Регистрация договора аренды с 01.03.2013

#1
Добрый день, форумчане!
Никак не могу найти внятную консультацию по вопросу необходимости регистрации договора аренды нежилого помещения в Росреестре. С 01 марта 2013 г. законодательство в этой сфере изменилось, мнения высказываются полярные. Росреестр тоже консультацию дать не может.
Кто сталкивался, помогите.
 

Туров

Пользователь
#2
Анна Доронина, в случае подписания договора аренды после 01.03.2013 г. государственная регистрация договора аренды не требуется (вне зависимости от срока на который он будет заключен).

Предметом аренды является нежилое помещение. Статья 1 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» относит жилые и нежилые помещения к недвижимому имуществу, право на которое, а также сделки с которым подлежат обязательной государственной регистрации в случаях и в порядке, установленных законом.
Согласно части 2 пункта 6 статьи 12 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» помещение (жилое и нежилое) представляет собой «объект, входящий в состав зданий и сооружений».

Принимая во внимание то, что нежилое помещение является объектом недвижимости, отличным от здания или сооружения, в котором оно находится, но неразрывно с ним связанным, и то, что в Гражданском кодексе Российской Федерации отсутствуют какие-либо специальные нормы о государственной регистрации договоров аренды нежилых помещений, к таким договорам аренды должны применяться правила пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации. В соответствии с пунктом 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Договор аренды нежилых помещений, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента, определяемого в соответствии с пунктом 1 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Не имеет значения, на какой срок передается помещение во временное владение и пользование. Договор аренды помещения – консенсуальная сделка (т.е. не требует передачи вещи или совершения иного фактического действия для признания его заключенным). Срок действия договора превышает один год в связи с этим он и подлежит государственной регистрации и в соответствии с действующим в настоящий момент законодательством считается заключенным с момента государственной регистрации договора.

Федеральный закон от 30.12.2012 № 302-ФЗ «О внесении изменений в главы 1, 2, 3 и 4 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» отменяет действующую в настоящее время систему двойной регистрации (прав и сделок) в отношении объектов недвижимости.

Так, в п. 8 ст. 2 указанного закона указано, что правила государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом, содержащиеся в ст. ст. 558, 560, 574, 584, 609, 651, 658 ГК РФ, не подлежат применению к договорам, заключаемым после введения в действие Закона (т.е. с 01.03.2012 г.). Тем самым отчасти решена проблема признания договоров в отношении недвижимости незаключенными. Таким образом, чтобы признать договор аренды недвижимого имущества подписанный сторонами после 01.03.2013 г. заключенным не требуется проведение его государственной регистрации.

Такое правовое регулирование создавало сложноразрешимые ситуации, при которых договор, не прошедший процедуру государственной регистрации, фактически исполнялся, но считался незаключенным, что лишало стороны такого договора права воспользоваться договорными способами защиты своих прав.

В соответствии со статьей 8.1. Гражданского кодекса РФ (в редакции, вступающей в законную силу 01.03.2013 г.): «В случаях, предусмотренных законом, права, закрепляющие принадлежность объекта гражданских прав определенному лицу, ограничения таких прав и обременения имущества (права на имущество) подлежат государственной регистрации». В соответствии со ст. 131 Гражданского кодекса РФ: «Регистрации подлежат: право собственности, право хозяйственного ведения, право оперативного управления, право пожизненного наследуемого владения, право постоянного пользования, ипотека, сервитуты, а также иные права в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом и иными законами».

В соответствии с ч. 1 ст. 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»: «Государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества». Таким образом, право аренды (владение и пользования) помещения и обременение помещения регистрируется только вместе с регистрацией договора аренды.

Если перед арендодателем стоит задача зарегистрировать обременение объекта недвижимости (право арендатора на временное владение и пользование помещением) стороны должны также зарегистрировать договор аренды.

Как таковая регистрация договора аренды с 01.03.2012 года не отменяется. Просто для признания договора заключенным его государственная регистрация не требуется.