Налоговые вычеты при купле-продаже квартиры

#1
Добрый день! Ситуация следующая:
Папа и брат продают квартиру по ½ доли (владеют МЕНЕЕ 3 лет). Ну, скажем, за 4 млн.руб.
В этом же году покупают недвижимость: 2 квартиры.

С продажи недвижимости они должны заплатить налог: 4 000 000 – 1 000 000 (налоговый вычет) = 3 000 000 * 13% = 390 000. Т.е. по 195 000 с каждого.
Налоговый вычет при покупке недвижимости составляет также 13% от стоимости. Т.е. к примеру, покупают они 1 квартиру на папу стоимостью 2 500 000 и на брата стоимостью 1 800 000.
У папы налоговый вычет при покупке составит 13% от 2 000 000 = 260 000
У брата 13% от 1 800 000 = 234 000.

Вопрос про взаимозачет.
1. Получится ли он у нас в этом случае (думаю, да)? У папы: 260 000 – 195 000 = 65 000. У брата 234 000 – 195 000 = 39 000. Это те суммы, которые вроде как «государство должно».
2. Брат студент, на данный момент не работает. Правильно я понимаю, что взаимозачет ему учтут (т.е. не надо будет платить налог с продажи недвижимости), а подоходный налог в счет погашения налогового вычета при покупке квартиры будут удерживать с того момента, как он устроится на работу?
3. Еще интересная ситуация с папой. Ему в этом году 60 лет, он пенсионер. В случае, если дальше он работать не будет, то налоговый вычет при покупке недвижимости составит: 35 000 (подоходный налог, удержанный за год) * 3 года = 105 000. Т.е. получается, что государству он должен будет заплатить за проданную квартиру 195 000 – 105 000 = 90 000. Так?
А в случае, если он еще будет работать? Как технически это будет осуществляться?
4. Продажа и покупка недвижимости в одном году. Год считается с марта по февраль или с марта по декабрь?
5. Ну и последний вопрос: существует ли какая-либо связь между стоимостью проданной и приобретенной недвижимости для взаимозачета налога с продажи и налогового вычета при покупке? Иными словами за какую минимальную сумму они должны купить свою недвижимость?
Всем спасибо за информацию. Несколько дней уже ломаю голову над этим вопросом…
 

mishanik

Эксперт
#2
С продажи недвижимости они должны заплатить налог: 4 000 000 – 1 000 000 (налоговый вычет) = 3 000 000 * 13% = 390 000. Т.е. по 195 000 с каждого.
В прнципе да. Правда, если каждый из них продаст долю по отдельному договору, вычет 1 млн. руб. будет на долю, а не на квартиру.


1. Получается, хотя НК не называет это "взаимозачетом".
2. Так.
3. А тут нет. Важно не что папа пенсионер, а что он должен платить налог, который (налог) будет уменьшен. Плюс пенсионер может перенести остаток налогового вычета на прошлые годы (т.е. вернуть налог за прошлые годы) не более 3.
4. Обычный календарный год. С января по декабрь.

5. Не понял вопрос. Налоговый вычет при покупке - 2 млн.руб., но не больше стоимости покупаемой недвижимости. Т.е., чтобы получить его сразу, нужно купить на 2 млн. руб.
 
#3
По 3 пункту:
Правильно ли я понимаю, что при покупке квартиры стоимостью 2 млн.руб. папа в любом случае (независимо от того будет он продолжать работать или нет) будет иметь налоговый вычет в 260 тыс.руб. и уже из этой суммы будет рассчитываться сколько и кто кому должен?
Т.е. в ситуации, если папа выходит на пенсию, то:
260тыс.руб.- 195 тыс.руб. - 105тыс.руб. (подоходный налог, уплаченный ранее за 3 года - как пенсионер) = -40тыс.руб. Итого: 40 тыс.руб. государство должно папе?
Или просто 195тыс.руб. - 105тыс.руб. = папа должен 90тыс.руб. государству?

В ситуации, если папа дальше получает налогооблагаемые доходы, то:
260тыс.руб. - 195 тыс.руб. - 105тыс.руб. (подоходный налог, уплаченный ранее за 3 года - как пенсионер) = -40тыс.руб. - подоходный налог, уплаченный работодателем за текущий год (к примеру, те же 35 тыс.руб.).Итого: 75 тыс.руб. государство должно папе?

По 5 вопросу: (во всех налоговых по-разному говорят)
Если они продают свои доли по 2млн.руб. обязаны ли они купить недвижимость за сумму не менее 2 млн.руб. каждый?
В одной из налоговых мне сказали, что в этом случае действует правило: 4млн.руб-1млн.руб = 3млн.руб. / 2 = 1,5млн.руб. Именно эта сумма и должна быть минимальной при покупке недвижимости...

И последний вопрос: тоже читала в интернете, что если продавать по 2 отдельным договорам, то налоговый вычет будет по 1млн.руб с каждой доли. Высказывались мнения, что в этом случае требуется раздел лицевых счетов. Как на практике? не сталкивались?
Если не требуется раздел, то подскажите, пожалуйста, договоры должны быть от разных дат или можно в один день?

Заранее огромное спасибо!