Бесплатная юридическая консультация онлайн без регистрации, консультация юриста по телефону и на юридическом форуме
ФорумЮристов.ру - бесплатная юридическая консультация
  • Круглосуточная консультация
    юриста по телефону:
    звонок бесплатный
  • метка Москва и МО
    +74993507647
  • метка Санкт-Петербург и ЛО
    +78124673844
  • метка Федеральный
    +78001008798
открыть/закрыть окно консультации
  Поиск по форуму:
Вернуться   Юридическая консультация > Юридический форум > Земельное право > Общие вопросы земельного права
Важная информация
Общие вопросы земельного права Юридическая консультация: купля-продажа, аренда земельного участка, межевание земельного участка, кадастровый номер, кадастровая стоимость земли и т.д.

Ответ
 
Опции темы
Старый 05.11.2013, 15:19   #1
d_tolik
Пользователь
 
Мужчина
 
Регистрация: 04.11.2013
Адрес: Украина
Сообщений: 97
Сказал(а) спасибо: 33
Поблагодарили 1 раз в 1 сообщении

d_tolik
По умолчанию

Здравствуйте!
Подскажите, пожалуйста, основываясь на опыте и законности, допустимо ли в Договоре между физлицами продажи-купли земельного участка в РФ от двух сособственников (в равных долях) прописывать их обоюдное согласие на получение 100% дохода лишь в пользу одного из них?

Подтекст (воспользоваться семейно-гражданскими правами и интересами, в т.ч. для поиска варианта оптимального налогообложения):
- сособственниики - члены одной семьи (мать и дочь), унаследовавшие по закону земельный участок (для личного подсобного хозяйства) в равных долях;
- один собственник - резидент, другой - нерезидент (дочь-нерезидент соглашается на получение всего дохода от продажи исключительно матерью-резидентом);
- одновременно с земельным участком продается дом (на нем), единоличным собственником которого является именно резидент.

Если это законно, то помогите, пожалуйста, с юридически грамотной формулировкой соответствующего пунктика Договора.
P.S. Аналогичная ситуация - с продажей с/х пая этими же физлицами фермеру (индивидуальному предпринимателю): можно так же поступить и в этой сделке?

Признателен за мнение и помощь.

Поясню происхождение мыслей касательно стартового поста темы.

Интуитивно предполагал, а тут еще и неожиданно вычитал в одном из разъяснительных писем с официального сайта ФНС (Письмо ФНС России от 13.06.2012 № ЕД-4-3/9664@ Дата публикации: 15.06.2012) следующее :

В соответствии со статьей 246 Гражданского кодекса Российской Федерации распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.
Статьями 1 и 421 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что граждане свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора. То есть условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Таким образом, физические лица вправе определить любой порядок распределения между ними доходов от продажи квартиры, находящейся в их общей долевой собственности, независимо от размера их долей в праве собственности и учитывать соответствующие суммы дохода при определении налоговой базы по налогу на доходы физических лиц.

N.B! Не понятно вот только, насколько будет юридически верным ввести пункт о порядке распределения доходов между двумя продавцами своих долей одного целого и неделимого недвижимого имущества в Договор купли-продажи?
d_tolik вне форума   Ответить с цитированием
 
Консультант
Юрист

Аватар для консультанта
По умолчанию Ответ службы поддержки

Попробуйте посмотреть здесь:

Валютные операции между резидентом и нерезидентом от Бабурин Игорь Владимирович (07.12.2009 в 16:26)

Вы можете получить ответ быстрее, если позвоните на бесплатную "горячую линию":

+74993507647 (Москва и МО),
+78124673844 (Санкт-Петербург и область),
+78001008798 (Федеральный).
 
