и не имеют юридической силы, поскольку подписаны до завершения организационного процесса.
 

Леди Нимуэ

Пользователь
#3
мэйли, Вы совершенно правы, заочное собрание собственников помещений МКД по вопросу выбора способа управления проводится после проведения общего собрания в форме совместного присутствия. О котором собственники (все без исключения) должны быть уведомлены надлежащим образом (с повесткой планируемого собрания) не менее чем за 10 дней. Повестка заочного собрания не должна отличаться от собрания собственников в форме совместного присутствия.
первый Ваш вопрос: ответ- является
второй: за много лет работы в надзоре всегда придерживалась позиции, что все должно соответствовать букве закона, ошиблись в чем то одном- решение ОССП не действительно! НО.. судебная практика такова, что если судом будет установлено, что фактически по поставленным в повестке решениям кворум имеется.- они будут признаны принятыми. (Это Московская практика,- как у Вас- не знаю).
Таже песня и с уведомлением размещенным публично.. если в процессе часть собственников подтвердит, что уведомление было размещено.. его видели... проголосовали вовремя, то скорее всего суд признает решение.
Обратитесь в жилнадзор.. это их работа- пусть проверяют.
Еще не забудьте, что инициатором проведения собрания может быть собственник, а не УК.
 

мэйли

Пользователь
#4
Собрание прошло.
В качестве гостей на нём присутствовало руководство УК
Мы просчитали его участников и выяснили, что всего 25 %.
Все, в основном несогласные, с действиями организатора по проведению скрытого собрания без обсуждения вопроса на очном собрании.

Сделали заявление о том, что кворума нет и никаких решений на нём приниматься не должно.
Все принятые решения на данном собрании нами будут считаться не имеющими никакой юр.силы и исполняться собственниками не будут.

И хотя не мы были организаторы, оформили по данному факту протокол собрания, т.к. сам организатор делать это отказался.
Со стороны оппозиции протокол подписала инициативная группа собственников из 3-х человек.
На предложение организатору собрания подписать наш протокол, он отказался.
В графе, где мы хотели получить его подпись мы поставили "От подписи отказался" и собираемся отослать данный протокол
заказной почтой в его адрес, а также на имя директора УК, куда он нас пытался затянуть и местной жилищной инспекции с просьбой взять этот факт на контроль.
Беспокоиться есть о чём.
Вся эта возня с заочным голосованием при нарушении установленных законом норм, мне уже известна.
5 лет назад по такому же сценарию было создано ТСЖ в доме моей матери из 56 квартир.
Основная часть собственников не приняла участия в голосовании.
Тогда, как и сегодня, организаторы создали небольшую информационную возню вокруг этого вопроса, а потом затихли.
Мы все успокоились, а уже через 6 месяцев они появились вновь с заявлением о ТСЖ, созданном 6 месяцев назад при заочном голосовании,
А то, что вы не знали об этом - это ваши проблемы.
Тогда мы дом оповещали объявлениями на досках, но вы, видимо их не заметили.
6 месяцев (особенно для престарелых собственников) - это большой срок и они приняли эту "лапшу" и вышли на первое собрание ТСЖ,
где хотели оформить их членство.
Тогда с большим трудом и нервами нам удалось сорвать собрание, а когда мы решили обратиться в Суд по теме незаконных действий организаторов собрания, нам отказали по-причине истечения срока исковой давности (Статья 46 ч.6 ЖК РФ).
С большими усилиями нам удалось собрать аналогичное собрание и убедить (с перевесом всего лишь в 3 %), что ТСЖ, как форма управления домом, нам не подходит.

Я не хочу, чтобы это всё повторялось, но не знаю, что предпринять ещё, чтобы не наступить на "те же грабли" в своём доме.

Главный вопрос в названии темы моего поста с небольшой редакцией - какие действия мы должны предпринять сейчас, чтобы через 6 месяцев было легче "разрулить сюрпризы", если они появятся.

Заранее благодарю за дельные советы.
 

Леди Нимуэ

Пользователь
#5
мэйли, Как вариант, можете провести ОССП в МКД с вопросом на повестке дня по информированию о проведении ОССП и проголосовать об уведомлении о проведении собраний каждого собственника под роспись.
 

мэйли

Пользователь
#6
Очень интересное предложение, уважаемая Леди, но только беда в том, что провести любое очное собрание в доме можно при явке не более 40%.
Поэтому проголосовать не получится - мы наступим на те же самые грабли с кворумом, что требуем от наших оппонентов.
Как не печально, но от собственников дома можно получить законное решение только при заочном голосовании - только провести его с соблюдением всех требований закона по надлежащему оповещению.

А нам сделать это тяжело - вся инфа о собственниках, живущих вне дома (а таких много) находится у бывшего преда.
Без них он не признает наши решения.
Прямо замкнутый круг какой-то
 
Последнее редактирование модератором:

Леди Нимуэ

Пользователь
#7
мэйли, ну так если нет кворума на ОССП в форме совместного присутствия, то выходите с этой же повесткой на заочку.
 

мэйли

Пользователь
#8
я объяснил во второй части своего предыдущего поста о проблемах с проведением заочки.
 

мэйли

Пользователь
#10
поясните мысль

И давайте поговорим более подробно о вопросах надлежащего оповещения при заочке тех собственников, которые оформив права собственности на квартиру, в ней не проживают.
Куда я, как организатор собрания должен слать заказное письмо с уведомлением и бюллетенем ?
 

Леди Нимуэ

Пользователь
#11
мэйли, п.4 ст. 45 ЖК Рф предусматривает, что сообщение о проведении ОССП должно быть направлено заказным письмом. Осуществляя проверки проведенных собраний в МКД никогда не брала за критерий именно "получение" собственником уведомления.
 

мэйли

Пользователь
#12
мэйли, п.4 ст. 45 ЖК Рф предусматривает, что сообщение о проведении ОССП должно быть направлено заказным письмом. Осуществляя проверки проведенных собраний в МКД никогда не брала за критерий именно "получение" собственником уведомления.
Леди
Так отправить можно и "на деревню - дедушке"
А потом тот, кого Вы не оповестили "кипишевать" будет
больше всех остальных, когда после собрания получит первую платёжку.
Я понимаю, что предсказания дело неблагодарное, но ВЫ уверены, что суд будет также рассуждать, как и Вы и не примет во внимание заявление организаторов собрания о том, что оповещения о проведении заочного собрания было расклеено на дверях подъездов
за 10 дней до его проведения и те 60%, что (якобы) проголосовали ЗА вопрос, вынесенный на голосование, и приложенные к протоколу, не будут тому подтверждением ?