Нюансы ДКП с двумя собственниками и имущественным вычетом

[smesher]

Всем доброго дня. Прошу подсказать, так как в интернете либо очень мало информации, либо мнения расходятся. Имеется квартира, в собственности менее 3х лет, досталась нам с братом по наследству. Хотим продать, договорились с покупателем на сумму 1,3 млн (кадастровая стоимость 800 тысяч). Оформлять сделку через продажу каждой доли отдельно не хотим, там как появляется необходимость нотариально заверять каждый договор. Однако, если оформлять всё в одном ДКП, то имущественный вычет применится на сумму 1,3 млн и мы попадаем на налог (1,3 млн -1 млн = 300 т.р.). Слышал о практике, что в одном ДКП можно прописать не всю стоимость 1,3 млн, а указать, что каждый собственник продаёт свою долю за конкретную сумму (650 т.р). В этом случае имущественный вычет позволит не платить налог. Рабочий ли это способ и какая формулировка должна быть в этом договоре? Если кто-нибудь пришлет документ, буду очень благодарен. Я руководствуюсь письмом от 2 ноября 2012 г. N ЕД-4-3/18611@ по вопросу имущественного вычета по налогу на доходы физических лиц, но, возможно, там были дополнения.

 

[Михаил Качуков]

Да, такой способ работает при правильном оформлении договора. Согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ, при продаже имущества в долевой собственности, находившегося менее 3 лет (для наследства — минимальный срок 3 года по п. 3 п. 2 ст. 217 НК РФ), каждый собственник может применить вычет до 1 млн руб. к доходу от продажи своей доли как самостоятельного объекта. Письмо ФНС от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18611@ прямо подтверждает: если в одном ДКП каждый продавец выступает продавцом своей доли как самостоятельного объекта, вычет 1 млн руб. предоставляется каждому.
Конституционный Суд РФ (Определение №5-П от 13.03.2008) подтвердил: вычет на долю как отдельный объект, если договор так квалифицирует. ФНС в письме 07.02.2025 № БС-17-11/388@ и Минфин поддерживают. Риск: если ФНС признает единый объект — камеральная проверка 3-НДФЛ, доначисление (но практика на вашей стороне при четкой формулировке).

Рекомендация: Обратитесь к нотариусу/юристу для составления ДКП; подайте 3-НДФЛ до 30 апреля 2027 за 2026 г. Образцы ДКП ищите на сайтах вроде consultant.ru или garant.ru

 

[smesher]

Да, такой способ работает при правильном оформлении договора.

Но в письме ФНС России от 02.08.2024 N БС-4-11/8876@ есть такая фраза:
"При реализации имущества, находящегося в общей долевой собственности, соответствующий размер имущественного налогового вычета (т.е. 1 000 000 руб.) распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле.
Согласно разъяснениям Минфина России, направленным в адрес ФНС России письмами от 30.04.2013 N 03-04-05/15216 и от 27.06.2013 N 03-04-07/24506, в случае продажи имущества, находившегося менее установленного срока в общей долевой собственности, по одному договору купли-продажи несколькими совладельцами размер имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса (т.е. 1 000 000 руб.), распределяется в соответствии с долей лиц в праве собственности."
Получается, что способ не работает?
П.С. Есть и еще одно письмо 27.09.2023 г. № БС-19-11/292@, где также исход тот же:
"Из разъяснений Минфина России, направленных в адрес Федеральной налоговой службы письмами от 30.04.2013 N 03-04-05/15216 и от 27.06.2013 N 03-04-07/24506, следует, что в случае продажи имущества, находившегося менее установленного срока в общей долевой собственности, по одному договору купли-продажи несколькими совладельцами размер имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса (т.е. 1 000 000 руб.), распределяется в соответствии с долей лиц в праве собственности.

Если же каждый владелец доли в праве собственности на квартиру продал свою долю, находившуюся в его собственности менее установленного срока, как объект права собственности по отдельному договору купли-продажи, он вправе получить имущественный налоговый вычет в размере не более 1 000 000 рублей.

Согласно сведениям, имеющимся в налоговых органах, а также представленному договору купли-продажи физлицо А совместно с физлицом Б продали объект имущества - квартиру, принадлежавшую им на праве общей долевой собственности (по 1/2 доли каждому).

Таким образом, каждый из них вправе претендовать на получение имущественного налогового вычета, предусмотренного подпунктом 1 пункта 1 статьи 220 Кодекса, в размере не более 500 000 руб. (т.е. не более 1/2 от 1 000 000 руб.)."

 

[Михаил Качуков]

Нет, способ по-прежнему работает при правильной квалификации сделки в договоре. Письма ФНС от 02.08.2024 № БС-4-11/8876@ и 27.09.2023 № БС-19-11/292@, на которые вы ссылаетесь, регулируют случаи продажи квартиры как единого объекта несколькими сособственниками по одному ДКП, где вычет в 1 млн руб. действительно распределяется пропорционально долям (по 500 тыс. руб. на каждого при 1/2 долях) согласно пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ и разъяснениям Минфина № 03-04-05/15216, № 03-04-07/24506 [ст. 220 НК РФ].
Письмо ФНС от 02.11.2012 № ЕД-4-3/18611@ (актуально и не отменено поздними) прямо указывает: если в ДКП каждая доля описана как самостоятельный объект продажи (отдельный предмет договора с отдельной ценой), то каждый продавец применяет полный вычет 1 млн руб. к доходу от своей доли, независимо от одного документа [п. 1 ст. 220 НК РФ; письмо ЕД-4-3/18611@]. Поздние письма ФНС касаются продажи целого объекта, а не долей отдельно — это подтверждает практика: если договор квалифицирует сделку как продажу отдельных долей, ФНС и суды признают полный вычет (Постановление АС МО от 2016 г., аналогичные дела).
Чтобы договор трактовался как продажа отдельных самостоятельных объектов (а не квартиры целиком):

1.1. Продавец 1 (ФИО, паспорт) продает Покупателю (ФИО, паспорт) принадлежащую ему 1/2 долю в праве общей долевой собственности на квартиру (адрес, кадастр №, площадь), как самостоятельный объект недвижимого имущества, за 650 000 руб. (прописью).

1.2. Продавец 2 (ФИО, паспорт) продает Покупателю принадлежащую ему 1/2 долю в праве общей долевой собственности на указанную квартиру, как самостоятельный объект недвижимого имущества, за 650 000 руб. (прописью).

1.3. Доли являются самостоятельными объектами продажи. Общая сумма сделки 1 300 000 руб., но расчеты производятся отдельно по каждой доле.

 

[smesher]

Чтобы договор трактовался как продажа отдельных самостоятельных объектов (а не квартиры целиком):

Спасибо за Ваш комментарий.
Подскажите, пожалуйста, в шапке договора купли продажи в этом случае должна быть формулировка "Договор купли-продажи долей" или "Договор купли-продажи квартиры"?
Есть ли разница в данном случае как доли выделены: "в натуре" или доли "идеальные"?
Есть ли у Вас на примете примеры рассмотренных аналогичных дел, где продавцы смогли отстоять свои права, если налоговая служба вынесла ошибочное решение по применению имущественного вычета?