Договор с риэлтором

#1
Здравствуйте. У меня есть к вам вопрос на тему договора с риэлтором.

На сайте объявлений мы нашли объявление на квартиру которая нас заинтересовала, был телефон реэлтора, мы созвонились, нам показали эту квартиру, квартира принадлежит банку(не залоговая, просто принадлежит банку).
Так же нас предупредили что перед покупкой нам придется заплатить комунальные долги(за год).
Мы подписали договор с риэлтором, вот отрывок из договора(права и обязанности сторон)

Исполнитель обязуется:
1) Оказывать Заказчику консультационные услуги по всем вопросам, касающимся исполнения настоящего договора.
2) Оказывать помощь в выборе и осмотре Объекта, предоставлять (устно) информацию о свойствах, характеристиках и юридическом статусе объекта.
3) Провести правовую экспертизу правоустанавливающих документов.

Далее следуют наши права и обязанности Заказчика, но сама фраза “Заказчик обязуется” отсутствует и получается что это обязанности исполнителя.(получается что исполнитель оплачивает сам свои услуги)

Договор подписывала моя жена, особо не вчитываясь.
Так же была устная договоренность, что все справки что квартира чистая они предоставят.

В процессе у нас выявились следующие проблемы:
1) Нам обещали риелтора что получать справку из паспортного стола формы номер 1 (о том что никто не прописан),после того как мы оплатим комунальные долги(накопившиеся более чем за 1 год), риэлтор ничего не может сделать, он не знал что так будет.

2) В квартире незаконная перепланировка(Риэлтор сказал, сами узаконите)

3) На квартиру зарегистрирована ооо (Риэлтор не знал, сами разбирайтесь, мы ничего не можем)

4) Приходят письмо, о долгах какого-то 3его лица, кторое возможно зарегистрировано в квартире( Риэлтор говорит, что мы потом можем через суд выписать их)

Все что сделало АН: показали нам квартиру, заказали справку из ЕГРП, и еще они пытались что то сделать, но у них не получилось.
И теперь АН требует полную сумму по договору,(у нас возникает спорная ситуация, а они не хотят ее рассматривать, мы не отказываемся платить, но не всю сумму которую они требуют, поскольку они ничего не сделали)


Как в такой ситуации быть с АН(срок действия догвора с АН истек) ?
 
#2
3) Провести правовую экспертизу правоустанавливающих документов.
Вот ключевые обязательства, поскольку перечень проблем указывает на халатное изучение документов.
В данном случае я полагаю что только через суд можно решить проблему. При этом безусловно нужна очная консультация юриста минимум.