Учет семейных интересов при продаже совместной недвижимости резидентом и нерезидентом

d_tolik

Пользователь
#1
Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста, основываясь на опыте и законности, допустимо ли в Договоре между физлицами продажи-купли земельного участка в РФ от двух сособственников (в равных долях) прописывать их обоюдное согласие на получение 100% дохода лишь в пользу одного из них?

Подтекст (воспользоваться семейно-гражданскими правами и интересами, в т.ч. для поиска варианта оптимального налогообложения):
- сособственниики - члены одной семьи (мать и дочь), унаследовавшие по закону земельный участок (для личного подсобного хозяйства) в равных долях;
- один собственник - резидент, другой - нерезидент (дочь-нерезидент соглашается на получение всего дохода от продажи исключительно матерью-резидентом);
- одновременно с земельным участком продается дом (на нем), единоличным собственником которого является именно резидент.

Если это законно, то помогите, пожалуйста, с юридически грамотной формулировкой соответствующего пунктика Договора.
P.S. Аналогичная ситуация - с продажей с/х пая этими же физлицами фермеру (индивидуальному предпринимателю): можно так же поступить и в этой сделке?

Признателен за мнение и помощь.

Поясню происхождение мыслей касательно стартового поста темы.

Интуитивно предполагал, а тут еще и неожиданно вычитал в одном из разъяснительных писем с официального сайта ФНС (Письмо ФНС России от 13.06.2012 № ЕД-4-3/9664@ [FONT=&quot]Дата публикации: 15.06.2012[/FONT]) следующее :

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Статьями 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. То есть условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.

N.B! Не понятно вот только, насколько будет юридически верным ввести пункт о порядке распределения доходов между двумя продавцами своих долей одного целого и неделимого недвижимого имущества в Договор купли-продажи?
 

d_tolik

Пользователь
#3
d_tolik, имеются ввиду доли в праве, не в натуре.
Скорее всего - да. Сам сомневаюсь в правильности.
Попробую пояснить, но сначала поведаю, что таким путем не идем.
Сначала решили провести сделку дарения имущественных прав на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства) и на земельную... долю (пай, из земель сельхозназначения).
После дарения имущественных прав последует продажа:
- то ли снова имущественных прав (две полудоли = целое) земельного участка для подсобного хозяйства с жилым домом, находящемся на этом "цельном" участке, то ли непосредственно такого "цельного" земельного участка с домом на его террритории;
- то ли снова имущественных прав (две полудоли = целое) земельной доли (пая) из земель с/х назначения, то ли непосредственно такого "цельного" пая...
Пока не понимаю, что произойдет после дарения долей: новый собственник (одаряемый) будет иметь "цельные" куски земель или по "две полудоли = целое"?!
Совсем запутался. Не знаю, что возмездно отчуждать...
 
#4
d_tolik, если собственность долевая, то будет иметь в собственности и отчуждать уже будет как единый объект. С чем вопрос-то связан?
 

d_tolik

Пользователь
#5
d_tolik, если собственность долевая, то будет иметь в собственности и отчуждать уже будет как единый объект. С чем вопрос-то связан?
В законодательстве РФ про госрегистрацию прав (переходов прав), в отличие от украинского, не встречается упоминаний о возможности объединения объекта недвижимости в единое целое (в случае, если собственником всех долей становится одно лицо).

В моей реальной ситуации по 1/2 долей в правах общей долевой собственности оказались два члена одной семьи (унаследовали по закону в равных долях два объекта недвижимости - зем. участок и земельный с/х пай).
Сейчас намереваемся "объединить" эти объекты имущественных прав (оформить договорами дарения) на одного из членов семьи, т.е. дарятся права на 1/2 долю участка и на 1/2 долю пая.
Сколько и каких по содержанию правоустанавливающих и регистрационных документов окажется в результате на руках у единоличного собственника - загадка.:uhm:
А разгадка (т.е. понимание) требуется уже сейчас, поскольку для последующего отчуждения (продаж) этой недвижимости важно знать, что именно будет продаваться и какими составными частями?!
Так, например, продавцам и потенциальным покупателям важно знать, что они будут в итоге продавать/покупать:
- фермеру (претендующему на с/х пай) - права на (1/2+1/2) или на весь цельный пай?
- физлицу (претендующему на дом с зем. участком) - дом с цельным участком (как имущество, не отделимое друг от друга и находящееся по одному адресу, в т.ч. кадастровому) или дом (как имущество) с правами на (1/2+1/2) участка?

Я, без сомнений, Вашему, PropeLLeR, уверенному мнению доверяю, но не нахожу более других подтверждений этому, т.к., например, от Управления Росреестра (в телефонном режиме) пока не удается получить полную и достоверную информацию о формах и способах документального оформления прав после их перехода в результате дарения...
 

Татьяна

Эксперт, Экс-модератор
#6
Рассказываю на опыте своего района, поскольку такие сделки не редкость:
1. Имея несколько разных свидетельств на доли, которые в совокупности составляют целое, собственник вполне может обратиться в отделение Росреестра и получить одно свидетельство.
2. Собственник также может продать объект, принадлежащий ему на основании нескольких свидетельств. В договоре просто будут указаны все документы, на основании которых продавцу принадлежит объект недвижимости.

