Сдача физ.лицом в аренду нежилого помещения физ лицу?

Staries

Пользователь
#1
Открываю магазин розничной торговли.
Нашел помещение - собственник нежилого помещения физ.лицо!
У меня ООО, в случае аренды физ.лица с юр.лицом, я, как налоговый агент, буду обязан платить 13% налогов от арендной платы ежемесячно!!!

Собственник предложил заключить договор физ.лица с физ.лицом, но платить за аренду я хочу со счета своего ООО (у меня УСН 15%).

Возможно ли таким образом заключить договор аренды без отрицательных последствий для своей организации???
 
#2
Staries, добрый день.
буду обязан платить 13% налогов от арендной платы ежемесячно!!!
Но ведь сумма налога удерживается и уплачивается Вами из арендной платы!
Собственник предложил заключить договор физ.лица с физ.лицом
Ваша деятельность будет признана предпринимательской. В соответствии с п. 1 ст. 2 ГК РФ предпринимательская деятельность является самостоятельной, осуществляемой на свой риск деятельностью, направленной на систематическое получение прибыли от пользования имуществом, продажи товаров, выполнения работ или оказания услуг. Он не хочет зарегистрироваться в качестве ИП?
 

Staries

Пользователь
#3
Если договор будет физ.лица с юр.лицом, то к прописанной арендной плате мне придется платить налог 13% сверху, как следствие - доп.расходы!

Да, собственник не хочет зарегистрировать юр.лицо, поэтому предлагает заключить договор с физ.лицом.
 
#4
Staries,
Если договор будет физ.лица с юр.лицом, то к прописанной арендной плате мне придется платить налог 13% сверху, как следствие - доп.расходы!
Ознакомьтесь, пожалуйста, со ст.226 НК РФ. Налог удерживается и уплачивается из полученных от Вас доходов физического лица, а не прибавляется и уплачивается за счет Ваших средств.
Да, собственник не хочет зарегистрировать юр.лицо
Еще раз повторюсь, эта деятельность будет признана налоговым органом предпринимательской, у нас существует ответственность за ведение предпринимательской деятельности физическим лицом без регистрации в качестве индивидуального предпринимателя.

для справки: Статья 226 НК РФ. Особенности исчисления налога налоговыми агентами. Порядок и сроки уплаты налога налоговыми агентами


1. Российские организации, индивидуальные предприниматели, нотариусы, занимающиеся частной практикой, адвокаты, учредившие адвокатские кабинеты, а также обособленные подразделения иностранных организаций в Российской Федерации, от которых или в результате отношений с которыми налогоплательщик получил доходы, указанные в пункте 2 настоящей статьи, обязаны исчислить, удержать у налогоплательщика и уплатить сумму налога, исчисленную в соответствии со статьей 224 настоящего Кодекса с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей. Налог с доходов адвокатов исчисляется, удерживается и уплачивается коллегиями адвокатов, адвокатскими бюро и юридическими консультациями.
(в ред. Федеральных законов от 29.12.2000 N 166-ФЗ, от 31.12.2002 N 187-ФЗ, от 27.07.2006 N 137-ФЗ, от 24.07.2007 N 216-ФЗ)
Указанные в абзаце первом настоящего пункта лица именуются в настоящей главе налоговыми агентами.
(в ред. Федерального закона от 27.07.2006 N 137-ФЗ)
2. Исчисление сумм и уплата налога в соответствии с настоящей статьей производятся в отношении всех доходов налогоплательщика, источником которых является налоговый агент, за исключением доходов, в отношении которых исчисление и уплата налога осуществляются в соответствии со статьями 214.1, 214.3, 214.4, 214.5, 227, 227.1 и 228 настоящего Кодекса с зачетом ранее удержанных сумм налога.
(в ред. Федеральных законов от 30.05.2001 N 71-ФЗ, от 19.05.2010 N 86-ФЗ, от 28.12.2010 N 395-ФЗ, от 28.11.2011 N 336-ФЗ)
3. Исчисление сумм налога производится налоговыми агентами нарастающим итогом с начала налогового периода по итогам каждого месяца применительно ко всем доходам, в отношении которых применяется налоговая ставка, установленная пунктом 1 статьи 224 настоящего Кодекса, начисленным налогоплательщику за данный период, с зачетом удержанной в предыдущие месяцы текущего налогового периода суммы налога.
(в ред. Федерального закона от 29.12.2000 N 166-ФЗ)
Сумма налога применительно к доходам, в отношении которых применяются иные налоговые ставки, исчисляется налоговым агентом отдельно по каждой сумме указанного дохода, начисленного налогоплательщику.
Исчисление суммы налога производится без учета доходов, полученных налогоплательщиком от других налоговых агентов, и удержанных другими налоговыми агентами сумм налога.
4. Налоговые агенты обязаны удержать начисленную сумму налога непосредственно из доходов налогоплательщика при их фактической выплате.
Удержание у налогоплательщика начисленной суммы налога производится налоговым агентом за счет любых денежных средств, выплачиваемых налоговым агентом налогоплательщику, при фактической выплате указанных денежных средств налогоплательщику либо по его поручению третьим лицам. При этом удерживаемая сумма налога не может превышать 50 процентов суммы выплаты.
Положения настоящего пункта не распространяются на налоговых агентов, являющихся кредитными организациями, в отношении удержания и уплаты сумм налога с доходов, полученных клиентами указанных кредитных организаций (за исключением клиентов, являющихся сотрудниками указанных кредитных организаций) в виде материальной выгоды, определяемой в соответствии с подпунктами 1 и 2 пункта 1 статьи 212 настоящего Кодекса.
(абзац введен Федеральным законом от 19.07.2009 N 202-ФЗ)
5. При невозможности удержать у налогоплательщика исчисленную сумму налога налоговый агент обязан не позднее одного месяца с даты окончания налогового периода, в котором возникли соответствующие обстоятельства, письменно сообщить налогоплательщику и налоговому органу по месту своего учета о невозможности удержать налог и сумме налога.
Форма сообщения о невозможности удержать налог и сумме налога и порядок его представления в налоговый орган утверждаются федеральным органом исполнительной власти, уполномоченным по контролю и надзору в области налогов и сборов.
(п. 5 в ред. Федерального закона от 19.07.2009 N 202-ФЗ (ред. 27.12.2009))
6. Налоговые агенты обязаны перечислять суммы исчисленного и удержанного налога не позднее дня фактического получения в банке наличных денежных средств на выплату дохода, а также дня перечисления дохода со счетов налоговых агентов в банке на счета налогоплательщика либо по его поручению на счета третьих лиц в банках.
В иных случаях налоговые агенты перечисляют суммы исчисленного и удержанного налога не позднее дня, следующего за днем фактического получения налогоплательщиком дохода, - для доходов, выплачиваемых в денежной форме, а также дня, следующего за днем фактического удержания исчисленной суммы налога, - для доходов, полученных налогоплательщиком в натуральной форме либо в виде материальной выгоды.
7. Совокупная сумма налога, исчисленная и удержанная налоговым агентом у налогоплательщика, в отношении которого он признается источником дохода, уплачивается в бюджет по месту учета налогового агента в налоговом органе.
(в ред. Федеральных законов от 29.12.2000 N 166-ФЗ, от 27.07.2010 N 229-ФЗ)
Налоговые агенты - российские организации, указанные в пункте 1 настоящей статьи, имеющие обособленные подразделения, обязаны перечислять исчисленные и удержанные суммы налога в бюджет как по месту своего нахождения, так и по месту нахождения каждого своего обособленного подразделения.
(в ред. Федеральных законов от 29.12.2000 N 166-ФЗ, от 27.07.2010 N 229-ФЗ)
Сумма налога, подлежащая уплате в бюджет по месту нахождения обособленного подразделения, определяется исходя из суммы дохода, подлежащего налогообложению, начисляемого и выплачиваемого работникам этих обособленных подразделений.
8. Удержанная налоговым агентом из доходов физических лиц, в отношении которых он признается источником дохода, совокупная сумма налога, превышающая 100 рублей, перечисляется в бюджет в установленном настоящей статьей порядке. Если совокупная сумма удержанного налога, подлежащая уплате в бюджет, составляет менее 100 рублей, она добавляется к сумме налога, подлежащей перечислению в бюджет в следующем месяце, но не позднее декабря текущего года.
9. Уплата налога за счет средств налоговых агентов не допускается. При заключении договоров и иных сделок запрещается включение в них налоговых оговорок, в соответствии с которыми выплачивающие доход налоговые агенты принимают на себя обязательства нести расходы, связанные с уплатой налога за физических лиц.
 

