Van Lipen, если неотделимые улучшения арендованного имущества произведены арендатором за счет собственных средств и с согласия арендодателя, арендатор имеет право после прекращения договора аренды на возмещение стоимости этих улучшений (если иное не предусмотрено договором). В случае когда такие изменения имущества произведены арендатором без согласия собственника, их стоимость возмещению не подлежит, если иное не предусмотрено законом (п.п. 2 и 3 ст. 623 ГК РФ). Таким образом, арендатор, производящий неотделимые улучшения арендованного имущества без согласия собственника, рискует не получить возмещения понесенных при этом расходов. Решение этого вопроса полностью зависит от арендодателя, которому законом предоставлено право такие расходы не возмещать.
Если неотделимые улучшения имущества произведены в период действия договора аренды, нормы о неосновательном обогащении применению не подлежат, в таком случае следует руководствоваться правилами п. 3 ст. 623 ГК РФ.
К такому же выводу пришли и судебные инстанции (см. определение ВАС РФ от 11.11.2008 N 14598/08; постановление Президиума ВАС РФ от 17.07.2007 N 3056/07; постановления ФАС Уральского округа от 19.02.2008 N Ф09-89/08-С6; ФАС Поволжского округа от 04.09.2008 N А57-5685/06 и от 02.10.2008 N А65-2464/08-СГ2-55, ФАС Западно-Сибирского округа от 08.12.2008 N Ф04-6538/2008(14791-А45-44), ФАС Волго-Вятского округа от 11.05.2007 N А43-14296/2004-12-411). При этом суды сходятся во мнении, что требования о взыскании неосновательного обогащения могут быть удовлетворены только в том случае, если договор аренды имущества, в отношении которого произведены неотделимые улучшения, признан недействительным либо является незаключенным.
