Дарственная без права на продажу

#1
У меня есть квартира, живем в ней вместе с сыном и его семьей. Я являюсь собственником. После моей смерти сын - единственный наследник. Он предлагает написать на него дарственную сейчас, чтобы потом ему не вступать в наследство. Но я опасаюсь, а вдруг поссоримся, и он меня выгонит? Как мне оформить на него квартиру так, чтобы он меня до моей смерти не выгнал из квартиры и продать ее не мог?