Бесплатная юридическая консультация онлайн без регистрации, консультация юриста по телефону и на юридическом форуме
ФорумЮристов.ру - бесплатная юридическая консультация
  • Круглосуточная консультация
    юриста по телефону:
    звонок бесплатный
  • метка Москва и МО
    +74993507647
  • метка Санкт-Петербург и ЛО
    +78124673844
  • метка Федеральный
    +78001008798
открыть/закрыть окно консультации
  Поиск по форуму:
Вернуться   Юридическая консультация > Юридический форум > Земельное право > Земли сельскохозяйственного назначения
Важная информация
Земли сельскохозяйственного назначения Юридическая консультация: оценка, аренда, купля-продажа, использование земли сельскохозяйственного назначения и т.д.

Ответ
 
Опции темы
Старый 21.11.2013, 17:24   #11
d_tolik
Пользователь
 
Мужчина
 
Регистрация: 04.11.2013
Адрес: Украина
Сообщений: 97
Сказал(а) спасибо: 33
Поблагодарили 1 раз в 1 сообщении

d_tolik
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Татьяна Посмотреть сообщение
т.е. Вы хотите сказать, что, купив 3 га рядом со своей дачей, я не смогу сажать там картошку и косить сено для козы лишь потому, что не являюсь фермером?
В данном случае - почти да.
Я ведь не говорил, что земельная доля находится во вполне определенном месте. Я говорил о том, что она не выделялась...

В ФЗ от 24 июля 2002 г. N 101-ФЗ[Эту информацию могут видеть только зарегистрированные пользователи ФорумЮристов.ру. ]есть такая вот
Статья 12. Особенности совершения сделок с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения
(извлечение)
1. К сделкам, совершаемым с долями в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения, применяются правила [Эту информацию могут видеть только зарегистрированные пользователи ФорумЮристов.ру. ] Российской Федерации...
Без выделения земельного участка в счет земельной доли такой участник долевой собственности по своему усмотрению вправе завещать свою земельную долю, отказаться от права собственности на земельную долю, внести ее в уставный (складочный) капитал сельскохозяйственной организации, использующей земельный участок, находящийся в долевой собственности, или передать свою земельную долю в доверительное управление либо продать или подарить ее другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности. Участник долевой собственности вправе распорядиться земельной долей по своему усмотрению иным образом только после выделения земельного участка в счет земельной доли
.

Общей особенностью продажи с/х земель является соблюдение преимущественных прав и сохранение целевого использования.
Сельхозпредприятия, которое проводило распаевку, как и настоящих членов КФХ, сегодня просто не существует. На территории муниципального образования сейчас работают 2 фермера, арендующие и потихоньку скупающие распаеванное ранее, оформленные как ИП.
В моем случае предполагается сделка с долями в праве общей (долевой) собственности. Унаследованный двумя равными частями пай перераспределен в процессе дарения на одного человека целиком. Этот цельный пай перед продажей не выделяется (и не будет выделяться). Потому имею теперь право продать:
- тем гражданам, кто сдает в аренду свой пай фермерам (нет реально таковых);
- фермерам...

При этом, в статье 24.1 ФЗ "О госрегистрации прав..." провозглашается (извлечение):


2. В случае государственной регистрации перехода права собственности на земельную долю вследствие ее продажи … дополнительно представляются документы, подтверждающие возможность продажи земельной доли и указанные в [Эту информацию могут видеть только зарегистрированные пользователи ФорумЮристов.ру. ] настоящей статьи…. Представление этих документов не требуется, если право собственности лица, приобретающего право на земельную долю в составе данного земельного участка, зарегистрировано в порядке, установленном настоящим Федеральным законом.
3. Документом, подтверждающим возможность продажи земельной доли, являются документ, удостоверяющий право покупателя на земельную долю в составе того же земельного участка, что и приобретаемая земельная доля, или документ, подтверждающий право покупателя земельной доли на использование земельного участка, в составе которого имеется приобретаемая земельная доля.