Старый 11.11.2013, 10:52   #2
PropeLLeR
Эксперт
 
Мужчина
 
Регистрация: 17.03.2010
Адрес: Россия
Сообщений: 4,339
Сказал(а) спасибо: 1
Поблагодарили 646 раз(а) в 611 сообщениях

PropeLLeR
По умолчанию

d_tolik, имеются ввиду доли в праве, не в натуре.
PropeLLeR вне форума   Ответить с цитированием
Старый 11.11.2013, 18:02   #3
d_tolik
Пользователь
 
Мужчина
 
Регистрация: 04.11.2013
Адрес: Украина
Сообщений: 97
Сказал(а) спасибо: 33
Поблагодарили 1 раз в 1 сообщении

d_tolik
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от PropeLLeR Посмотреть сообщение
d_tolik, имеются ввиду доли в праве, не в натуре.
Скорее всего - да. Сам сомневаюсь в правильности.
Попробую пояснить, но сначала поведаю, что таким путем не идем.
Сначала решили провести сделку дарения имущественных прав на доли в праве общей долевой собственности на земельный участок (из земель населенных пунктов, для ведения личного подсобного хозяйства) и на земельную... долю (пай, из земель сельхозназначения).
После дарения имущественных прав последует продажа:
- то ли снова имущественных прав (две полудоли = целое) земельного участка для подсобного хозяйства с жилым домом, находящемся на этом "цельном" участке, то ли непосредственно такого "цельного" земельного участка с домом на его террритории;
- то ли снова имущественных прав (две полудоли = целое) земельной доли (пая) из земель с/х назначения, то ли непосредственно такого "цельного" пая...
Пока не понимаю, что произойдет после дарения долей: новый собственник (одаряемый) будет иметь "цельные" куски земель или по "две полудоли = целое"?!
Совсем запутался. Не знаю, что возмездно отчуждать...
d_tolik вне форума   Ответить с цитированием
Старый 12.11.2013, 10:48   #4
PropeLLeR
Эксперт
 
Мужчина
 
Регистрация: 17.03.2010
Адрес: Россия
Сообщений: 4,339
Сказал(а) спасибо: 1
Поблагодарили 646 раз(а) в 611 сообщениях

PropeLLeR
По умолчанию

d_tolik, если собственность долевая, то будет иметь в собственности и отчуждать уже будет как единый объект. С чем вопрос-то связан?
PropeLLeR вне форума   Ответить с цитированием
Старый 12.11.2013, 11:48   #5
d_tolik
Пользователь
 
Мужчина
 
Регистрация: 04.11.2013
Адрес: Украина
Сообщений: 97
Сказал(а) спасибо: 33
Поблагодарили 1 раз в 1 сообщении

d_tolik
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от PropeLLeR Посмотреть сообщение
d_tolik, если собственность долевая, то будет иметь в собственности и отчуждать уже будет как единый объект. С чем вопрос-то связан?
В законодательстве РФ про госрегистрацию прав (переходов прав), в отличие от украинского, не встречается упоминаний о возможности объединения объекта недвижимости в единое целое (в случае, если собственником всех долей становится одно лицо).

В моей реальной ситуации по 1/2 долей в правах общей долевой собственности оказались два члена одной семьи (унаследовали по закону в равных долях два объекта недвижимости - зем. участок и земельный с/х пай).
Сейчас намереваемся "объединить" эти объекты имущественных прав (оформить договорами дарения) на одного из членов семьи, т.е. дарятся права на 1/2 долю участка и на 1/2 долю пая.
Сколько и каких по содержанию правоустанавливающих и регистрационных документов окажется в результате на руках у единоличного собственника - загадка.
А разгадка (т.е. понимание) требуется уже сейчас, поскольку для последующего отчуждения (продаж) этой недвижимости важно знать, что именно будет продаваться и какими составными частями?!
Так, например, продавцам и потенциальным покупателям важно знать, что они будут в итоге продавать/покупать:
- фермеру (претендующему на с/х пай) - права на (1/2+1/2) или на весь цельный пай?
- физлицу (претендующему на дом с зем. участком) - дом с цельным участком (как имущество, не отделимое друг от друга и находящееся по одному адресу, в т.ч. кадастровому) или дом (как имущество) с правами на (1/2+1/2) участка?

