Преимущественное право выкупа

Татьяна

Эксперт, Экс-модератор
#1
Добрый всем день!
Существует арендованный земельный участок площадью 20 000 кв.м., на котором расположен ОН площадью 300 кв.м. Есть и другие постройки, но права на них за собственником не зарегистрированы. Арендатор обратился с заявлением о выкупе ЗУ по ст. 36 ЗК РФ. В выкупе отказано, т.к. «требование о передаче в собственность земельного участка по правилам ст. 36 ЗК РФ не может быть удовлетворено, если в нарушение ст. 33 ЗК РФ отсутствуют доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества, находящихся во владении заинтересованного лица. Предоставлению в собственность по правилам ст. 36 ЗК РФ подлежат земельные участки, на которых расположены здания, строения, сооружения, и которые необходимы для использования в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с Правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией».
При этом, Администрация не возражает продать этот участок Арендатору по рыночной цене без проведения торгов (преимущественное право выкупа).
Вопрос: не будет ли это являться нарушением и на какие НПА ссылаться?
 

MakarenkovKN

Пользователь
#2
Общие условия и порядок выкупа обычно указывается в заключенном между Арендодателем (Государством) и арендатором (частным лицом).
Если же такие условия и порядок договором не определены возможно применить нормы закона в частности:
В отношении выкупа земельных участков , согласно п. 8 ст. 22 Земельного кодекса при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных п. 1 ст. 36 Земельного кодекса.
С учетом того, что арендованный земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, не может быть выставлен на торги (ст. ст. 38, 38.1, 38.2 Земельного кодекса), преимущественное право арендатора земельного участка на его покупку фактически является исключительным правом и может быть реализовано в порядке, предусмотренном заключенным договором аренды. В случае отсутствия в договоре аренды положений о цене продажи земельного участка арендатору земельный участок подлежит продаже на общих основаниях, то есть по рыночной цене.
Право на выкуп земельного участка у арендатора возникает с момента вступления в силу договора аренды, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом наличие решения органа государственной власти или органа местного самоуправления о продаже данного земельного участка в данном случае не требуется".

При этом Вы указываете на то, что: "в соответствии со ст. 33 ЗК РФ отсутствуют доказательства, подтверждающие необходимость использования земельного участка указанной площади для эксплуатации объектов недвижимого имущества" данная статья говорит нам о предельных минимальных и максимальных размера предоставления земельных участков и привязывает эти размеры к Постановлению местной администрации об установлении этих минимальных и максимальных размерах. Соответственно если есть превышение максимальной нормы предоставления необходимо доказать, что для использование ОН требуется весь З/У, а не его часть.

По вопросы цены участка Министерством экономического развития Российской Федерации в письме от 25 мая 2010 года N Д23-1914 даны разъяснения по вопросу о порядке выкупа находящихся в государственной собственности земельных участков, предназначенных для жилищного или иного строительства:
"Согласно ст. 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности) проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при продаже или ином отчуждении объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.
 

Татьяна

Эксперт, Экс-модератор
#3
В случае отсутствия в договоре аренды положений о цене продажи земельного участка арендатору земельный участок подлежит продаже на общих основаниях, то есть по рыночной цене.
Право на выкуп земельного участка у арендатора возникает с момента вступления в силу договора аренды, если договором аренды не предусмотрено иное. При этом наличие решения органа государственной власти или органа местного самоуправления о продаже данного земельного участка в данном случае не требуется".
Откуда это?
 

MakarenkovKN

Пользователь
#4
Статья 624 Гражданского кодекса РФ,
Выкуп арендованного имущества
1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.
3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.
 

оред

Представитель компании, Экс-модератор
#5
MakarenkovKN,
Статья 624 Гражданского кодекса РФ,
Выкуп арендованного имущества
1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.
Как эти нормы соотносятся с правом на выкуп ЗУ? Не надо своих мнений скиньте практику.
 

MakarenkovKN

Пользователь
#6
А разве нет:
ПОСТАНОВЛЕНИЕ Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации №73 17 ноября 2011 г. Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды,

п. 2 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66

постановление ФАС Уральского округа от 07.10.2009 по делу № Ф09-6695/09-С4

постановление ФАС Восточно-Сибирского округа от 06.09.2011 по делу № А58-8158/10
 

MakarenkovKN

Пользователь
#8
А как же иначе наше законодательство подчас одно большое смутное сомнение поскольку довольно часто нормативно правовые акты противоречат друг - другу.

Яркий пример в определении указывается что в соответствии с п.п.1.2 ст. 36 ЗК РФ цена земельного участка была определена в размере кадастровой стоимости, суд признает, что цена была определена неправильно и указывает, что " По общему правилу предоставление земельных участков в собственность граждан за плату осуществляется на основании рыночной стоимости земельных участков. В силу п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности" . При этом остается неясным каким законом "общее правило" предусмотренно.

