То, что Четвертый кассационный суд в Ростове отменил снос и вернул дело обратно — это очень важная победа, пусть пока и промежуточная. Для Сочи, где апелляция обычно штампует решения в пользу администрации и сносит всё подряд, такой разворот означает, что краснодарские судьи где-то сильно перегнули палку и кассация их жестко осадила.
Поскольку здание стоит на кадастре еще с советских времен (с 80-х годов), тут вообще не работает логика сноса обычных сочинских «нахаловок».
То, что произошло в Ростове -это плюс для вас.
Кассация не придумывает новые факты, она проверяет, правильно ли судили до этого. В вашем случае администрация города, скорее всего, пыталась выдать старую добрую реконструкцию советского банного корпуса за незаконное новое строительство.
Раз кассация отменила снос, значит, она дала апелляции четкие указания, в чем те накосячили. Скорее всего, администрация Сочи споткнулась о две вещи:
Сроки давности: Здание стоит на учете больше 40 лет. Если застройщик реконструировал его в существующих границах и без угрозы для жизни людей, то три года исковой давности для мэрии давно прошли. Нельзя просто проснуться через 5 лет и потребовать снести капитальное здание.
Экспертиза: Кассация часто разворачивает дела, если апелляция приговорила дом к сносу на глаз, проигнорировав выводы нормальной строительно-технической экспертизы о том, что здание безопасное и прочное.
Чего теперь ждать от Краснодара на «втором круге»?
По закону апелляция обязана подчиниться указаниям кассации. Просто взять и скопировать свое старое решение о сносе у них уже не получится. Скорее всего, события пойдут по одному из сценариев:
Назначат повторную экспертизу (самый реальный исход). Суд решит перестраховаться и вызовет новых экспертов. Процесс затянется месяца на 4, но если эксперты скажут, что объект безопасен — дом устоит.
Применят исковую давность. Суд согласится с Ростовом, признает, что администрация проспала все сроки, и закроет дело в пользу застройщика за пару заседаний.
Мэрия,скорее всего, начнет юлить. Попробует на ходу поменять требования (например, придерется к целевому использованию земли под Мацестой). Тогда суду придется копаться в деле заново.
Главная боль: арест и ДКП. Что делать вам?
Вы 1,5 года сидите на преддоговоре, потому что из-за судов Росреестр заблокировал любые сделки. При возврате дела на новый круг арест, увы, автоматически не снимается. Пока апелляция не вынесет финальное решение, выйти на основной ДКП не выйдет.
Ваш план действий прямо сейчас : Вам вместе с другими покупателями нужно срочно подавать ходатайство и вступать в это судебное дело в качестве третьих лиц, чтобы судья видел перед собой не просто «застройщика-нарушителя» и администрацию, а реальных людей, добросовестных инвесторов, чьи права сейчас жестко ущемляют. Когда в деле появляется толпа дольщиков/покупателей, суду чисто психологически и политически гораздо сложнее вынести решение о сносе.
Итог
Шансы на то, что здание в итоге сохранят, сейчас очень высокие — около 80%, кассация дала застройщику отличные козыри. Но нужно набраться терпения. С учетом экспертиз и всех бюрократических кругов, реалистичный срок, когда снимут арест и вы сможете оформить собственность — это конец года или самое начало следующего.
