Способ защиты

[Ирина Аула]

Здравствуйте. Подскажите, какой способ защиты наиболее правильный.
Стороны заключили договоры -купли продажи земельных участков с указанием, что деньги оплатят позже. По некоторым договорам указывали, что деньги оплачены, есть расписка. Однако, по ДКП деньги продавцу не передавались, тем более в договорах цена за участки занижена. Мотив такой сделки: формально оформить право собственности на покупателя, чтобы последний их находил других покупателей, согласовывал им в банке ипотеки и т.д. то есть фактически дкп был с отсрочкой платежа. Реальная же стоимость участков немного дороже. Фактически она оговорена в договорах займа, которые заключались между сторонам в день подписания ДКП участков. Займодавец - продавец, заёмщик - покупатель.То есть суть займа -обеспечение по возврату денег продавцу за будущие сделки. Но никакие деньги по нему тоже друг другу не передавались. право собственности зарегистрировано за покупателем. Далее стороны договариваются о перераспределении и образовании новых земельных участков, всё с согласия продавца. Время прошло и деньги покупатель не передал, и будучи собственником - взял займ под залог участка, в связи с чём имеется обременение в виде ипотеки. То есть распорядился без ведома продавца. Продавец понимает, что покупатель денег не заплатит. С какими требованиями обратиться в суд , чтобы вернуть участки обратно?

Подсказали т.к деньги не оплачены, есть нарушение статей по обязательствам исполнения и необходимо признание недействительной сделкой по оспоримости. Я не знаю

 

[Михаил Качуков]

Наиболее правильный способ защиты — расторжение договора купли-продажи (ДКП) земельных участков по существенному нарушению со стороны покупателя.
Это позволит вернуть собственность продавцу с учетом всех обстоятельств дела, включая отсутствие оплаты и последующую ипотеку.
Основания для расторжения
Неоплата цены по ДКП (даже с фиктивной распиской и заниженной ценой) квалифицируется как существенное нарушение по п. 2 ст. 450 ГК РФ. Верховный Суд РФ подтверждает: при добросовестном исполнении продавцом обязательств (передача права собственности) покупатель обязан оплатить, иначе договор расторгается судом (Определение ВС РФ № 5-КГ17-13).
Фактическая отсрочка через договоры займа без передачи денег не меняет сути: реальная оплата отсутствует, что подтверждает практика по ст. 486 ГК РФ (продавец вправе отказаться от договора при отказе покупателя оплатить).
Перераспределение участков и ипотека без согласия продавца усугубляют нарушение, делая покупателя недобросовестным (ст. 10 ГК РФ).
При расторжении участки вернутся продавцу (ст. 453 ГК РФ), ипотека снимется как обременение недобросовестного собственника. Покупатель вернет "полученное" (нулевую оплату), плюс возможны неустойка/убытки. Срок давности — 3 года (ст. 196 ГК РФ).