Как перевести участок в собственность?

#1
Здравствуйте!
Собираюсь приобрести земельный участок под строительство жилого дома. Но участок у продавца находится в аренде у государства. Он предлагает оформить субаренду на участок и утверждает, что после того как я построю там дом, его можно будет перевести в собственность. На участке имеется капитальный фундамент, категория земель - "для личного подсобного хозяйства".
Подскажите пожалуйста, возможно ли будет после завершения строительства оформить участок в собственность? На что следует обратить особое внимание?
 

alecandr

Эксперт, Экс-модератор
#2
Владимир-1,
Подскажите пожалуйста, возможно ли будет после завершения строительства оформить участок в собственность
Нет.
На что следует обратить особое внимание?
Продавец является арендатором. При всём желании он не сможет передать вам право собственности. А у вас не возникнет права требовать оформления участка в собственность.
Для регистрации надо говорить как минимум о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. А это право не может быть передано по договору! Следовательно, даже после того как вы построите дом на этой земле, вы не сможете его признать своей собственностью! По закону он будет принадлежать собственнику земли. Иное придётся доказывать в суде.
 

MakarenkovKN

Пользователь
#3
Уважаемый Владимир-1.
В соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, арендаторы земельных участок, на которых расположены здания, строение, сооружения (находящиеся в собственности у арендаторов) имеют право приобрести в собственность данные земельные участки путем выкупа данных земельных участков у собственника (государства), единственное про права субарендатора на выкуп данной земли в данной статье не указывается, Вам необходимо уточнить этом момент в Администрации.

Приобретение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения 1.Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
Если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.
1.1.Продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, собственникам зданий, строений, сооружений, расположенных на этих земельных участках, осуществляется по цене, установленной соответственно органами исполнительной власти и органами местного самоуправления. Порядок определения цены этих земельных участков, их оплаты устанавливается в отношении:
1) земельных участков, находящихся в федеральной собственности, - уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти;
2) земельных участков, которые находятся в собственности субъектов Российской Федерации или государственная собственность на которые не разграничена, - органами государственной власти субъектов Российской Федерации;
3) земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, - органами местного самоуправления.
1.2.Цена земельных участков, указанных в пункте 1.1, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
3.В случае, если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве собственности, эти лица имеют право на приобретение данного земельного участка в общую долевую собственность или в аренду с множественностью лиц на стороне арендатора, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, федеральными законами, с учетом долей в праве собственности на здание.
5.Для приобретения прав на земельный участок граждане или юридические лица, совместно обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок.
Перечень документов, необходимых для приобретения прав на земельный участок, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере земельных отношений.
Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления дополнительных документов, за исключением документов, предусмотренных указанным перечнем.
Исполнительные органы государственной власти и органы местного самоуправления, предусмотренны ст. 29 настоящего Кодекса, не вправе требовать от заявителя представления документов, которые находятся в их распоряжении, распоряжении иных государственных органов, органов местного самоуправления либо подведомственных государственным органам или органам местного самоуправления организаций в соответствии с нормативными правовыми актами Российской Федерации, нормативными правовыми актами субъектов Российской Федерации, муниципальными правовыми актами, за исключением случаев, если такие документы включены в определенный ФЗ от 27 июля 2010 года N 210-ФЗ "Об организации предоставления государственных и муниципальных услуг" перечень документов.
6.В месячный срок со дня поступления указанного в п. 5 данной статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в п. 1 ст. 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.
7.В случае, если не осуществлен государственный кадастровый учет земельного участка или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, необходимые для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения предусмотренного ст. 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории. Лицо, которое обратилось с заявлением о предоставлении земельного участка, обеспечивает за свой счет выполнение в отношении этого земельного участка кадастровых работ и обращается с заявлением об осуществлении государственного кадастрового учета этого земельного участка в порядке, установленном ФЗ "О государственном кадастре недвижимости".
Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.
8.Исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные ст. 29 настоящего Кодекса, в двухнедельный срок со дня представления кадастрового паспорта земельного участка принимает решение о предоставлении этого земельного участка лицам, указанным в п. 5 настоящей статьи, и направляет им копию такого решения с приложением кадастрового паспорта этого земельного участка.
 