Я, без сомнений, Вашему, PropeLLeR, уверенному мнению доверяю, но не нахожу более других подтверждений этому, т.к., например, от Управления Росреестра (в телефонном режиме) пока не удается получить полную и достоверную информацию о формах и способах документального оформления прав после их перехода в результате дарения...
d_tolik вне форума   Ответить с цитированием
Старый 12.11.2013, 16:04   #6
Татьяна
Эксперт
Экс-модератор
 
Аватар для Татьяна
 
Регистрация: 10.02.2008
Адрес: РФ
Сообщений: 666
Сказал(а) спасибо: 9
Поблагодарили 225 раз(а) в 204 сообщениях

Татьяна
По умолчанию

Рассказываю на опыте своего района, поскольку такие сделки не редкость:
1. Имея несколько разных свидетельств на доли, которые в совокупности составляют целое, собственник вполне может обратиться в отделение Росреестра и получить одно свидетельство.
2. Собственник также может продать объект, принадлежащий ему на основании нескольких свидетельств. В договоре просто будут указаны все документы, на основании которых продавцу принадлежит объект недвижимости.

Цитата:
Сообщение от d_tolik Посмотреть сообщение
продавцам и потенциальным покупателям важно знать, что они будут в итоге продавать/покупать:
- фермеру (претендующему на с/х пай) - права на (1/2+1/2) или на весь цельный пай?
Если пай после дарения будет принадлежать одному продавцу, то покупатель купит 1 пай, а продавец продаст 1/2+1/2. Предмет договора - целый пай. Аналогично и с ЗУ под ЛПХ.
Еще раз оговорюсь, что это практика моего района.
__________________

"Возможно, в этом мире ты всего лишь человек, но для кого-то ты - весь мир". Габриэль Гарсиа Маркес
Татьяна вне форума   Ответить с цитированием
Старый 12.11.2013, 17:07   #7
d_tolik
Пользователь
 
Мужчина
 
Регистрация: 04.11.2013
Адрес: Украина
Сообщений: 97
Сказал(а) спасибо: 33
Поблагодарили 1 раз в 1 сообщении

d_tolik
По умолчанию

Татьяна,с Вашей помощью путь к осмыслению становится короче...
Цитата:
Сообщение от Татьяна Посмотреть сообщение
1. Имея несколько разных свидетельств на доли, которые в совокупности составляют целое, собственник вполне может обратиться в отделение Росреестра и получить одно свидетельство.
2. Собственник также может продать объект, принадлежащий ему на основании нескольких свидетельств. В договоре просто будут указаны все документы, на основании которых продавцу принадлежит объект недвижимости.
"Росреестр" утверждает (после очередного налета с распросами телефоном), что в результате госрегистрации переходов прав после дарения единоличный собственник получит по одному Свидетельству о регистрации своих прав на каждый из объектов недвижимости (участок и пай), но на каждый такой объект права будет ДВА правоустанавливающих документа (1/2 + 1/2).
Но так произойдет или иначе, Ваши пояснения меня вполне устраивают...
Цитата:
Сообщение от Татьяна Посмотреть сообщение
Если пай после дарения будет принадлежать одному продавцу, то покупатель купит 1 пай, а продавец продаст 1/2+1/2. Предмет договора - целый пай. Аналогично и с ЗУ под ЛПХ.
Если так действительно происходит на практике, то все ОК. Вы лично встречали именно такие (с предметом договора - "целый кусок") сработавшие договоры купли-продажи? Можете привести пример формулировки такого "предмета" из реального договора?
Заранее признателен!
d_tolik вне форума   Ответить с цитированием
Старый 12.11.2013, 17:19   #8
Татьяна
Эксперт
Экс-модератор
 
Аватар для Татьяна
 
Регистрация: 10.02.2008
Адрес: РФ
Сообщений: 666
Сказал(а) спасибо: 9
Поблагодарили 225 раз(а) в 204 сообщениях

Татьяна
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от d_tolik Посмотреть сообщение
Вы лично встречали именно такие (с предметом договора - "целый кусок") сработавшие договоры купли-продажи? Можете привести пример формулировки такого "предмета" из реального договора?
Встречала. Ничего сверхестественного: в разделе "Предмет договора" указаваете земельный участок и его характеристики (кадастровый номер, категорию земель, площадь, адрес, разрешенное использование).
После слов "Продаваемый земельный участок принадлежит продавцу на основании:" указываете, что 1/2 доли принадлежит на основании (документы-основания и реквизиты свидетельства) и 1/2 доли принадлежит на основании (документы-основания и реквизиты второго свидетельства).
__________________

