Права на подлежащую сносу самовольную постройку

#1
Очень срочно нужен ответ на вопрос:
Имеет ли право собственник земельного участка зарегистрировать на своё имя незаконную постройку другого лица (построен бревенчатый дом на его участке в СНТ). В 2006 году по решению суда дом подлежит сносу (переносу). Решение суда не исполнено ни добровольно, ни по исполнительнму листу. Сейчас возникла необходимость срочно продать землю. Как быть? Можно ли зарегистрировать по декларации этот дом на имя владельца участка и продать участок вместе с домом?
Какие претензии к владельцу участка могут возникнуть у самовольного застройщика?
 

RabLampy

Эксперт
#2
Право собственности на самовольную постройку признаётся за собственником земельного участка, на котором такая постройка возведена. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом за лицом, осуществившим постройку на не принадлежащем ему земельном участке, при условии, что данный участок будет в установленном порядке предоставлен этому лицу под возведенную постройку (Постановление Тринадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.10.06 N А56-27204/2005). Собственники, владельцы, пользователи и арендаторы земельных участков приобретают право собственности на возведенное или созданное ими для себя на этих участках недвижимое имущество, если иное не предусмотрено законом или договором. Строительство считается оконченным, и вновь созданное недвижимое имущество признается объектом права собственности с момента государственной регистрации (ст. 219 ГК РФ). До этого времени застройщику принадлежит право собственности не на объект недвижимости, а на использованные при его строительстве материалы и конструкции. Государственной регистрации не подлежит самовольная постройка, каковой в силу ст. 222 ГК РФ признается жилой дом, другое строение, сооружение или иное недвижимое имущество, созданное: а) на земельном участке, не отведенном для этих целей в порядке, установленном законом и иными правовыми актами; б) без получения на это необходимых разрешений; в) с существенным нарушением градостроительных и строительных норм и правил. Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает право собственности на нее, не вправе совершать в отношении такой пристройки какие-либо сделки (продавать, дарить, передавать в залог и т.д.), которые будут считаться ничтожными со всеми вытекающими отсюда последствиями. Право собственности на самовольную постройку может быть признано судом лишь при том условии, если ее сохранение не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозы жизни и здоровью людей. Поэтому Вам, как собственнику земельного участка (или лицу, которое осуществило постройку при условии наличия у него доказательств, что земельный участок будет предоставлен ему под такую постройку), необходимо обратиться в районный суд по месту нахождения постройки с заявлением о признании права собственности на возведённую самовольную постройку. При этом Вам нужно будет доказать, что её существование не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и возведено без нарушения градостраительных регламентов и санитарных правил. Перед судом целесообразно заручиться поддержкой местной администрации, которая может дать заключение, что никто из жителей не обращался с жалобами на данную постройку и она не противоречит плану застройки и иным правилам. Вступившие в законную силу судебные решения о признании права собственности на самовольную постройку являются основанием для государственной регистрации прав на недвижимое имущество. В этой связи в резолютивной части решения суда должны содержаться необходимые для этого сведения: адрес (местонахождение) объекта недвижимости, его наименование и назначение, площадь, идентификационные данные из паспортов технического учета, а если объект находится в общей долевой собственности - доли в праве в виде правильной простой дроби. Отсутствие в резолютивной части подробного описания объекта недвижимости, на который признано право собственности, затруднит государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, потребует разъяснения решения суда в соответствии со ст. 202 ГПК. Что касается притензий самовольного застрощика, то тут трудно сказать, надо знать нюансы, однако, если всё делать правильно и быстро от любых претензий можно отбиться....
 
#3
Уважаемы Максим Павлович, вопрос совершенно о другом.

Мой участок был захвачен и застроен. Решением суда застройщика обязали снести строение, а он решение не исполнил в течение уже почти трех лет (ни добровольно, ни принудительно).

На что я имею право, или как мне продать этот участок в его теперешнем состоянии - вот о чём я спрашиваю. При этом застройщику я продавать не намереваюсь, да он и не купит по рыночной цене.
Будет ли считаться подлежащая сносу постройка обременением?
И как заключить договор купли-продажи - только на землю или на землю плюс дом?
На кадастровом плане дом обозначен. Мне сносить - дорого. При этом там очень глубокий и высокий фундамент. Государство на снос денег не выделяет, просит их у меня. Вот-вот исполнится 3 года решению суда о сносе.
Документы: нового образца на землю св-во и кадастровый план с нанесенным строением. Дом так и стоит без внутренней отделки.

я ведь могу зарегистрировать собственность на дом по дачной амнистии (подать декларацию), и тихо продать участок. Судья мне говорил, что застройщик в данной ситуации НИ НА ЧТО НЕ ИМЕЕТ ПРАВА.

Вот эту ситуацию я и прошу мне разъяснить.
 
Последнее редактирование модератором:

RabLampy

Эксперт
#4
Обременением не будет. Договор можно заключать только на зарегестрированное в установленном порядке имущество (пока только на землю). Хотя можно прописать земельный участок со всеми находящимися на нём постройками, в том числе и временными. Дачная амнистия. В новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ сказано, что право собственности на самовольную постройку может быть признано судом, а в предусмотренных законом случаях в ином установленном законом порядке, за лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, где осуществлена постройка. Таким образом, в новой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ признать право собственности на самовольную постройку возможно не только через суд, но и в ином установленном законом порядке, а также только при наличии у лица, осуществившего самовольную постройку, вещных прав на земельный участок. В старой редакции п. 3 ст. 222 ГК РФ, действовавшей до вступления в силу Закона N 93-ФЗ, признать право собственности на самовольную постройку было возможно только в судебном порядке. Так вот, иной порядок - это и есть дачная амнистия! Согласно ст. 25.3 Закона о гос. регистрации прав на недвижимое имущество основанием для регистрации объекта индивидуального жилищного строительства в органах регистрации являются правоустанавливающие документы на землю, декларация об объекте недвижимости и то, что до 1 января 2010 г. разрешения органа местного самоуправления на ввод объекта индивидуального жилищного строительства в эксплуатацию не требуется, единственным документом, подтверждающим факт создания такого объекта, является технический паспорт на него. Однако данная норма не указывает на необходимость представления документов, подтверждающих, что самовольное строение не нарушает действующие федеральное и региональное законодательство, а также интересы третьих лиц. Если бы необходимость представления таких документов была указана, то органу регистрации пришлось бы эти факты проверять, чего он делать не может и не должен - это компетенция иных государственных и муниципальных органов. Таким образом основное отличие внесудебного порядка оформления прав путем их государственной регистрации (дачная амнистия) состоит в том, что регистрирующий орган, в отличие от судебного, просто не проверяет факт самовольности постройки, а, значит, и факт соответствия постройки законодательству. Проверка факта самовольности находится вне компетенции регистрирующего органа. Потому государственная регистрация права на "проблемный" объект недвижимости, в отличие от судебного решения, сама по себе не может иметь правообразующего характера, так как призвана удостоверить (подтвердить) уже существующее правоотношение, и в этом смысле она является специфическим основанием возникновения гражданских прав. Соответственно, невозможно признание права собственности на объект самовольного строительства в смысле ст. 222 ГК РФ посредством его государственной регистрации. И какие проблемы у Вас возникнут в дальнейшем из-за этой дачной амнистии, трудно себе представить. Самая простая - это то, что практически любое лицо может подать в суд на то, что указанный Вами дом (пусть даже яко бы) нарушает их права и законные интересы. И всё. Исполнительный лист о сносе самовольной постройки будет выписан уже на Ваше имя. Ещё, минуя дачную амнистию, можно указать следующее: нередко учреждения юстиции вносят в ЕГРП записи о правах на самовольные постройки без судебного решения (по правилам регистрации прав на новое строение, п. 1 ст. 25 или ст. 25.3 Закона о регистрации). Это, конечно, не означает, что уполномоченные органы юстиции регистрируют права на заведомо незаконно возведенные здания и постройки. Причина таких действий заключается в том, что, несмотря на проведение учреждениями юстиции правовой экспертизы документов, представляемых на регистрацию, далеко не всегда из указанных документов очевидны основания порочности регистрируемого права. Однако и здесь нас ожидают те же опасности, что и в случае с дачной амнистией. Мы абсолютно не защищены от "случайного" иска "благожелателей". И не факт, что эти суды Выиграете. В итоге, я думаю, что судебный путь признания права на самовольную постройку окажится не только наиболее безопасным, но и быстрым....
 

RabLampy

Эксперт
#5
То есть, проще говоря, признайте право на дом в судебном порядке и продавайте... Тем более, что продать зарегистрированный участок с зарегистрированным домом будет и выгоднее и быстрее...