Канаев Олексей, приобретая коммерческую недвижимость, во-первых, необходимо убедиться, что она не является объектом некапитального строительства. Кроме того, если рассматриваемое к покупке нежилое помещение ранее было объектом некапитального строительства, а впоследствии переоформлено как объект капитального строительства, то в обязательном порядке рекомендуется изучить правоустанавливающую документацию на данное имущество и отношения, связанные с предоставлением земельного участка. Не раз суды признавали незаконным перевод объектов некапитального строительства в капитальные на земельных участках, не предназначенных под указанное строительство.
Если оформленное в собственность и продаваемое недвижимое имущество является объектом некапитального строительства и расположено на земельном участке, не оформленном в собственность, а находящемся, к примеру, в аренде, то очень высока вероятность одностороннего расторжения договора аренды с понуждением к сносу, демонтажу находящегося на нем объекта некапитального строительства или недвижимости.
Подобная практика особенно актуальна для крупных городов, где местные органы власти, поначалу передавая земельные участки в аренду на определенный срок, впоследствии не продлевают договоры и понуждают к сносу возведенных на участках объектов некапитального строительства (ресторанов, магазинов, павильонов, иных сооружений). При отказе собственников снести возведенные и оформленные надлежащим образом сооружения некапитального строительства, суды придерживаются в основном интересов местных органов власти, что неминуемо приводит к сносу зданий и освобождению земли в интересах муниципалитета.
Также при покупке нежилого помещения следует изучить, нет ли иных претендентов на имущество по ранее заключенным договорам.
По-другому это называется двойная продажа. Собственник объекта недвижимости может заключить договор купли-продажи, получить за него денежные средства, но в последующем отозвать заявление из Росреестра о регистрации перехода права собственности.
Судебные дела о понуждении к регистрации порой тянутся годами. В течение указанного времени собственник недвижимости может еще несколько раз осуществить реализацию такого имущества, в том числе через подставных лиц, по доверенностям и иными способами. Как показывает судебная практика, встречаются случаи трех - и даже четырехкратного отчуждения одного и того же нежилого помещения. Связано это с хорошей ликвидностью и значительной стоимостью коммерческой недвижимости.
Кроме того, необходимо устанавливать наличие обременений со стороны третьих лиц, например, по иным договорам продажи, по кредитам, наложенные путем обеспечительных мер, запретов, арестов.
Под коммерческие помещения очень часто оформляются кредиты, недвижимость же становится их залоговым обеспечением. Любая реализация обремененного имущества возможна только при согласии банка/кредитного учреждения, выдавшего заем.
Нет опыта - не экономьте, обращайтесь к профессиональным риелторам и юристам!