продавцам и потенциальным покупателям важно знать, что они будут в итоге продавать/покупать:
- фермеру (претендующему на с/х пай) - права на (1/2+1/2) или на весь цельный пай?
Если пай после дарения будет принадлежать одному продавцу, то покупатель купит 1 пай, а продавец продаст 1/2+1/2. Предмет договора - целый пай. Аналогично и с ЗУ под ЛПХ.
Еще раз оговорюсь, что это практика моего района.
 

d_tolik

Пользователь
#7
Татьяна,с Вашей помощью путь к осмыслению становится короче...
1. Имея несколько разных свидетельств на доли, которые в совокупности составляют целое, собственник вполне может обратиться в отделение Росреестра и получить одно свидетельство.
2. Собственник также может продать объект, принадлежащий ему на основании нескольких свидетельств. В договоре просто будут указаны все документы, на основании которых продавцу принадлежит объект недвижимости.
"Росреестр" утверждает (после очередного налета с распросами телефоном), что в результате госрегистрации переходов прав после дарения единоличный собственник получит по одному Свидетельству о регистрации своих прав на каждый из объектов недвижимости (участок и пай), но на каждый такой объект права будет ДВА правоустанавливающих документа (1/2 + 1/2).
Но так произойдет или иначе, Ваши пояснения меня вполне устраивают...
Если пай после дарения будет принадлежать одному продавцу, то покупатель купит 1 пай, а продавец продаст 1/2+1/2. Предмет договора - целый пай. Аналогично и с ЗУ под ЛПХ.
Если так действительно происходит на практике, то все ОК. Вы лично встречали именно такие (с предметом договора - "целый кусок") сработавшие договоры купли-продажи? Можете привести пример формулировки такого "предмета" из реального договора?
Заранее признателен!
 

Татьяна

Эксперт, Экс-модератор
#8
Вы лично встречали именно такие (с предметом договора - "целый кусок") сработавшие договоры купли-продажи? Можете привести пример формулировки такого "предмета" из реального договора?
Встречала. Ничего сверхестественного: в разделе "Предмет договора" указаваете земельный участок и его характеристики (кадастровый номер, категорию земель, площадь, адрес, разрешенное использование).
После слов "Продаваемый земельный участок принадлежит продавцу на основании:" указываете, что 1/2 доли принадлежит на основании (документы-основания и реквизиты свидетельства) и 1/2 доли принадлежит на основании (документы-основания и реквизиты второго свидетельства).
 

d_tolik

Пользователь
#9
После слов "Продаваемый земельный участок принадлежит продавцу на основании:" указываете, что...
Семён Семёныч!?!
Да, это проще простого. Зациклился на трудностях, которые нужно ежеминутно преодолевать.
Пойду на перекур...
Благодарю за ликбез, уважаемая Татьяна!
 

d_tolik

Пользователь
#10
Важность момента первоначального возникновения права

Подскажите, пожалуйста, как практически можно исправить такой вот огрех, который может повлечь неприятные последствия.

Унаследованные в 2013 году после смерти в 2002 году наследодателя права на ЗУ ЛПХ в виде прав 2-х наследников на равные доли в общей долевой собственности первоначально возникли в 1992 году (наследодатель получил участок земли бесплатно во время зем. реформы), т.е. до вступление в 1998 году в силу ФЗ об обязательной госрегистрации прав.
При подаче заявлений в Росреестр о госрегистрации прав на наследование по закону ошибочно (и работник МФЦ не подсказал) НЕ было указано, что на первичную регистрацию передается "Ранее возникшее (до 31.01.1998г.) право". Свидетельства о госрегистрации уже изготовлены 07.11.13г., которых пока нет на руках, нужно забрать (в этих документах можно будет прочитать о первоначальном моменте возникновения права или нет? Я их ни разу не видел).
Для целей оптимизации налогообложения при ближайшем во времени отчуждении этой земли в пользу другого физлица момент "владения более 3-х лет" является ключевым.
В самом Договоре купли-продаже, конечно, можно сакцинтировать внимание на том, что "такое право возникло ранее", но если у Госрегистратора в базе окажется иное, то будут неприятные последствия для продавца в уплате налога. Как этого избежать сейчас, до сделки?
Спасибо за совет или рекомендацию.
 