В Постановлении Федерального арбитражного суда Восточно-Сибирского округа от 6 сентября 2011 г. N Ф02-3983/11 по делу N А58-8158/2010, приведено еще одно основание законности включения в договор аренды пункта о преимущественном праве выкупа и рассмотрен вопрос чем отличается договор купли-продажи с рассрочкой платежа от договора аренды с правом выкупа?
Рассмотрев вопрос о том, чем отличается договор купли-продажи с рассрочкой платежа от договора аренды с правом выкупа, суд пришел к следующим выводам.
Договор аренды с правом выкупа предполагает уплату арендных платежей и выкупной стоимости, тогда как по договору купли-продажи с рассрочкой платежа уплачиваются только выкупные платежи.
Как следует из договора, истец обязался передать имущество ответчику во временное владение и пользование. Договором предусмотрена обязанность ответчика перечислять истцу ежемесячные арендные платежи. Стороны согласовали выкупную стоимость имущества, погашение которой производится арендатором в виде авансового платежа на расчетный счет. Таким образом, заключенный сторонами договор отвечает всем признакам договора аренды с правом выкупа.
 
Последнее редактирование модератором:

оред

Представитель компании, Экс-модератор
#9
Татьяна,
При этом, Администрация не возражает продать этот участок Арендатору по рыночной цене без проведения торгов (преимущественное право выкупа).
Вопрос: не будет ли это являться нарушением и на какие НПА ссылаться?
Нарушением не будет при условии соблюдения п.8 ст.22 ЗК РФ и п.2 ст.250 ГК РФ
 

оред

Представитель компании, Экс-модератор
#10
MakarenkovKN,
Яркий пример в определении указывается что в соответствии с п.п.1.2 ст. 36 ЗК РФ цена земельного участка была определена в размере кадастровой стоимости, суд признает, что цена была определена неправильно и указывает, что " По общему правилу предоставление земельных участков в собственность граждан за плату осуществляется на основании рыночной стоимости земельных участков. В силу п. 1 ст. 66 Земельного кодекса Российской Федерации рыночная стоимость земельного участка устанавливается в соответствии с Федеральным законом об оценочной деятельности" . При этом остается неясным каким законом "общее правило" предусмотренно.
"Общее правило" предусмотрено ст.38 ЗК РФ приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах (конкурсах, аукционах). В данном случае начальная стоимость ЗУ соответствует рыночной.

Статья 624 Гражданского кодекса РФ,
Выкуп арендованного имущества
Выкуп арендованного имущества, это вещь несомненно хорошая, но в настоящем случае не является основанием для возникновения права собственности на ЗУ, так как в соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами. Но ст. 22 ЗК РФ не предусматривает предоставление ЗУ в аренду с последующим выкупом. Единственное что есть в ней так это п.8 преимущественное право покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
 

MakarenkovKN

Пользователь
#11
MakarenkovKN,

"Общее правило" предусмотрено ст.38 ЗК РФ приобретение земельного участка из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности на торгах (конкурсах, аукционах). В данном случае начальная стоимость ЗУ соответствует рыночной.


Выкуп арендованного имущества, это вещь несомненно хорошая, но в настоящем случае не является основанием для возникновения права собственности на ЗУ, так как в соответствии со ст. 25 ЗК РФ права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами. Но ст. 22 ЗК РФ не предусматривает предоставление ЗУ в аренду с последующим выкупом. Единственное что есть в ней так это п.8 преимущественное право покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу.
Действительно ст. 22 ЗК РФ, не предусматривает аренду земельного участка с последующим выкупом, но и не ограничивает такую возможность и в случае если в договоре аренды данный пункт будет предусмотрен требования законодательство он не нарушит (императивной нормы запрещающей такое действие нет) и соответственно если соблюдено условие (в лицензированном учреждение проведена экспертиза рыночной цены) о цене он является действительным и будет выступать как правоустанавливающий документ.
 

оред

Представитель компании, Экс-модератор
#12
MakarenkovKN,
Действительно ст. 22 ЗК РФ, не предусматривает аренду земельного участка с последующим выкупом
Согласен.

но и не ограничивает такую возможность и в случае если в договоре аренды данный пункт будет предусмотрен требования законодательство он не нарушит (императивной нормы запрещающей такое действие нет)
Еще как нарушит, т.к. в ЗК РФ предлставление ЗУ возможно в порядке установленном ЗК РФ. Ну нет такого в ЗК РФ как выкуп арендованного ЗУ.
Плюс в соответствии с п. 3 ст. 609 ГК РФ договор аренды имущества, предусматривающий переход в последующем права собственности на это имущество к арендатору (статья 624), заключается в форме, предусмотренной для договора купли-продажи такого имущества.
Если хотите поспорить пожалуйста- приведите хоть один пример из практики по выкупу арендованного ЗУ по ст.624 ГК РФ.
 