Вопрос: как называются полно и верно документы, которые должен предоставить для госрегистрации (а значит - и приложить к договору купли-продажи) Покупатель-фермер?
...В принципе - наполовину и самому становится понятно...
d_tolik вне форума   Ответить с цитированием
Старый 21.11.2013, 19:03   #12
PropeLLeR
Эксперт
 
Мужчина
 
Регистрация: 17.03.2010
Адрес: Россия
Сообщений: 4,339
Сказал(а) спасибо: 1
Поблагодарили 646 раз(а) в 611 сообщениях

PropeLLeR
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от d_tolik Посмотреть сообщение
их статусы (по отношению к гражданству, страхованию, уплате налогов и т.п.).
Это все зачем?
Цитата:
Сообщение от d_tolik Посмотреть сообщение
Вопрос: как называются полно и верно документы, которые должен предоставить для госрегистрации (а значит - и приложить к договору купли-продажи) Покупатель-фермер?
я так понял он будет приобретать, как физическое лицо, поэтому никаких дополнительных документов, кроме паспорта и согласия супруга (если применимо) не потребуется.
PropeLLeR вне форума   Ответить с цитированием
Старый 21.11.2013, 19:59   #13
d_tolik
Пользователь
 
Мужчина
 
Регистрация: 04.11.2013
Адрес: Украина
Сообщений: 97
Сказал(а) спасибо: 33
Поблагодарили 1 раз в 1 сообщении

d_tolik
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Татьяна Посмотреть сообщение
Это говорит о заинтересованности Вашего потенциального покупателя в продаваемом пае и о том, что процедура покупки для него не нова. Значит, он без проблем (если рассуждать логично) предоставит Вам все необходимые документы.
Все об этом говорит, вот только есть некоторые сомнения...
Цитата:
Сообщение от PropeLLeR Посмотреть сообщение
я так понял он будет приобретать, как физическое лицо...
Я с ним встречался однажды, а потом общался по телефону. По разговору понял, что покупать будет как Предприниматель. Однако, когда я переспросил на счет удержания с нас налога или выдаче справки о невозможности удержать (о функции налогового агента), он почему-то сказал, что такого никогда еще не делал (мол, просто отдавал деньги и "досвидос").
Сначала также он (фермер) говорил, что подготовку Договора берет на себя (мол, у него есть юристка). А потом предложил просто приехать в Росреестр и воспользоваться услугами при-тамошнего юриста, но уже за мой счет.
Давно просил его дать заготовку нашего договора "от юристки", а потом - копию любого последнего договора, по которому он покупал пай, но так ничего и не получил. Хотя впечатление от серьезности его намерений "купить" пока остаются хорошими...
Хочу подстраховаться: попробовать самостоятельно (правда, не без вашей, друзья, помощи) подготовить заготовку договора продажи по двум связанным банальным причинам: время и деньги (что тождественно и удваивается, учитывая дальность от места моего проживания данного мероприятия).
Вот такая лирика с мотивами.

Наверное, пора переходить к обсуждению непосредственно содержания (положений) договора?
Но есть и побочные (ключевые) интересы. Например.

ВАЖНО!
Насколько я успел выяснить, прочитывая лично законодательство по источникам/ссылкам:
- с 1 марта 2013 года была лишь отменена обязательная госрегистрация договоров: продажи дома, квартиры; дарения чего угодно; ренты...;
- в ФЗ О госрегистрации остались положения об обязательной подаче 2-х экз. договоров для проставления на них регистрационных надписей госрегистратором...;
- обязательная госрегистрация продажи земли осталась в ГК РФ (и в Налоговом кодексе осталось указание на размер госпошлины за регистрацию именно договоров)...

Уважаемые собеседники, что можете сказать о/об не/обязательности госрегистрации договоров купли-продажи земли на сегодняшний день?
За последнее время слышал противоположные мнения на этот счет.
Нужна истина. Если она вам известна, то прокомментируйте, пожалуйста, со ссылками на действующие положения законодательства.
Заранее признателен за конструктивную помощь.

Последний раз редактировалось d_tolik; 21.11.2013 в 20:09..
d_tolik вне форума   Ответить с цитированием
Старый 21.11.2013, 20:25   #14
PropeLLeR
Эксперт
 
Мужчина
 
Регистрация: 17.03.2010
Адрес: Россия
Сообщений: 4,339
Сказал(а) спасибо: 1
Поблагодарили 646 раз(а) в 611 сообщениях

PropeLLeR
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от d_tolik Посмотреть сообщение
Наверное, пора переходит к обсуждению непосредственно содержания договора?
Вот Вам пища для обсуждения.
p.s. Договор составлялся не мной.
Вложения
Тип файла: doc Договор купли-продажи земельного участка.doc (85.0 Кб, 10 просмотров)
PropeLLeR вне форума   Ответить с цитированием
Старый 21.11.2013, 20:50   #15
d_tolik
Пользователь
 
Мужчина
 
Регистрация: 04.11.2013
Адрес: Украина
Сообщений: 97
Сказал(а) спасибо: 33
Поблагодарили 1 раз в 1 сообщении

d_tolik
По умолчанию Паек - это не совсем то же самое, что и Пай!:)

Цитата:
Сообщение от PropeLLeR Посмотреть сообщение
Вот Вам пища для обсуждения.
p.s. Договор составлялся не мной.
Благодарю за перекус.
Немного пересоленный, правда. Слишком сытно. И в другой обертке...
Тем не менее, в свете прочитанной редакции, осмелюсь переспросить:
1) нотариальная форма ведь не обязательна?
2) сам договор не подлежит госрегистрации (только переход права)?
3) по поводу обременений/ограничений можно ли сослаться на тезисы:
- из первоначального Свидетельства умершего наследодателя о праве на землю (пай), где сказано: "Ограничения и обременения приведены в госакте, выданном сельскохозяйственному предприятию, на права общей долевой собственности на землю"?
- из полученного на руки в будущем Свидетельства о госрегистрации права типа "Существующие ограничения (обременения) права не зарегистрированы"?
4) один обязательный подлинный экземпляр все-таки обязательно передается на хранение госрегистратору, правда?
d_tolik вне форума   Ответить с цитированием
Старый 22.11.2013, 13:55   #16
d_tolik
Пользователь
 
Мужчина
 
Регистрация: 04.11.2013
Адрес: Украина
Сообщений: 97
Сказал(а) спасибо: 33
Поблагодарили 1 раз в 1 сообщении

d_tolik
По умолчанию

Татьяна, скажите, вот этому источнику:
Цитата:
Сообщение от Татьяна Посмотреть сообщение
[Эту информацию могут видеть только зарегистрированные пользователи ФорумЮристов.ру. ]
можно доверять, на Ваш личный взгляд?
Просто очередная попытка заполучить болванку договора у меня оказалась успешнее, чем предыдущая. По форме и по содержанию заготовки документов компании «ДокЛаб» мне кажутся корректными и актуализированными...
d_tolik вне форума   Ответить с цитированием
Старый 22.11.2013, 14:27   #17
Татьяна
Эксперт
Экс-модератор
 
Аватар для Татьяна
 
Регистрация: 10.02.2008
Адрес: РФ
Сообщений: 666
Сказал(а) спасибо: 9
Поблагодарили 225 раз(а) в 204 сообщениях

