Как разрешить ситуацию с приватизацией, если есть ребенок, находящийся в детском доме?

#1
Здравствуйте, возникла у нас следующая ситуация:

Квартира не приватизирована.
Ордер (или что там) оформлен не на мать, но мать в квартире прописана + помимо нее еще 4 человека, включая главного квартиросъемщика.
Ребенок с момента рождения находится в специализированной детском доме по состоянию здоровья (недееспособный), в квартиру не прописывался.
Мать лишена родительских прав, в судебном решении ничего нет об имущественных притязаниях и закреплениях прав - указаны только алименты, которые она исправно платит.
При обращении в соответствующие службы (ЖКХ) с целью получения справки о составе семьи - получаем документ, в котором ни каким образом не фигурирует ребенок, находящийся в приюте, ни сам приют, ни опека, ни т.п.
При попытке подачи документов на приватизацию, в администрации нам показывают письмо, в котором опека просит информировать о проведении сделок с недвижимостью (список адресов прилагается) - и дают отказ.
Запросили письмо с десткого дома о согласии на приватизацию - они очень удивились - уточнили что именно надо, но выслали.
Администрация утверждает, что даже в случае если квартира будет приватизирована (хоть и отказывает), совершать какие-либо сделки с ней мы все равно не сможем, т.к. это возможно будет ухуджением жилищных условий...

Вопрос:
Насколько законны действия администраци/опеки в плане отказа в приватизации, учитывая, что ни один документ подаваемый с этой целью (абсолютно официальный) не подтверждает имущественные права кого-либо, кроме прописанных и проживающих на данной площади людей.
Как выйти из данной ситуации законным способом, приватизировав все таки жилплощадь и разменять/продать ее с целью перезда.
Как законно исключить в будущем претензии на имущество со стороны опеки.

От себя:
Наши юристы в один голос (5 человек) утверждают, что данные действия администрации/опеки не законны - т.к. ребенок не прописан и не был прописан.
После нескольких дней изучения - говорят обратное... без четких рекомендаций... и как-то расплывчато.
Самостоятельно штудирование законов - наводит на странные мысли (а может не там смотрю).
А внимательное прочтение письма от опеки с просьбой, постановления мэра города на эту тему и документов/законов, на которые в них есть ссылки (устав гор.думы и статьи СК не относящиеся к вопросу) - наводит на очень подозрительные мысли.
Помогите найти выход из данной ситуации.

---
Не поймите меня неправильно, мне не хочется никого обмануть.
Есть необходимость уехать, и как следствие хоть что-нибудь выручить из имеющейся жилплощади.
А такое ощущение, что нам вставляют палки в колеса, причем намеренно и безосновательно.
Имеют право - так согласны мы включить в долю, а дальше посмотрим (хотя включать в приватизацию кого-то, кто впоследствии будет мешать совершать сделки - не самый лучший вариант).
Так нет... банально, извиняюсь, посылают молчаливо...
Создают ощущения что выхода нет, кроме как жить в этой квартире всегда, или просто бросить ее...

Как можно решить данный вопрос законно? Ведь ответственный квартиросъемщик не мать, а причем здесь тогда все остальные?
Да и согласно документам, подаваемым на приватизацию - все в порядке! Только вот показывают письмо (не закон!) - и все.

Вобщем - запутался, и нуждаюсь в помощи.
 

RabLampy

Эксперт
#3
Смотрите Ваше местное региональное законодательство о социальной защите детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Например, соответствующий закон Тамбовской области чётко предусматривает: "Требование законодательства о необходимости предварительного разрешения органов опеки и попечительства на совершение сделок в отношении приватизированных жилых помещений, собственниками которых являются дети-сироты и дети, оставшиеся без попечения родителей, распространяется также на жилые помещения, в которых несовершеннолетние временно отсутствуют, однако на момент приватизации имеют на это жилое помещение равные с собственником либо нанимателем права." При этом под временным отсутствием на практике понимается и нахождение в специализированных государственных детских учреждениях. В Тамбовской области это бы не прокатило, а если бы удалось ввести регистрирующие органы в заблуждение, пользуясь пробелами в документах (в которых ребёнок почему то не указан, хотя лишение родительских прав не означает лишение ребёнка права пользоваться жил. площадью, при условии, если "лишённые" родители пользовались ей на законных основаниях), не было бы гарантии, что органы прокуратуры, если им вдруг станет известно о происходящим, не обратятся в суд и не признают сделки с квартирой (а то и саму приватизацию, но это вряд ли) нечтожными сделками. Если решать эту проблему абстрактно, в отрыве от Вашего регионального законодательства, пользуясь только федеральным, то получается проблема. Закон РФ от 4 июля 1991 г. N 1541-I "О приватизации жилищного фонда в Российской Федерации" запрещает совершать сделки без учёта несовершеннолетних не проживающих в квартире, но не утративших право пользования ею. То есть и федеральное законодательство говорит, что такое согласие нужно. То есть всё упирается в то утратил ребёнок право пользования квартирой или нет. Здесь следует учитывать норму ст. 19 Федерального закона от 29 декабря 2004 г. N 189-ФЗ "О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации". В ней установлено, что право пользования за бывшим членом семьи собственника приватизированного жилого помещения сохраняется, если в момент приватизации данного жилого помещения указанные лица имели равные права пользования этим помещением с лицом, его приватизировавшим. Бывшими членами семьи собственника жилого помещения считаются члены семьи, прекратившие семейные отношения с собственником жилого помещения. Так, например, семейные отношения прекращаются в результате расторжения брака, признания брака недействительным, а также в случае лишения родительских прав. В соответствии со ст. 71 Семейного кодекса Российской Федерации ребенок, в отношении которого родители лишены родительских прав, сохраняет право пользования жилым помещением. Таким образом, Ваш ребёнок, должен был сохранить право пользования жилым помещением. А если в Вашем региональном законодательстве есть ссылка на то, что временно отсутствующие несовершеннолетние, в том числе находящиеся в государственных детских учреждениях, сохраняют такое право, тогда всё. Ничего у Вас не выгорит. Или выгорит, но не законно. А не законно - это на другой форум! Там может посоветуют как отобрать у ребёнка жильё...
 
#4
... запрещает совершать сделки без учёта несовершеннолетних не проживающих в квартире, но не утративших право пользования ею. То есть и федеральное законодательство говорит, что такое согласие нужно. То есть всё упирается в то утратил ребёнок право пользования квартирой или нет. ...
А как закрепляется право пользования жилым помещением (неприватизированным)?
Пропиской или записью в ордере - так? Если в ордере не записан - права не давали. Ну или у нас в стране вообще беспредел с законностью :)
Т.е. как можно утратить то, чего не возникало (документально)?
Или я чего-то непонимаю... Или данное право в моем случае существует только в виде письма от опеки к администрации с просьбой "уведомлять", т.е. на словах...

Можно второй вопрос:
Допустим приватизируем квартиру на всех.
Как можно решить проблему с долей ребенка? Т.е. принадлежать она будет ему, но т.к. он недееспособный, распоряжаться ею будет государство в лице кого-то там... И ему она не понадобится... Т.е. просто будет собственностью без использования по назначению. Право без реализации.
+ опекун может распоряжаться собственностью опекуна только в его интересах, насколько я знаю.

Продать квартиру, в которой 5-я часть принадлежит государству - нереально.
А вот выкупить эту долю? Ввиду того факта, что владельцу она не нужна. Это возможно с нашим законодательством? И как?
 
#5
Хочу еще уточнить:
Ребенок не проживал в квартире. Мать отказалась от него в роддоме, после, мягко говоря, шока от вынесенного диагноза.