MakarenkovKN

Пользователь
#13
Решение от 17 июня 2009 года № А23-1165/09Г-17-72 - в данном решение рассмотрена действительность данного договора, суд признал его недействительным, но только из-за того, что не соблюдено требование о цене.

Решение от 23 октября 2006 года № А14-6369/2006/155/13 - в данном решении суд приходит к выводу о том, что: "Если договор земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ"
Также интересен закон, Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации

Статья 2, Особенности отчуждения арендуемого имущества


1. В случае, если органом исполнительной власти субъекта Российской Федерации, органом местного самоуправления созданы координационные или совещательные органы в области развития малого и среднего предпринимательства, решение о включении арендуемого имущества в нормативные правовые акты о планировании приватизации государственного и муниципального имущества может быть принято органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления не ранее чем через тридцать дней после направления уведомления указанным координационным или совещательным органам.
2. Государственное или муниципальное унитарное предприятие вправе осуществить возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему и арендуемого лицом, отвечающим требованиям, предусмотренным статьей 3 настоящего Федерального закона, в порядке, обеспечивающем реализацию преимущественного права арендатора на приобретение указанного имущества.
3. Согласие собственника арендуемого имущества, которое принадлежит государственному или муниципальному унитарному предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, на совершение унитарным предприятием сделки, направленной на возмездное отчуждение такого имущества, дается не ранее чем через тридцать дней после направления указанным собственником уведомления координационным или совещательным органам в области развития малого и среднего предпринимательства (в случае, если такие органы созданы при соответствующих органе исполнительной власти субъекта Российской Федерации и органе местного самоуправления) и арендатору или арендаторам такого имущества.
Ст. 3, Преимущественное право на приобретение арендуемого имущества

Субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Федеральный закон "Об оценочной деятельности в Российской Федерации"). При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:
1) арендуемое имущество по состоянию на 1 июля 2013 года находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона;
2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 или частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
3) утратил силу с 1 июля 2013 года
4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства, за исключением случая, предусмотренного частью 2.1 статьи 9 настоящего Федерального закона.
Статья 4, Порядок реализации преимущественного права арендаторов на приобретение арендуемого имущества