Последнее редактирование модератором:

Татьяна

Эксперт, Экс-модератор
#11
в этих документах можно будет прочитать о
документах-основаниях. Т.е. о свидетельстве о праве на наследство по закону (завещанию) или о решении суда. А вот уже в документах-основаниях можно будет увидеть ссылку на свидетельство 1992 г. По-моему, так.
 

d_tolik

Пользователь
#12
документах-основаниях. Т.е. о свидетельстве о праве на наследство по закону (завещанию) или о решении суда. А вот уже в документах-основаниях можно будет увидеть ссылку на свидетельство 1992 г. По-моему, так.
Это-то здравому человеку (тем более юристу) и так понятно.
Но ведь на это будет наплевать рядовому работнику налоговой службы, который, тупо следуя своей инструкции, в один прекрасный момент издаст и направит уведомление-требование об уплате налога с доходов физлица... И тогда - прощай семья! прощай работа! только и успевай защищаться и доказывать, что ты не... известный персонаж одноименного произведения Достоевского!
Хочется прямо сейчас упредить даже возможность возникновения такой ситуации. В ближайшие дни будем обращаться через МФЦ в Росреестр (к сожалению, в данном регионе только через МФЦ!) на предмет госрегистрации перехода права на долю на основании договора дарения. Может сразу подать туда какое-то подходящее под решение проблемы заявление? (Скорее - риторический вопрос, конечно.)
 
#13
Хочется прямо сейчас упредить даже возможность возникновения такой ситуации.
Такая ситуация не возникнет, а если и возникнет, Вы всегда можете направить в ФНС письмо и приложить копию правоустанавливающего документа.
 

d_tolik

Пользователь
#14
Такая ситуация не возникнет, а если и возникнет, Вы всегда можете направить в ФНС письмо и приложить копию правоустанавливающего документа.
Здравствуйте, PropeLLeR!
Спасибо, что присоединились к обсуждению вопроса.
Письма в налоговую я могу слать как сейчас, так и в любое, свободное от работы и семейных обязанностей, время. Вы же должны понимать, что в случае получения требования из налоговой, от меня уже не просто пояснительные письма будут требоваться, а начнется процедура административного согласования налоговых обязательств, причем в очень ограниченных законодательством сроках и формах. Суда мне еще не хватало на ровном месте... Хочу упредить такие последствия. Вот.

P.S. Конечно, один из способов навсегда избавиться от последствий - это о них не задумываться...
 
Последнее редактирование модератором:

Татьяна

Эксперт, Экс-модератор
#15
работнику налоговой службы, который, тупо следуя своей инструкции,
а чему ему еще следовать? :uhm: не думаю, что в тех сведениях, которые Росреестр передает ФНС по каждому объекту указано ранее это возникшее право или нет.
Может быть, просто сдать декларацию за отчетный год и приложить документы, которые будут подтверждать, что Вы
не... известный персонаж одноименного произведения Достоевского!
Это как вариант.
А из собственного опыта общения с налоговыми органами могу сказать, что и декларация не будет являться 100% гарантией. Только что пыталась доказать, что сама не персонаж, имея на руках все оплаченные уведомления за предыдущие годы. А о задолженности узнала от приставов. Бардак, в общем, в нашей налоговой системе. Впрочем, как и везде.
 
#16
Унаследованные в 2013 году после смерти в 2002 году
Я Вам уже говорил и еще раз повторюсь, что принятое наследство считается принадлежащим наследнику с момента открытия наследства независимо от времени фактического принятия.
При подаче заявлений в Росреестр о госрегистрации прав на наследование по закону ошибочно
Никакой ошибки сотрудник Росреестра не допускал:) т.к. наследодатель владел имуществом на основании ранее возникшего права, а у наследника оно отсутствовало.
 

d_tolik

Пользователь
#17
Может быть, просто сдать декларацию за отчетный год и приложить документы... Это как вариант
Согласен. Вариант, которым можно и ненапряжно воспользоваться. Правда, не собирался я подавать декларацию. И так с получением ИНН для 78-летнего человека, будучи законостарательным, уже перестарался...
Бардак, в общем, в нашей налоговой системе. Впрочем, как и везде.
Мне это известно не по наслышке. 3 года возможно увлекательной жизни (самой по себе) мельком прошли на суды с украинской налоговой подсистемой...
...Так вот. О чем это я? Да. Совет принимается. Спасибо!
 

d_tolik

Пользователь
#18
принятое наследство считается принадлежащим наследнику с момента открытия наследства независимо от времени фактического принятия
Этот Ваш основополагающий тезис уже висит у меня плакатной надписью на рабочей стене.
Спасибо, что, как настоящий и преданный своему делу плотник, всякий раз выбираете подлиннее гвоздь, чтобы вбить это намертво в мой чурбан-голову! :)
Никакой ошибки сотрудник Росреестра не допускал...
Там была ошибка Заявителя с проставлением в правильном месте "галочки" при выборе предмета для госрегистрации в форме-заказе...
 
Последнее редактирование модератором:
#19
Правда, не собирался я подавать декларацию.
Можете и не подавать, т.к. такой обязанности закон на Вас, в данном случае, не возлагает. Если ФНС запросит, прислав Вам предложение:), подать декларацию, тогда и подадите, либо ответите им письмом, с приложением всех документов, что это доход, не подлежащий налогообложению.
 

d_tolik

Пользователь
#20
Если ФНС запросит, прислав Вам предложение, подать декларацию,
А если ФНС по телевизору запросит? Она же публичная организация!..
тогда и подадите, либо ответите им письмом, с приложением всех...
Ну, "с приложением всех" я точно не постесняюсь!
Еще раз выражаю признательность за помощь по наведению порядка в голове и мыслях! :beer:
 
Последнее редактирование модератором: