Купля-продажа земельного участка сельскохозяйственного назначения

[Komplex]

Здравствуйте. При сделках с земельными участками, предоставленными для ЛПХ, нужно представлять справку об отсутствии строений и сооружений. Скажите, действует ли аналогичное требование для сделок с земельными участками сельскохозяйственного назначения? Заранее благодарю за ответ!:beer:

 

[райнер]

Komplex, для продажи земельного участка с/х назначения необходимо предоставить кадастровый паспорт, свидетельство о праве собственности, т.е. необходимо земельный пай размежевать, чтобы его купить или продать.

 

[d_tolik]

Здравствуйте!
Прошу посильной помощи для подготовки сделки по продаже земельной с/х доли от физлица местному фермеру (ИП).
Я - представляю продавца (физлицо).
Первое, что интересует на данном этапе, - это состав документов (приложений к договору) как со стороны физика, так и со стороны ИП.
Предполагается, что Договор купли-продажи будет являть собою также Акт приема-передачи (передаваться физически будут лишь правоустанавливающие и регистрационные документы).
Заранее признателен.

 

[PropeLLeR]

Первое, что интересует на данном этапе, - это состав документов (приложений к договору) как со стороны физика, так и со стороны ИП.

Для регистрации перехода права собственности?

Предполагается, что Договор купли-продажи будет являть собою также Акт приема-передачи

Лично меня такая конструкция не устраивает, но практика такая существует

(передаваться физически будут лишь правоустанавливающие и регистрационные документы).

Что Вы там собрались передавать? Все документы (ДКП и Свидетельство о гос.рег.права) покупатель-собственник получит в Росреестре))

 

[Татьяна]

Лично меня такая конструкция не устраивает

Почему? Если предмет договора передается в день подписания и у Покупателя нет претензий, то почему нет? В данном конкретном случае, не думаю, что у пая могут быть какие-то сверхъестественные дефекты (кроме прошлогодней травы по пояс) или иные моменты, которые необходимо указать в акте приема-передачи.

 

[PropeLLeR]

Почему?

Возможно потому, что я так понимаю абз.1 п.1 ст.556 ГК РФ.

 

[Татьяна]

абз.1 п.1 ст.556 ГК РФ

))) Дмитрий, общение с Вами прямо-таки открывает новое, что, как известно, хорошо забытое старое))) Формально Вы, может быть и правы, поскольку статья конкретно говорит о передаточном акте или ином документе о передаче.
Но я все же останусь при своем мнении. Немного из личной практики: в свое время, когда только начинала работать, печатая по нескольку десятков договоров аренды/купли-продажи в день, я печатала по стольку же актов к каждому договору. Это приводило к массовости опечаток (что ни говори, а глаз "замыливается"), недовольству Арендаторов и Покупателей и, как следствие, увеличению объема работы, т.к. документ необходимо исправить, подписать и перешить. Поработав так с год, я просто изменила договор, сделав его одновременно актом приема-передачи, и избавила себя от лишней работы, съэкономив время, бумагу и нервы (свои, Арендаторов и регистраторов). Поэтому, если это не запрещено законом (иной документ о передаче) и Стороны со всем согласны, то почему бы и нет?
Другое дело, если речь идет, например, об аренде квартиры. Дабы не повесить потом на себя лишние расходы по ремонту и пр., считаю, что акт, как отдельный документ, просто необходим. Причем с самым подробным описанием всех трещин, царапин и потеков на потолке.

 

[PropeLLeR]

Поэтому, если это не запрещено законом (иной документ о передаче) и Стороны со всем согласны, то почему бы и нет?

А я и не говорил, что это запрещено, поэтому схема работает, но я в своей практике передачу оформляю отдельным актом и только после гос.регистрации перехода права, видимо, довлеют первые сделки, совершенные описанным способом Тут можно даже добавить, что акта или документа о передаче и вовсе может не быть, например, п.2 ст.224 ГК РФ.

 

[d_tolik]

Здравствуйте!
Приятно вас встретить снова

Первое, что интересует на данном этапе, - это состав документов (приложений к договору) как со стороны физика, так и со стороны ИП.

Для регистрации перехода права собственности?

Для передачи на регистрацию - в итоге.
А для начала - с целью корректного и полного документального оформления самой сделки (комплектность договора).

Так, со стороны Продавца я понимаю, что нужно предоставить: копии гражданских документов, удостоверяющих его личность, личность представителя и полномочия, их статусы (по отношению к гражданству, страхованию, уплате налогов и т.п.). Плюс: документы, подтверждающие законное правообладание предметом продажи-купли.

А вот что должно быть со стороны Покупателя, который является одновременно и физлицом и ИП (причем фермером, ведущим вполне определенную деятельность на вполне определенной территории) - не совсем понимаю!
Проживая на Украине, я имею представление о том, какими документами подтверждается дее- и правоспособность физлица-предпринимателя (ФЛ-П) Украины, а какой стандартный набор документов должен иметь ИП в РФ мне не известно.
Плюс специфика купли-продажи земельной с/х доли предполагает соблюдение установленных (в т.ч. земельным законодательством) особенностей типа: "Земля... может отчуждаться или переходить от одного лица к другому иными способами в той мере, в какой их оборот допускается законами о земле и других природных ресурсах"... Оборот с/х земель предполагает куплю только лишь специализированными с/х предприятиями или органом местного самоуправления (поскольку лишь такие субъекты могут их обрабатывать и ими распоряжаться в соответствии с целевым назначением).
В этой (специфической) связи предполагаю, что фермер-покупатель должен каким-то документальным образом подтвердить при сделке свой статус "землеобработчика" (то ли показать аналогичную собственность в том самом кадастровом квартале, то ли показать специальное разрешение на ведение деятельности на той территории)...
P.S. В кадастровой выписке на территории нашего (продаваемого теперь) пая видели собственником нескольких долей ФИО потенциального покупателя-фермера (копии на руках нет, а сама выписка осталась у нотариуса в наследственном деле)...

Договор купли-продажи будет являть собою также Акт приема-передачи

Если предмет договора передается в день подписания и у Покупателя нет претензий, то почему нет? В данном конкретном случае, не думаю, что у пая могут быть какие-то сверхъестественные дефекты (кроме прошлогодней травы по пояс) или иные моменты, которые необходимо указать в акте приема-передачи.

Дефекты, которые не требуют (на мой взгляд) отдельного Акта приема-передачи, но которые я увидел по имеющимся документам, таковы:
- данный пай не имеет конкретного кадастрового номера (в правоустанавливающих документах указан лишь номер квартала);
- естественно, что этот пай "не натурализирован" (т.е. на горке он под кучерявыми облаками или в низинке возле гладкой в своем спокойствии речки - не известно, растет ли на нем трава и какой высоты - установить невозможно).

Первоначальный вопрос остался.
Поделитесь, пожалуйста, своими соображениями и знаниями.

 

[Татьяна]

поскольку лишь такие субъекты могут их обрабатывать и ими распоряжаться в соответствии с целевым назначением

:uhm: т.е. Вы хотите сказать, что, купив 3 га рядом со своей дачей, я не смогу сажать там картошку и косить сено для козы лишь потому, что не являюсь фермером?

Оборот с/х земель предполагает куплю только лишь специализированными с/х предприятиями или органом местного самоуправления

с чего Вы взяли?
абз. 1 п. 1 ст. 78 ЗК РФ:
1. Земли сельскохозяйственного назначения могут использоваться для ведения сельскохозяйственного производства, создания защитных лесных насаждений, научно-исследовательских, учебных и иных связанных с сельскохозяйственным производством целей:
гражданами, в том числе ведущими крестьянские (фермерские) хозяйства, личные подсобные хозяйства, садоводство, животноводство, огородничество;
Тут уже Покупатель должен решить, будет он покупать пай как фермер (если зарегистрирвоан в качестве главы КФХ) или как простое физ.лицо.

фермер-покупатель должен каким-то документальным образом подтвердить при сделке свой статус "землеобработчика"

подтверждает это он своим паспортом (т.е. удостоверяет личность) и свидетельством о регистрации в качестве главы КФХ.

P.S. В кадастровой выписке на территории нашего (продаваемого теперь) пая видели собственником нескольких долей ФИО потенциального покупателя-фермера

Это говорит о заинтересованности Вашего потенциального покупателя в продаваемом пае и о том, что процедура покупки для него не нова. Значит, он без проблем (если рассуждать логично) предоставит Вам все необходимые документы.

