Обязательна ли регистрации права в Росреестре перед продажей недвижимости?

[biomirror]

Покупаю гараж. У продавцов из документов только технический план (где указано, что они являются правообладателями гаража), кадастровый паспорт и справка от председателя гаражного кооператива.
Право в Росреестре не зарегистрировано. При регистрации продавцам говорят - сначала зарегистрируйте право на гараж, а потом продавайте.
Правомерна ли такая позиция Росреестра? Ведь не что не мешает зарегистрировать право на уже покупателя без регистрации права продавца?

 

[Казанцев Алексей]

biomirror, здравствуйте.

Правомерна ли такая позиция Росреестра?

Правомерна, учитывая следующее. Те документы, что вами указаны в тексте вашего вопроса, не подтверждают наличие прав собственника на данный гараж. Такое право может быть подтверждено исключительно свидетельством, что выдано Росреестром.
То есть можем резюмировать: в вашей ситуации купля-продажа не реальна, поскольку продавец не является собственником гаража. Справка председателя ГСК подтверждает только членство продавца в гаражном кооперативе, но не его право на это строение.

 

[biomirror]

Справка председателя ГСК подтверждает только членство продавца в гаражном кооперативе, но не его право на это строение.

А как же п.4 ст.218 ГК РФ http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/3cce1aa143725a319a736327f1fd19a11f3c3fb5/?

4. Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

 

[Falco]

biomirror, здравствуйте!

справка от председателя гаражного кооператива

Справка о полном выплате пая? Если да, то как давно выплачен пай?

 

[biomirror]

biomirror, здравствуйте!
Справка о полном выплате пая? Если да, то как давно выплачен пай?

Ну, в справке идет формулировка не о полной выплате пая, а о том, что хозяин гаража является собственником. Такая форма справки в этом кооперативе (многие нынешние владельцы сами не выплачивали паи, они покупали гараж у тех, кто эти паи выплачивал). Росреестр по этим же справкам регистрировал право в ЕГРН у тех собственников, которые решили просто зарегистрировать свои гаражи в Росреестре.

 

[Алена С.]

biomirror,

многие нынешние владельцы сами не выплачивали паи, они покупали гараж у тех, кто эти паи выплачивал

Значит у них должен быть договор купли-продажи, а не справка ГСК.

 

[biomirror]

biomirror,
Значит у них должен быть договор купли-продажи, а не справка ГСК.

У людей эти гаражи в собственности с 80-х годов. Тогда, понятное дело, никакого Росреестра не было. Сейчас многие идут с этими же самыми справками, где указано, что они собственники и Росреестр на их регистрирует гараж в ЕГРН.
У меня мама так несколько лет назад в том же ГСК купила гараж: составили с продавцом договор купли-продажи, пошли к председателю. Продавец написал заявление о выходе из ГСК, а мама о вступлении. Потом председатель выдал справку, что мама является собственником. Затем мама с этой справкой и тех.документацией (делала межевание) пошла в росреестр и оформила гараж в собственность.

 

[Алена С.]

biomirror,

Потом председатель выдал справку, что мама является собственником.

Если это происходило после принятия Закона " О гос. регистрации прав на недвижимое имущество" (1997 год), то председатель не имел право выдавать такую справку новому собственнику.

 

[biomirror]

biomirror,

Если это происходило после принятия Закона " О гос. регистрации прав на недвижимое имущество" (1997 год), то председатель не имел право выдавать такую справку новому собственнику.

П.2 ст. 8.1 ГК РФ http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/0357f6ec88e3d6d7616956dbeb6b6a07e2b393dd/

2. Права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают, изменяются и прекращаются с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр, если иное не установлено законом.

П.4 ст. 218 ГК РФ http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_5142/3cce1aa143725a319a736327f1fd4.

Член жилищного, жилищно-строительного, дачного, гаражного или иного потребительского кооператива, другие лица, имеющие право на паенакопления, полностью внесшие свой паевой взнос за квартиру, дачу, гараж, иное помещение, предоставленное этим лицам кооперативом, приобретают право собственности на указанное имущество.

 

[Алена С.]

biomirror,член кооператива , который внес полностью паевой взнос , становится собственником имущества и соответственно он может им распорядиться , заключив договор отчуждения.

 

[MAGELLAN]

biomirror, а закон и РОСРЕЕСТР, так "для мебели", по-Вашему!? "Приобретённое право...", подлежит обязательной регистрации, ч. 4 ст. 218 ГК РФ -- всего лишь, правовое основание для регистрации "права собственности" -- и только после этого:

...он может им распорядиться , заключив договор отчуждения

 

[biomirror]

biomirror, а закон и РОСРЕЕСТР, так "для мебели", по-Вашему!?

Не для мебели. Но по факту, у гаража в кооперативе может смениться 50 владельцев: просто будут осуществлять продажу через председателя - один вышел из кооператива, другой стал членом кооператива. Конечно, это не регистрация в Росреестре, но все равно, эти сделки сравнительно безопасны.
А 51-й владелец со справкой от председателя, техдокументацией пойдет в Росреестр и на основании этих документов без проблем зарегистрирует право собственности - для Росреестра этот гараж будет чист.
В моем случае так и следовало сделать. Но хорошая мысля приходит опосля...