1. Орган государственной власти субъектов Российской Федерации или орган местного самоуправления, уполномоченные на осуществление функций по приватизации имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или муниципальной собственности (далее - уполномоченный орган), в соответствии с нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации предусматривает в решениях об условиях приватизации государственного или муниципального имущества преимущественное право арендаторов на приобретение арендуемого имущества с соблюдением условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
2. В течение десяти дней с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества", уполномоченные органы направляют арендаторам - субъектам малого и среднего предпринимательства, соответствующим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, копии указанного решения, предложения о заключении договоров купли-продажи государственного или муниципального имущества (далее - предложение) и проекты договоров купли-продажи арендуемого имущества, а также при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
3. Государственное или муниципальное унитарное предприятие, которое приняло решение о совершении сделки, направленной на возмездное отчуждение недвижимого имущества, принадлежащего ему на праве хозяйственного ведения или оперативного управления и арендуемого лицом, отвечающим установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, а также получило согласие собственника на отчуждение этого имущества, направляет указанному лицу предложение о заключении договора купли-продажи арендуемого имущества с указанием цены этого имущества, установленной с учетом его рыночной стоимости, определенной в соответствии с Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", проект договора купли-продажи арендуемого имущества и при наличии задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) требования о погашении такой задолженности с указанием ее размера.
4. В случае согласия субъекта малого или среднего предпринимательства на использование преимущественного права на приобретение арендуемого имущества договор купли-продажи арендуемого имущества должен быть заключен в течение тридцати дней со дня получения указанным субъектом предложения о его заключении и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества.
4.1. Течение срока, указанного в части 4 настоящей статьи, приостанавливается в случае оспаривания субъектом малого или среднего предпринимательства достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества, до дня вступления в законную силу решения суда.
5. При заключении договора купли-продажи арендуемого имущества необходимо наличие заявления субъекта малого или среднего предпринимательства о соответствии его условиям отнесения к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и документов, подтверждающих внесение арендной платы в соответствии с установленными договорами сроками платежей, а также документов о погашении задолженности по арендной плате за имущество, неустойкам (штрафам, пеням) в размере, указанном в требовании о погашении такой задолженности (в случае, если данное требование направлялось субъекту малого или среднего предпринимательства).
6. В любой день до истечения срока, установленного частью 4 настоящей статьи, субъекты малого и среднего предпринимательства вправе подать в письменной форме заявление об отказе от использования преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
7. Уступка субъектами малого и среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества не допускается.
8. Субъекты малого и среднего предпринимательства имеют право обжаловать в порядке, установленном законодательством Российской Федерации:
1) отказ уполномоченного органа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а также его бездействие в части принятия решения об отчуждении арендуемого имущества и (или) совершения юридически значимых действий, необходимых для реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;
2) достоверность величины рыночной стоимости объекта оценки, используемой для определения цены выкупаемого имущества.
9. Субъекты малого и среднего предпринимательства утрачивают преимущественное право на приобретение арендуемого имущества:
1) с момента отказа субъекта малого или среднего предпринимательства от заключения договора купли-продажи арендуемого имущества;
2) по истечении тридцати дней со дня получения субъектом малого или среднего предпринимательства предложения и (или) проекта договора купли-продажи арендуемого имущества в случае, если этот договор не подписан субъектом малого или среднего предпринимательства в указанный срок, за исключением случаев приостановления течения указанного срока в соответствии с частью 4.1 настоящей статьи;
3) с момента расторжения договора купли-продажи арендуемого имущества в связи с существенным нарушением его условий субъектом малого или среднего предпринимательства.
10. В тридцатидневный срок с момента утраты субъектом малого или среднего предпринимательства преимущественного права на приобретение арендуемого имущества по основаниям, определенным частью 9 настоящей статьи, уполномоченный орган в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о приватизации, принимает одно из следующих решений:
1) о внесении изменений в принятое решение об условиях приватизации арендуемого имущества в части использования способов приватизации государственного или муниципального имущества, установленных Федеральным законом "О приватизации государственного и муниципального имущества";
2) об отмене принятого решения об условиях приватизации арендуемого имущества.
11. В договоре купли-продажи арендуемого имущества, приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства, стороны подтверждают выполнение продавцом и покупателем условий, установленных статьей 3 настоящего Федерального закона.
Статья 5.
Порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение
1. Оплата недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, осуществляется единовременно или в рассрочку посредством ежемесячных или ежеквартальных выплат в равных долях. Срок рассрочки оплаты приобретаемого субъектами малого и среднего предпринимательства такого имущества при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества устанавливается законами субъектов Российской Федерации, но не должен составлять менее трех лет.
2. Право выбора порядка оплаты (единовременно или в рассрочку) приобретаемого арендуемого имущества, а также срока рассрочки в установленных в соответствии с настоящей статьей пределах принадлежит субъекту малого или среднего предпринимательства при реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.
3. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставляется рассрочка, производится начисление процентов исходя из ставки, равной одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на дату опубликования объявления о продаже арендуемого имущества.
4. Оплата приобретаемого в рассрочку арендуемого имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.
5. В случае если арендуемое имущество приобретается арендатором в рассрочку, указанное имущество находится в залоге у продавца до полной его оплаты. Условия договора купли-продажи арендуемого имущества о неприменении данного правила ничтожны.
6. Стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.
 

оред

Представитель компании, Экс-модератор
#14
MakarenkovKN,
Решение от 17 июня 2009 года № А23-1165/09Г-17-72 - в данном решение рассмотрена действительность данного договора, суд признал его недействительным, но только из-за того, что не соблюдено требование о цене.
Но ведь в рассмотренном деле ЗУ сельхозназначения и в соответствии с п. 4 ст.10 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности, или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка. А мы речь ведем об аренде ЗУ не относящемся к СХ назначению, т.е. Ваш пример в данном случае не уместен. И про 624 ГК РФ в нем ни слова.

Решение от 23 октября 2006 года № А14-6369/2006/155/13 - в данном решении суд приходит к выводу о том, что: "Если договор земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действие Земельного кодекса РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ"
Это постановление апелляции в кратце можно изложить таким образом: если договор аренды земельного участка заключен собственником расположенного на нем объекта недвижимости после введения в действия Земельного кодекса РФ, то в связи с тем, что собственник недвижимости реализовал свое исключительное право приватизации или аренды путем заключения договора аренды земельного участка, он утрачивает право выкупа земельного участка в соответствии с п.1 ст. 36 ЗК РФ. И где здесь по 624 ст.ГК РФ?

Также интересен закон, Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации
Вы говорите про Федеральный закон от 22.07.2008 N 159-ФЗ, но тогда не забывайте про ч.3 ст.1 в соответствии с которой отношения, связанные с участием субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества и не урегулированные настоящим Федеральным законом, регулируются Федеральным законом от 21 декабря 2001 года N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества".
В п. 1 Информационного письма Президиум ВАС РФ от 05.11.2009 N 134 "О некоторых вопросах применения Федерального закона "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" разъяснил, что действие Закона не распространяется на отношения по выкупу земельных участков, что не исключает приобретения субъектами малого или среднего предпринимательства земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в порядке, установленном земельным законодательством и законодательством о приватизации.