 

[d_tolik]

т.е. Вы хотите сказать, что, купив 3 га рядом со своей дачей, я не смогу сажать там картошку и косить сено для козы лишь потому, что не являюсь фермером?

В данном случае - почти да.
Я ведь не говорил, что земельная доля находится во вполне определенном месте. Я говорил о том, что она не выделялась...

В ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения"есть такая вот
Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
(извлечение)
1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила Гражданского кодекса Российской Федерации...
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли.

Общей особенностью продажи с/х земель является соблюдение преимущественных прав и сохранение целевого использования.
Сельхозпредприятия, которое проводило распаевку, как и настоящих членов КФХ, сегодня просто не существует. На территории муниципального образования сейчас работают 2 фермера, арендующие и потихоньку скупающие распаеванное ранее, оформленные как ИП.
В моем случае предполагается сделка с долями в праве общей (долевой) собственности. Унаследованный двумя равными частями пай перераспределен в процессе дарения на одного человека целиком. Этот цельный пай перед продажей не выделяется (и не будет выделяться). Потому имею теперь право продать:
- тем гражданам, кто сдает в аренду свой пай фермерам (нет реально таковых);
- фермерам...

При этом, в статье 24.1 ФЗ "О госрегистрации прав..." провозглашается (извлечение):


2. В случае государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю вследствие ее продажи … дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в пункте 3 настоящей статьи…. Представление этих документов не требуется, если право собственности лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
3. Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, являются документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.

Вопрос: как называются полно и верно документы, которые должен предоставить для госрегистрации (а значит - и приложить к договору купли-продажи) Покупатель-фермер?
...В принципе - наполовину и самому становится понятно...

 

[PropeLLeR]

их статусы (по отношению к гражданству, страхованию, уплате налогов и т.п.).

Это все зачем?:uhm:

Вопрос: как называются полно и верно документы, которые должен предоставить для госрегистрации (а значит - и приложить к договору купли-продажи) Покупатель-фермер?

я так понял он будет приобретать, как физическое лицо, поэтому никаких дополнительных документов, кроме паспорта и согласия супруга (если применимо) не потребуется.

 

[d_tolik]

Это говорит о заинтересованности Вашего потенциального покупателя в продаваемом пае и о том, что процедура покупки для него не нова. Значит, он без проблем (если рассуждать логично) предоставит Вам все необходимые документы.

Все об этом говорит, вот только есть некоторые сомнения...

я так понял он будет приобретать, как физическое лицо...

Я с ним встречался однажды, а потом общался по телефону. По разговору понял, что покупать будет как Предприниматель. Однако, когда я переспросил на счет удержания с нас налога или выдаче справки о невозможности удержать (о функции налогового агента), он почему-то сказал, что такого никогда еще не делал (мол, просто отдавал деньги и "досвидос").
Сначала также он (фермер) говорил, что подготовку Договора берет на себя (мол, у него есть юристка). А потом предложил просто приехать в Росреестр и воспользоваться услугами при-тамошнего юриста, но уже за мой счет.
Давно просил его дать заготовку нашего договора "от юристки", а потом - копию любого последнего договора, по которому он покупал пай, но так ничего и не получил. Хотя впечатление от серьезности его намерений "купить" пока остаются хорошими...
Хочу подстраховаться: попробовать самостоятельно (правда, не без вашей, друзья, помощи) подготовить заготовку договора продажи по двум связанным банальным причинам: время и деньги (что тождественно и удваивается, учитывая дальность от места моего проживания данного мероприятия).
Вот такая лирика с мотивами.

Наверное, пора переходить к обсуждению непосредственно содержания (положений) договора?
Но есть и побочные (ключевые) интересы. Например.

ВАЖНО!
Насколько я успел выяснить, прочитывая лично законодательство по источникам/ссылкам:
- с 1 марта 2013 года была лишь отменена обязательная госрегистрация договоров: продажи дома, квартиры; дарения чего угодно; ренты...;
- в ФЗ О госрегистрации остались положения об обязательной подаче 2-х экз. договоров для проставления на них регистрационных надписей госрегистратором...;
- обязательная госрегистрация продажи земли осталась в ГК РФ (и в Налоговом кодексе осталось указание на размер госпошлины за регистрацию именно договоров)...