Staries

Пользователь
#5
Всё, теперь я понял, что сумма налога удерживается и уплачивается Мной(юр.лицом) из арендной платы!И Уплата налога за счет средств налоговых агентов не допускается. При заключении договоров и иных сделок запрещается включение в них налоговых оговорок, в соответствии с которыми выплачивающие доход налоговые агенты принимают на себя обязательства нести расходы, связанные с уплатой налога за физических лиц.

Пробежался по этой теме "Сдача в аренду нежилого помещения без ИП" http://forumyuristov.ru/showthread.php?t=52576
Здесь отражены две точки зрения: одни юристы говорят, что регистрироваться надо, другие нет!?
И я согласен с высказыванием "у нас пол страны сдает свои квартиры дома дачи и т.д. они что все ИП зарегестрировали?" Вопрос спорный!!!

Собственник помещения предложил мне другую схему:
Собственник(физик) заключает лично со мной, как с физиком договор аренды!!!
Я, в свою очередь, пользуясь своим правом субаренды заключаю договор со своей организацией, директором которой и являюсь(с минимальной арендной ставкой)!!!

Возможно ли такая схема, ведь я физ.лицо и я же директор в своем юр.лице???
 
#6
Staries, а я согласен с тем, что это не означает, что это правильно.:)
Скажите, а какую цель Вы преследуете, не хотите быть налоговым агентом? Так Вы им будете по своей субаренде.
 

Staries

Пользователь
#7
Да, я согласен, что я им буду в договоре субаренды, но он будет заключен на ставку 1000 руб/мес и налог я буду платить 100 руб.

По договору физ.лица(собственника) с физ.лицом (мной) будет прописано как есть на самом деле 80000 руб/мес. Платить налоги(или не платить) с этой суммы уже будет собственник, он сказал это уже его проблемы.

Т.е. тут речь идет об разграничении ответственности по уплате налогов. Их это устраивает, меня тоже, и, вроде бы, у меня будет всё по закону!
 

Staries

Пользователь
#8
Просто собственнику как физ.лицу не хочется замарачиваться на переоформлении недвижимости на юр.лицо, тем более что она пренадлежит ему пока только по договору долевого участия т.е. не оформлена официально, что не мешает сдавать её в аренду (это не противоречит закону).
 
#10
Staries,
Т.е. тут речь идет об разграничении ответственности по уплате налогов. Их это устраивает, меня тоже
Понятно.
и, вроде бы, у меня будет всё по закону!
Посмотрите ПИСЬМО МинФина от 28 декабря 2012 г. N 03-04-05/10-1454, там о предпринимательской деятельности.
Просто собственнику как физ.лицу не хочется замарачиваться на переоформлении недвижимости на юр.лицо
Это и не требуется.
что бы потом расходы превышали доходы...
Так вот наше государство поддерживает предпринимательство:)