Последнее редактирование модератором:

Татьяна

Эксперт, Экс-модератор
#4
Продавец является арендатором. При всём желании он не сможет передать вам право собственности. А у вас не возникнет права требовать оформления участка в собственность.
Для регистрации надо говорить как минимум о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. А это право не может быть передано по договору! Следовательно, даже после того как вы построите дом на этой земле, вы не сможете его признать своей собственностью! По закону он будет принадлежать собственнику земли. Иное придётся доказывать в суде.
alecandr, ну где Вы такого начитались? :uhm:

Он предлагает оформить субаренду на участок и утверждает, что после того как я построю там дом, его можно будет перевести в собственность.
Это один из вариантов. Но для того, чтобы Вы оформили построенный дом в свою собственность, необходимо возможность строительства и регистрацию права собственности на Субарендатора обязательно прописать в договоре субаренды.
Но обычно в случаях, подобных Вашему, поступают по-другому: заключают и регистрируют соглашение о передаче прав и обязанностей в договоре аренды. Новый Арендатор строится, регистрирует право собственности на объект и выкупает земельный участок.

На участке имеется капитальный фундамент
он оформлен, как объект, незавершенный строительством?
 
Последнее редактирование модератором:

MakarenkovKN

Пользователь
#5
Татьяна, права Вы можете в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, оформить право собственности (даже на объект незавершенного строительства) и в дальнейшем выкупить земельный участок по кадастровой стоимости.
 
#6
заключают и регистрируют соглашение о передаче прав и обязанностей в договоре аренды
Обычно проблем нет. Из нюансов стоит отметить необходимость уведомления собственника при договоре аренды более 5-ти лет и наличия его согласия когда оный заключен на срок менее 5-ти лет.
 

Татьяна

Эксперт, Экс-модератор
#7
Татьяна, права Вы можете в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, оформить право собственности (даже на объект незавершенного строительства) и в дальнейшем выкупить земельный участок по кадастровой стоимости.
Почему по кадастровой? Выкупить под недостроем ИЖС? А как же постановление ВАС 2005 г.?
 

MakarenkovKN

Пользователь
#8
Поскольку Постановления Пленума - законом не являются и в ст. 36 Земельного кодекса РФ,
п.п.1.2 ч. 1 ст. 36 ЗК РФ, устанавливает, что цена земельных участков, указанных в п. 1.1. настоящей статьи, не может превышать их кадастровую стоимость. До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
То применяются требования Земельного кодекса РФ.
 

оред

Представитель компании, Экс-модератор
#9
MakarenkovKN,

Вы можете в соответствии со ст. 36 Земельного кодекса РФ, оформить право собственности (даже на объект незавершенного строительства)
Разве НЗС оформляется в порядке ст. 36 ЗК РФ? Это что-то новое, если не трудно поясните как?

До установления уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти, органом государственной власти субъекта Российской Федерации или органом местного самоуправления порядка определения цены земельного участка эта цена устанавливается в размере его кадастровой стоимости.
То применяются требования Земельного кодекса РФ.
А как же нормы Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Поскольку Постановления Пленума - законом не являются
А никто и не говорит, что это Закон. Просто Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" разъясняет в том числе и вопросы выкупа ЗУ.
 

оред

Представитель компании, Экс-модератор
#10
Владимир-1, Согласен с Татьяной по передача прав аренды ЗУ по соглашению с прежним арендатором.
Второй вариант: Арендатор регистрирует право собственности на НЗС (фундамент), который по сделке продает вам. Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования. В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.

Подскажите пожалуйста, возможно ли будет после завершения строительства оформить участок в собственность? На что следует обратить особое внимание?
Да конечно. Обратите внимание на разрешение на строительство. Если его не было придется оформить и в добрый путь.
 
#11
Но обычно в случаях, подобных Вашему, поступают по-другому: заключают и регистрируют соглашение о передаче прав и обязанностей в договоре аренды. Новый Арендатор строится, регистрирует право собственности на объект и выкупает земельный участок.

как утверждает продавец, уступить права аренды можно только при наличие у меня местной прописки.

он оформлен, как объект, незавершенный строительством?
нет, вообще ни как не оформлен..

вот ниже договор аренды на 49 лет







 

Вложения

MakarenkovKN

Пользователь
#12
оред,спорить с Вами не буду,ст.35 Земельного кодекса РФ, Переход права собственности на здание, строение, сооружение, говорит о том, что
1.При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Между тем законодатель четко определяет переход права собственности, когда собствеником участка выступает государство в ст. 36 Земельного кодекса РФ, Приобритение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.
1.Граждане и юридические лица, имеющие в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности, приобретают права на эти земельные участки в соответствии с настоящим Кодексом.
С учетом того, что участки находятся в государственной собственности (и не является чужим (принадлежащем физическому лицу)) применяются нормы ст. 36 Земельного кодекса РФ.

Нормы Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" прямо говорят отом, что (в части стоимости з/у) применяются они до 1 июля 2012 года (ч.1, 2 ст. 2).