Уважаемые собеседники, что можете сказать о/об не/обязательности госрегистрации договоров купли-продажи земли на сегодняшний день?
За последнее время слышал противоположные мнения на этот счет.
Нужна истина. Если она вам известна, то прокомментируйте, пожалуйста, со ссылками на действующие положения законодательства.
Заранее признателен за конструктивную помощь.

 

[PropeLLeR]

Наверное, пора переходит к обсуждению непосредственно содержания договора?

Вот Вам пища для обсуждения.
p.s. Договор составлялся не мной.

 

[d_tolik]

Паек - это не совсем то же самое, что и Пай!

Вот Вам пища для обсуждения.
p.s. Договор составлялся не мной.

Благодарю за перекус.
Немного пересоленный, правда. Слишком сытно. И в другой обертке...
Тем не менее, в свете прочитанной редакции, осмелюсь переспросить:
1) нотариальная форма ведь не обязательна?
2) сам договор не подлежит госрегистрации (только переход права)?
3) по поводу обременений/ограничений можно ли сослаться на тезисы:
- из первоначального Свидетельства умершего наследодателя о праве на землю (пай), где сказано: "Ограничения и обременения приведены в госакте, выданном сельскохозяйственному предприятию, на права общей долевой собственности на землю"?
- из полученного на руки в будущем Свидетельства о госрегистрации права типа "Существующие ограничения (обременения) права не зарегистрированы"?
4) один обязательный подлинный экземпляр все-таки обязательно передается на хранение госрегистратору, правда?

 

[d_tolik]

Татьяна, скажите, вот этому источнику:

Попробуйте посмотреть тут

можно доверять, на Ваш личный взгляд?
Просто очередная попытка заполучить болванку договора у меня оказалась успешнее, чем предыдущая. По форме и по содержанию заготовки документов компании «ДокЛаб» мне кажутся корректными и актуализированными...

 

[Татьяна]

d_tolik, болванка, в любом случае, требует определенной правки. Я редко занимаюсь самодеятельностью и использую те шаблоны договоров, которые уже успешно использовались ранее и проходили гос.регистрацию. Договор дарения оказался приемлемым, поэтому я и дала ссылку.
Теперь немного лирики. Поговорила я на днях с местными знакомыми. Вывод из всех разговоров такой: продавать невыделенный пай (долю) невыгодно в смысле оформления документов, налогов и пр. Волна массовой скупки паев у нас уже прошла пару лет назад, а сейчас я с удивлением узнала, что %90 сделок прошли по договорам дарения. Объяснили мне это тем, что в случае продажи права в ОДС земель с/х назначения право преимущественной покупки имеет субъект РФ. Т.е. необходимо получить отказ в Правительстве области. Далее, т.к. это ОДС, то необходимо согласие всех сособственников на отчуждение доли, что, в свою очередь, проблематично (часть сособственников поумирала, а наследники в права не вступают; поменяли место жительства, пьют и пр., и пр.). В общем продажа пая - это целое дело. Поэтому у нас обходились договорами дарения.
P.S.: т.к. в силу профессиональной деятельности я занимаюсь только свободными землями с/х назначения (да и то не каждый день), то ньюансов взаимоотношений сособственников паев (а уж тем более правовое обоснование их взаимоотношений) по большому счету не знаю, да и не интересовали они меня никогда... Дмитрий в этом плане более универсален, знает-то уж точно больше, чем я.

 

[Татьяна]

1) нотариальная форма ведь не обязательна?

не обязательна

4) один обязательный подлинный экземпляр все-таки обязательно передается на хранение госрегистратору, правда?

а как же? что, кроме оригинала, Вы предлагаете передать на хранение в дело?

 

[d_tolik]

...Вывод из всех разговоров такой: продавать невыделенный пай (долю) невыгодно в смысле оформления документов, налогов и пр. Волна массовой скупки паев у нас уже прошла пару лет назад, а сейчас я с удивлением узнала, что %90 сделок прошли по договорам дарения. Объяснили мне это тем, что в случае продажи права в ОДС земель с/х назначения право преимущественной покупки имеет субъект РФ. Т.е. необходимо получить отказ в Правительстве области. Далее, т.к. это ОДС, то необходимо согласие всех сособственников на отчуждение доли, что, в свою очередь, проблематично... В общем продажа пая - это целое дело. Поэтому у нас обходились договорами дарения.

