Продажа квартиры после развода

[Галина 67]

Всем добрый день! У меня такой вопрос. С мужем в разводе с 2004 года, на момент развода раздела имущества не было, сейчас хочу продать квартиру, все документы оформлены на мое имя. Муж проживает отдельно, после развода он получил сертификат по системе МЧС и купил себе квартиру. Получается, сертификат он получил предоставив документы, подтверждающие что у него нет жилья.
Нужно ли мне согласие бывшего мужа на продажу квартиры?
Как получить согласие если мы проживаем в разных городах?
Играет здесь какую-то роль получение им сертификата?
Спасибо.

 

[Анна Стрельцова]

Продажа квартира

Поскольку брак между Вами расторгнут в 2004 году, срок исковой давности для возможных претензий на квартиру со стороны бывшего мужа уже прошел. При продаже квартиры его согласие не нужно.

 

[Сергей 777]

При продаже квартиры его согласие не нужно.

Думаю, что у регистраторов прав мнение будет обратным, квартира нажита в период брака, представьте согласие от бывшего супруга на отчуждение (просматривается очень просто: дата свидетельства о праве собственности, дата штампа в паспорте о регистрации брака, регистратор не будет на себя брать ответственность, даже если срок исковой давности прошел, а формально подстрахуется).

 

[Сергей 777]

К тому же течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (ст. 200 ГК РФ). Бывший муж в суде может ссылаться на то, что он узнал о том, что его право нарушено только после состоявшейся продажи квартиры.

 

[Анна Стрельцова]

Продажа

Правило статьи 200 ГК РФ здесь не применяется, т.к. общее право на раздел имущества имеет место только в течении 3-х лет после расторжения брака. При чем здесь нарушение права, когда он имел это право 3 года, но в суд не обращался, и теперь это его проблемы, а не его бывшей жены. Что касается возможного мнения регистратора, я думаю, что можно предварительно данную информацию уточнить. В любом случае, отказ регистрационной службы можно обжаловать в судебном порядке.

 

[Сергей 777]

Анна Стрельцова, я думаю Вы ошибаетесь, в соответствии с п.7 ст. 38 СК РФ течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут, исчисляется не со времени прекращения брака ( дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде – дня вступления в законную силу решения суда), а со дня когда разведенный супруг узнал или должен был узнать о нарушении своего права на общее имущество ( п.2 ст.9 СК РФ. П.1 ст.200 ГК. П.19 Постановления Пленума ВС РФ от 5.11.1998 г. № 15).
В обобщениях судебной практики районных и городских судом не отмечено фактов отказа в иске с применением срока исковой давности, указано на исчисление судами срока исковой давности в соответствии с п.7 ст.38 СК РФ и выяснение мировыми судьями вопросов, когда истец узнал о нарушении своего права на имущество, нажитое в браке, независимо от времени прекращения брака.

 

[Анна Стрельцова]

продажа квартиры

Я высказываю свое мнение. Давайте рассуждать. Когда супруги могут разделить свое имущество: как в период брака, так и после него. Во-первых, у нас нет данных о том, что второй супруг будет возражать, т.к. он, по словам заявительницы, уже получил жилье, предоставив справку о неимении жилья. Во-вторых, Вы путаете нарушение права (ст. 200 ГК), когда, например, один из супругов, неправомерно распорядился общим имуществом (например продал акции), в период брака. В третьих, закон указывает на то, что время, когда супруги могут предъявить взаимные претензии по пользованию имуществом, равно сроку исковой давности в 3 года. Не забрал, например супруг при разводе диван, из квартиры ушел, пришел через 3 года, говорит, отдай диван. Извините, Ваш срок прошел. О каком тогда нарушении права может идти речь. Или договаривайся сразу и дели, либо, если не достигнуто согласие, дели в установленные законом сроки. А так, по Вашим словам получается, что сроки могут тянуться бесконечно. А если бывший супруг просто выбросил вещь в связи с ненужностью, старая была и т.п. Тоже тогда его право будет нарушено?

 

[Сергей 777]

А так, по Вашим словам получается, что сроки могут тянуться бесконечно.

Извините это не по моим словам, мы юристы, я четко дал ссылку на закон и судебную практику.

 

[Сергей 777]

Правило статьи 200 ГК РФ здесь не применяется.

посмотрите п.2 ст.9 СК РФ

 

[Анна Стрельцова]

Жилье после развода

Посмотрите судебную практику и научные публикации по данному вопросу. Как отмечают многие ученые-юристы и практикующие юристы, особую сложность у судов вызывает определение начала момента, с которого начинает течь срок исковой давности. Многие из них склоняются к тому, что если лицо не знало о расторжении брака, и изнало об этом в момент распоряжения имуществом бывшим супругом(в т.ч. недвижимым), начало срока исковой давности начинает течь именно с момента, когда лицо об этом узнало. Есть и другие примеры, которые можно почитать. Но говорить о том, что в настоящее время сложилась практика однозначного подхода к сроку исковой давности, о которой пытаетесь утверждать Вы, является неправильным. Закон призывает к тому, чтобы дисциплинировать бывших супругов по урегулированию вопросов, связанных с имуществом.

 

[alexander2000]

Согласно Постановлению Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 N 15
(ред. от 06.02.2007) "О применении судами законодательства при рассмотрении дел о расторжении брака", ст. 19. Течение трехлетнего срока исковой давности для требований о разделе имущества, являющегося общей совместной собственностью супругов, брак которых расторгнут (п. 7 ст. 38 СК РФ), следует исчислять не со времени прекращения брака (дня государственной регистрации расторжения брака в книге регистрации актов гражданского состояния при расторжении брака в органах записи актов гражданского состояния, а при расторжении брака в суде - дня вступления в законную силу решения), а со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права (п. 1 ст. 200 ГК РФ).

 

[Анна Стрельцова]

Продажа квартиры

Да знаю я это постановление. Я же говорю о другом. Как раз то, что Вы процитировали и вызывает трудности в правоприменительной практике. Почитайте Определения Судебной коллегии по гражданским делам и Постановления Президиума ВС, а также решения областных судов по конкретным делам по разделу недвижимого имущества (жилья), и сразу станет ясно, что Постановление Пленума, это общая модель, под которую суды по разному примеряют рассматриваемую ситуацию.

 

[alexander2000]

Таким образом, Анна, вы подтверждаете, что судоприменительная практика может идти разным путем в такой ситуации и ответ неоднозначный.
Галина, если отношения у вас с бывшим супругом остались нормальные, то может есть смысл получить его нотариально заверенное согласие на продажу вами жилой площади, нажитой во время брака. И это решит все дальнейшие сомнения.

 

[Сергей 777]

Но говорить о том, что в настоящее время сложилась практика однозначного подхода к сроку исковой давности, о которой пытаетесь утверждать Вы, является неправильным.

Анна, ни в одном посте такого утверждения с моей стороны не прозвучало, в каждом конкретном случае суд рассматривает ситуацию индивидуально, но по данному конкретному случаю у бывшего мужа будут все основания для обращения в суд (если согласие он не предоставит) и высокая вероятность положительного решения суда, а вопрос о том, что мужем приобретена др. квартира, представлена справка о том, что нет жилья, будет (если будет) рассматриваться отдельно и в др. деле.

 

[Галина 67]

Таким образом, Анна, вы подтверждаете, что судоприменительная практика может идти разным путем в такой ситуации и ответ неоднозначный.
Галина, если отношения у вас с бывшим супругом остались нормальные, то может есть смысл получить его нотариально заверенное согласие на продажу вами жилой площади, нажитой во время брака. И это решит все дальнейшие сомнения.[/QUOTE]
В том то и дело, что развод был, как сейчас говориться не цивилизованный, поэтому поддерживать отношения после развода не получилось, муж прекратил общаться не только со мной, но и дочерью. На данный момент я устроила свою личную жизнь и хочу продать квартиру, чтобы купить дочери жилье ( ей 19 лет). Свидетельство на право собственности на квартиру оформлены мною уже после расторжения брака. А если мне оформить дарственную на квартиру дочери, на это так же требуется согласие бывшего мужа?

 

[alexander2000]

Галина, я думаю в данном случае, если свидетельство о собственнности вы получили уже после расторжения брака, то при заключении сделки вопрос предоставления согласия супруга вряд ли всплывет. Вы приобретали квартиру на стадии строительства? Если вы и ваша дочь действительно не общались с ним с 2004 года, можно предположить, что квартира его не интересует. Хотя ситуации могут быть разные. Так как дарение тоже кваливицируется как распоряжение имуществом, то согласие супругов тоже требуется.

 

[Вантеева Марина Викторовна]

Галина 67, Полагаю, что Ваш бывший супруг, если он не общается ни с Вами, ни дочерью, не будет оспаривать сделку, потому что и не узнает о продаже квартиры.
Если свидетельство о праве собственности получено Вами после расторжения брака, то скорее всего, у регистраторов вопросов не возникнет.
Вопрос о том, с какого момента Ваш бывший муж узнал о нарушении его прав на совместно нажитую квартиру, требует отдельного изучения и зависит от способа приобретения Вами права собственности на нее.
Хотя Ваш бывший муж вправе будет оспорить сделку в суде в течение года с момента, когда он узнал или должен был узнать о ее совершении (ч.3 ст.35 Семейного кодекса РФ), но скорее всего, он о ней и не узнает. А истребовать квартиру у добросовестного приобретателя, который не знал о том, что квартира Была Вами приобретена в браке, и приобрел ее по договору купли-продажи, уплатив деньги, скорее всего, он не сможет. В этом отношении безопаснее, если приобретателем будет чужой человек, а не родственник.
Хотя в цепочке: дарение дочери и последующая продажа дочерью квартиры третьему лицу - шансы у Вашего бывшего мужа еще меньше.

 

[Галина 67]

Спасибо! Дело в том, что все его родственники живут в небольшом городке, где и находится квартира, о которой я веду речь, так что о ее продаже он обязательно узнает. Квартиру мы приобретали на стадии строительства, свидетельства на право собственности я сделала после получения документа о вводе дома в эксплуатацию, при этом никаких вопросов не возникло ( может регистратор был недостаточно компитентен), поэтому я и не подумала, что в дальнейшем возникнет вопрос о необходимости согласия мужа при продаже дома.

 

[alexander2000]

Галина, тут еще возникает вопрос на каком основании вы приобретали вновь построенную квартиру. В то время было очень много схем каким образом на стадии строительства оформлялись отношения между застройщиком и покупателями вновь построенного жилья. Возможно, что только через суд при той или иной схеме он сможет доказать, что вы совместно вложили денежные средства в строительства. Надо вам поднять и посмотреть все документы.