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" ссылается на нормы Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (ст. 2 о стоимости з/у применяется до 1 июля 2012 года)

 

Горыныч

Эксперт, Экс-модератор
#13
Для регистрации надо говорить как минимум о праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования. А это право не может быть передано по договору! Следовательно, даже после того как вы построите дом на этой земле, вы не сможете его признать своей собственностью! По закону он будет принадлежать собственнику земли. Иное придётся доказывать в суде.
Это что за бре.... ммм.... ерунда такая???:uhm:
 

оред

Представитель компании, Экс-модератор
#14
MakarenkovKN,
ст. 36 Земельного кодекса РФ, Приобритение прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения, сооружения.
Во-первых: вы говорили выше о переходе права собственности на НЗС в порядке ст. 36 ЗК РФ, поэтому я вас и попросил уточнить как это в практике происходит.
Во-вторых: в ст. 36 ЗК РФ речь ведется о приобретении прав на ЗУ гражданами и юридическими лицами, имеющих в собственности, безвозмездном пользовании, хозяйственном ведении или оперативном управлении здания, строения, сооружения, расположенные на земельных участках, находящихся в государственной или муниципальной собственности. Заметьте не НЗС.
Хотя в данной статье не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относятся приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона от 21.12.2001 N 178-ФЗ "О приватизации государственного и муниципального имущества". (ПОСТАНОВЛЕНИЕ ВАС от 23 декабря 2008 г. N 8985/08).

Нормы Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" прямо говорят отом, что (в части стоимости з/у) применяются они до 1 июля 2012 года (ч.1, 2 ст. 2).

Постановление Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" ссылается на нормы Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (ст. 2 о стоимости з/у применяется до 1 июля 2012 года)
Да действительно, Федеральным законом от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" устанавливался период, в течение которого выкуп указанных земельных участков можно было осуществить по льготной цене, при этом, в том числе с учетом потребностей и интересов частного сектора, первоначально установленный срок неоднократно продлевался. В соответствии с Федеральным законом от 12 декабря 2011 года N 427-ФЗ [5] срок был продлен до 1 июля 2012 года. После истечения указанного срока и до настоящего времени возможность его последующего продления на федеральном уровне не рассматривалась.
НО, в отношении земельных участков, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, муниципальной собственности, а также земельных участков, в отношении которых государственная собственность не разграничена, соответственно или органы государственной власти субъекта Российской Федерации, или органы местного самоуправления в зависимости от установленной законом компетенции вправе устанавливать порядок и правила определения стоимости таких земельных участков, включая возможность выкупа таких земельных участков по цене ниже их кадастровой стоимости.
Поэтому для того, что-бы утверждать что стоимость выкупа равна кадастровой стоимости ЗУ, необходимы два условия:
первое: в Ростовской области отсутствуют НПА о порядке и правилах определения стоимости таких земельных участков;
второе: в Ростовской области НПА установлен порядок и правила определения стоимости ЗУ в которых установлена выкупная стоимость ЗУ равная кадастровой стоимости.

Владимир-1,
Сообщение от Татьяна

он оформлен, как объект, незавершенный строительством?
нет, вообще ни как не оформлен..

вот ниже договор аренды на 49 лет
Тогда оптимальным будет следующее: прежний арендатор оформляет фундамент как НЗС. Продает Вам. Вы переоформляете аренду на себя в порядке ст. 35 ЗК РФ.

Горыныч,
Это что за бре.... ммм.... ерунда такая???
Согласен коллега.
 
Последнее редактирование модератором:
#15
Вы переоформляете аренду на себя в порядке ст. 35 ЗК РФ.
Это можно сделать даже не имея местной прописки?

Сумма которую просит продавец за передачу права аренды, нужно прописывать в каких-либо документах?
 

оред

Представитель компании, Экс-модератор
#16

оред

Представитель компании, Экс-модератор
#17
MakarenkovKN,
оред,спорить с Вами не буду,ст.35 Земельного кодекса РФ, Переход права собственности на здание, строение, сооружение, говорит о том, что
1.При переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.
Объясняю, что значит "чужой участок" и что значат наши с Татьяной ссылки на Постановление Пленума ВАС 2005 года. ИТАК: п.13 Постановления Пленума ВАС РФ от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства" Согласно пункту 1 статьи 35 ЗК РФ, пункту 3 статьи 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование части земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.
В силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение.
Таким образом, правовой термин "чужой земельный участок" означает то, что он не принадлежит продавцу недвижимости на праве собственности.
Те есть он ЗУ может находиться в т.ч. и в государственной, муниципальной собственности или не разграниченным ЗУ.


Сумма которую просит продавец за передачу права аренды, нужно прописывать в каких-либо документах?
Сумму за передачу аренды ЗУ можете заложить в стоимость фундамента.