Если следовать законодательству, регулирующему отчуждение с/х паев, а также гражданскому и налоговому, то, на мой взгляд, дарение пая выгодно лишь в случаях контрагентов-родственников, в иных случаях - продажа весьма преемлемый вариант.
В ст.12 ФЗ "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения" есть пункт
2. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
Да и преимущественным правом покупки пая на равных обладают как органы местной власти, так и фермеры. Т.е. никого ни о чем спрашивать (и уведомлять о намерениях) не требуется.
Подарив свою 1/2 долю от дочери-нерезидентки к матери-резидентке, мы избежали налогообложения. Теперь же мать-резидентка (владеющая всей долей) продаст ее тоже без излишнего налогообложения (в силу давности владения - более 3-х лет).
Т.о. купля-продажа пая фермеру - вполне подходящий вариант под наши условия. Можно было бы, конечно, пойти ва-банк - предложить и продать пай Муниципальному образованию по кадастровой стоимости (которая выше цены фермера в 3-4 раза), но я боюсь воспользоваться своими законными на то правами и возможностями, поскольку в азартные игры с государством лучше не играть...

а как же? что, кроме оригинала, Вы предлагаете передать на хранение в дело?

PropeLLeR предложил для обсуждения вариант Договора, в котором не было прописано условия о передаче третьего экземпляра Росреестру. Поэтому и возник уточняющий вопрос такого рода (в качестве обсуждения предложенной редакции). О передаче на хранение в Росреестр у меня лично сомнений нет.

P.S. Так, а что с обязательностью госрегистрации Договоров купли-продажи на землю на сей день, не просветите ссылками на законодательство?

 

[PropeLLeR]

3) по поводу обременений/ограничений можно ли сослаться на тезисы:
- из первоначального Свидетельства умершего наследодателя о праве на землю (пай), где сказано: "Ограничения и обременения приведены в госакте, выданном сельскохозяйственному предприятию, на права общей долевой собственности на землю"?
- из полученного на руки в будущем Свидетельства о госрегистрации права типа "Существующие ограничения (обременения) права не зарегистрированы"?

В госакте есть ограничения (обременения)?

Я редко занимаюсь самодеятельностью и использую те шаблоны договоров, которые уже успешно использовались ранее и проходили гос.регистрацию.

Что не сказать обо мне, постоянно что-то изобретаю

Т.е. необходимо получить отказ в Правительстве области.

Позволю себе не согласиться Отказ не нужен, тут общее правило (ст. 250 ГК РФ).

Далее, т.к. это ОДС, то необходимо согласие всех сособственников на отчуждение доли, что, в свою очередь, проблематично (часть сособственников поумирала, а наследники в права не вступают; поменяли место жительства, пьют и пр., и пр.).

Тут также общее правило (ст. 250 ГК РФ), но если участников ОДС более 6, то с учетом требований ст.ст. 12-14 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 07.06.2013) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".

продавать невыделенный пай (долю) невыгодно в смысле оформления документов, налогов и пр. Волна массовой скупки паев у нас уже прошла пару лет назад, а сейчас я с удивлением узнала, что %90 сделок прошли по договорам дарения

Распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе продажа, дарение, без выдела земельного участка возможно только ограниченному кругу лиц, указанному в абз. 2 п. 1 ст. 12 указанного ФЗ!

Дмитрий в этом плане более универсален, знает-то уж точно больше, чем я.

Я польщен, но на практике дел с землями сельскохозяйственного назначения не имел

PropeLLeR предложил для обсуждения вариант Договора, в котором не было прописано условия о передаче третьего экземпляра Росреестру.

Внимательнее читайте текст предоставленного Вам договора!!!

P.S. Так, а что с обязательностью госрегистрации Договоров купли-продажи на землю на сей день, не просветите ссылками на законодательство?

Договор регистрации не подлежит, уже обсуждалось!

В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.

У Вас сколько участников ОДС или Ваш покупатель подпадает под данное требование?

Да и преимущественным правом покупки пая на равных обладают как органы местной власти, так и фермеры.

Уведомлять субъект РФ не нужно, если соблюдены условия п.2 ст.12 указанного закона, но не потому, что субъект РФ и участники ОДС имеют равные права