"Возможно, в этом мире ты всего лишь человек, но для кого-то ты - весь мир". Габриэль Гарсиа Маркес
Татьяна вне форума   Ответить с цитированием
Старый 12.11.2013, 17:45   #9
d_tolik
Пользователь
 
Мужчина
 
Регистрация: 04.11.2013
Адрес: Украина
Сообщений: 97
Сказал(а) спасибо: 33
Поблагодарили 1 раз в 1 сообщении

d_tolik
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Татьяна Посмотреть сообщение
После слов "Продаваемый земельный участок принадлежит продавцу на основании:" указываете, что...
Семён Семёныч!?!
Да, это проще простого. Зациклился на трудностях, которые нужно ежеминутно преодолевать.
Пойду на перекур...
Благодарю за ликбез, уважаемая Татьяна!
d_tolik вне форума   Ответить с цитированием
Старый 13.11.2013, 12:54   #10
d_tolik
Пользователь
 
Мужчина
 
Регистрация: 04.11.2013
Адрес: Украина
Сообщений: 97
Сказал(а) спасибо: 33
Поблагодарили 1 раз в 1 сообщении

d_tolik
По умолчанию Важность момента первоначального возникновения права

Подскажите, пожалуйста, как практически можно исправить такой вот огрех, который может повлечь неприятные последствия.

Унаследованные в 2013 году после смерти в 2002 году наследодателя права на ЗУ ЛПХ в виде прав 2-х наследников на равные доли в общей долевой собственности первоначально возникли в 1992 году (наследодатель получил участок земли бесплатно во время зем. реформы), т.е. до вступление в 1998 году в силу ФЗ об обязательной госрегистрации прав.
При подаче заявлений в Росреестр о госрегистрации прав на наследование по закону ошибочно (и работник МФЦ не подсказал) НЕ было указано, что на первичную регистрацию передается "Ранее возникшее (до 31.01.1998г.) право". Свидетельства о госрегистрации уже изготовлены 07.11.13г., которых пока нет на руках, нужно забрать (в этих документах можно будет прочитать о первоначальном моменте возникновения права или нет? Я их ни разу не видел).
Для целей оптимизации налогообложения при ближайшем во времени отчуждении этой земли в пользу другого физлица момент "владения более 3-х лет" является ключевым.
В самом Договоре купли-продаже, конечно, можно сакцинтировать внимание на том, что "такое право возникло ранее", но если у Госрегистратора в базе окажется иное, то будут неприятные последствия для продавца в уплате налога. Как этого избежать сейчас, до сделки?
Спасибо за совет или рекомендацию.

Последний раз редактировалось d_tolik; 13.11.2013 в 13:09..
d_tolik вне форума   Ответить с цитированием
 
Консультант
Юрист

Аватар для юриста
По умолчанию Ответ службы поддержки

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной теме могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

 
Ответ

Опции темы

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения

BB коды Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход

Лучшие за день
Сайкин Кирилл Андреевич
Москва
Юрисконсульт
ООО "Молния"
Усть-Лабинск (Краснодарский край)
Юридическая компания
Женщина Маркова Анастасия Николаевна
Москва
Юрист

ТОП юристов
Мужчина Рудов Владимир Сергеевич
Москва
Юрист
Мужчина Кравцов Владимир Анатольевич
Москва
Юрист
Мужчина Донрин Борис Алексеевич
Москва
Детективная деятельность, поиск людей
ТОП-10 юристов
Все юристы и адвокаты

Вы юрист?
Хотите участвовать в рейтинге юристов?
Присоединяйтесь к сообществу юристов, участвуйте в рейтинге, получите собственный мини-сайт и регистрацию в каталоге юристов уже сегодня!



Текущее время: 03:55. Часовой пояс GMT +4.

Copyright © 2007-2017. Все права на расположенные на сайте материалы охраняются в соответствии с законодательством РФ. Использование материалов сайта возможно только при наличии гиперссылки на ФорумЮристов.ру.
Powered by vBulletin® Version 3.8.7
Copyright ©2000 - 2017, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot