Покупка земельного участка менее 3х лет собственности и отсутствие расписки.

[Импульс]

Добрый день!
Мы покупаем земельный участок, который находится в собственности менее 3х лет (1 год и 11 месяцев). Собственник предоставил все необходимые нам документы с начала истории этого участка, в том числе и договор купли-продажи, по которому участок переходил в собственность ему. Однако у него нет расписки, из которой было бы видно, что он расплатился за покупку этой земли.
Скажите пожалуйста, каковы наши риски при покупке земельного участка без этого документа? Каково развитие сюжета при обнаружении, что участок нашим продавцом не был оплачен в полном объеме? Какова судебная практика по таким ситуациям?
Почему-то ни на одном форуме не нашла никакой информацию по подобным историям. Может, мы зря волнуемся?
Заранее большое спасибо.

 

[alecandr]

Импульс,

каковы наши риски при покупке земельного участка без этого документа?

Если хотите перестраховаться, то обратитесь в Росреест за выпиской. В ней должен быть указан собственник и обременения наложенные на имущество (арест и тд).

Каково развитие сюжета при обнаружении, что участок нашим продавцом не был оплачен в полном объеме?

Если вы при покупке предпримете меры по выявлению истории (перехода прав) этой квартиры, то тогда можно будет говорить о вас как о добросовестном приобретателе.

 

[Импульс]

Спасибо за ответ! Выписку из ЕГРП заказывали, она у нас на руках. Обременений нет, ареста нет, собственник указан верно, документы чистые.
Является ли это гарантией того, что при покупки участка всё было оплачено в полном объеме?

Подскажите пожалуйста, чем нам выгоден статус добросовестного приобретателя? и какие именно меры по выявлению истории перехода прав мы должны предпринять, чтобы его получить?

Еще раз хочу обратить внимание, что речь идет не о квартире, а о земельном участке.

 

[alecandr]

Импульс,

Является ли это гарантией того, что при покупки участка всё было оплачено в полном объеме?

100% гарантии вам даст только продавец у которого участок покупался.

Подскажите пожалуйста, чем нам выгоден статус добросовестного приобретателя?

В случае судебного спора вы сможете опираться на то, что вы добросовестный приобретатель (ст. 301 ГК РФ). Если суд признает вас таковым, то собственник будет ограничен в праве на истребование участка у вас.

какие именно меры по выявлению истории перехода прав мы должны предпринять, чтобы его получить?

Заказ выписки плюс можете обратиться к реелтору, чтобы он проверил участок на "чистоту".

 

[Импульс]

При проверке "чистоты" риелтору будет нужна та же расписка. А ее нет.
На данный момент мы обратились за ипотекой в банк, банк вдоль и поперек проверяет этот участок, затребовал очень много документов, собственник предоставил все, кроме расписки.
Таким образом у нас на руках свид.о собтвенности, кадастровый паспорт, ДКП, по которому участок приобретался нынешним продавцом, промежуточные кадастровые номера (когда собственник из одного большого участка образовывал меньшие) решение о распределении земель, написанное собственником, решение о переводе земель из одной категории в другую (собственник запрашивал у администрации), участок проверен по публичной кадастровой карте, кадастровый номер бьётся и совпадает с реальным местоположением.

Я хочу понять, может ли участок являться предметом спора между организацией-первым владельцем и нынешним собственником? Могут ли они очнутся в течение следующего года, приехать к нам и сказать, что участок не наш, а их, т.к. наш продавец не заплатил полную сумму за землю? Может ли быть наша сделка по покупке данного земельного участка на таких основаниях быть признана недействительной?

Или же, подобно задолженностям по взносам, налогам и т.д. все претензии первый собственник должен будет предъявлять не нам, а тому человеку, которому он землю продавал(нашему нынешнему продавцу)? и вправе будет лишь истребовать с него сумму задолженности, не привлекая ни нас, ни купленный нами участок.

 

[Импульс]

Может ли кто-то из уважаемых юристов что-то подсказать по существу моего вопроса?

Я хочу понять, может ли участок являться предметом спора между организацией-первым владельцем и нынешним собственником? Могут ли они очнутся в течение следующего года, приехать к нам и сказать, что участок не наш, а их, т.к. наш продавец не заплатил полную сумму за землю? Может ли быть наша сделка по покупке данного земельного участка на таких основаниях быть признана недействительной?

Или же, подобно задолженностям по взносам, налогам и т.д. все претензии первый собственник должен будет предъявлять не нам, а тому человеку, которому он землю продавал(нашему нынешнему продавцу)? и вправе будет лишь истребовать с него сумму задолженности, не привлекая ни нас, ни купленный нами участок.

 

[alecandr]

Импульс,

Я хочу понять, может ли участок являться предметом спора между организацией-первым владельцем и нынешним собственником? Могут ли они очнутся в течение следующего года, приехать к нам и сказать, что участок не наш, а их, т.к. наш продавец не заплатил полную сумму за землю?

От подобного иска вас никто застраховать не может.

Может ли быть наша сделка по покупке данного земельного участка на таких основаниях быть признана недействительной?

На одном лишь факте не оплаты признать сделку недействительной будет сложно. Однако сказать сейчас как будет развиваться ход дела достаточно сложно. Слишком много неизвестных. Не известно как точно будут сформулированы исковые требования и к кому их предъявят.Но вы в любом случае сможете сослаться на то, что вы добросовестный приобретатель.

 

[Импульс]

Александр, спасибо Вам большое.
Я бы хотела уточнить еще такой момент:
В ДКП, по которому участок переходил к нынешнему собственнику, указано, что "Земельный участок в залоге у продавца до оплаты Земельного участка покупателем не находится". При оценке рисков на одном из интернет-ресурсов эта фраза была нужна для вынесения заключения о том, что рисков нет. Объясните пожалуйста важность этой фразы, может ли, и если да, то в какой степени присутствие такого пункта нас обезопасить?
Так же в договоре указано, что "право собственности на Земельный участок переходит от Продавца к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке".

 

[alecandr]

Импульс,

Земельный участок в залоге у продавца до оплаты Земельного участка покупателем не находится

право собственности на Земельный участок переходит от Продавца к Покупателю с момента государственной регистрации перехода права собственности в установленном законом порядке

А можете текст договора выложить тут? Персональные данные удалите только.

 

[Импульс]

Да, конечно.
Заранее прошу прощения за топорный метод удаления персональных данных.

 

[alecandr]

Импульс,

"Земельный участок в залоге у продавца до оплаты Земельного участка покупателем не находится". При оценке рисков на одном из интернет-ресурсов эта фраза была нужна для вынесения заключения о том, что рисков нет. Объясните пожалуйста важность этой фразы, может ли, и если да, то в какой степени присутствие такого пункта нас обезопасить?

В договоре говориться о том, что участок передаётся без обременений. С одной стороны это хорошо, - значит участок свободен от прав третьих лиц, но с другой стороны это ни как не повлияет на возможность предъявления требований со стороны продавца.

 

[Импульс]

Спасибо большое. Очень жаль, я думала, что эта лазейка позволит нам быть гораздо увереннее.