Татьяна
По умолчанию

d_tolik, болванка, в любом случае, требует определенной правки. Я редко занимаюсь самодеятельностью и использую те шаблоны договоров, которые уже успешно использовались ранее и проходили гос.регистрацию. Договор дарения оказался приемлемым, поэтому я и дала ссылку.
Теперь немного лирики. Поговорила я на днях с местными знакомыми. Вывод из всех разговоров такой: продавать невыделенный пай (долю) невыгодно в смысле оформления документов, налогов и пр. Волна массовой скупки паев у нас уже прошла пару лет назад, а сейчас я с удивлением узнала, что %90 сделок прошли по договорам дарения. Объяснили мне это тем, что в случае продажи права в ОДС земель с/х назначения право преимущественной покупки имеет субъект РФ. Т.е. необходимо получить отказ в Правительстве области. Далее, т.к. это ОДС, то необходимо согласие всех сособственников на отчуждение доли, что, в свою очередь, проблематично (часть сособственников поумирала, а наследники в права не вступают; поменяли место жительства, пьют и пр., и пр.). В общем продажа пая - это целое дело. Поэтому у нас обходились договорами дарения.
P.S.: т.к. в силу профессиональной деятельности я занимаюсь только свободными землями с/х назначения (да и то не каждый день), то ньюансов взаимоотношений сособственников паев (а уж тем более правовое обоснование их взаимоотношений) по большому счету не знаю, да и не интересовали они меня никогда... Дмитрий в этом плане более универсален, знает-то уж точно больше, чем я.
__________________

"Возможно, в этом мире ты всего лишь человек, но для кого-то ты - весь мир". Габриэль Гарсиа Маркес
Татьяна вне форума   Ответить с цитированием
Старый 22.11.2013, 14:33   #18
Татьяна
Эксперт
Экс-модератор
 
Аватар для Татьяна
 
Регистрация: 10.02.2008
Адрес: РФ
Сообщений: 666
Сказал(а) спасибо: 9
Поблагодарили 225 раз(а) в 204 сообщениях

Татьяна
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от d_tolik Посмотреть сообщение
1) нотариальная форма ведь не обязательна?
не обязательна

Цитата:
Сообщение от d_tolik Посмотреть сообщение
4) один обязательный подлинный экземпляр все-таки обязательно передается на хранение госрегистратору, правда?
а как же? что, кроме оригинала, Вы предлагаете передать на хранение в дело?
__________________

"Возможно, в этом мире ты всего лишь человек, но для кого-то ты - весь мир". Габриэль Гарсиа Маркес
Татьяна вне форума   Ответить с цитированием
Старый 22.11.2013, 16:15   #19
d_tolik
Пользователь
 
Мужчина
 
Регистрация: 04.11.2013
Адрес: Украина
Сообщений: 97
Сказал(а) спасибо: 33
Поблагодарили 1 раз в 1 сообщении

d_tolik
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Татьяна Посмотреть сообщение
...Вывод из всех разговоров такой: продавать невыделенный пай (долю) невыгодно в смысле оформления документов, налогов и пр. Волна массовой скупки паев у нас уже прошла пару лет назад, а сейчас я с удивлением узнала, что %90 сделок прошли по договорам дарения. Объяснили мне это тем, что в случае продажи права в ОДС земель с/х назначения право преимущественной покупки имеет субъект РФ. Т.е. необходимо получить отказ в Правительстве области. Далее, т.к. это ОДС, то необходимо согласие всех сособственников на отчуждение доли, что, в свою очередь, проблематично... В общем продажа пая - это целое дело. Поэтому у нас обходились договорами дарения.
Если следовать законодательству, регулирующему отчуждение с/х паев, а также гражданскому и налоговому, то, на мой взгляд, дарение пая выгодно лишь в случаях контрагентов-родственников, в иных случаях - продажа весьма преемлемый вариант.
В ст.12 ФЗ [Эту информацию могут видеть только зарегистрированные пользователи ФорумЮристов.ру. ] есть пункт
2. В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
Да и преимущественным правом покупки пая на равных обладают как органы местной власти, так и фермеры. Т.е. никого ни о чем спрашивать (и уведомлять о намерениях) не требуется.
Подарив свою 1/2 долю от дочери-нерезидентки к матери-резидентке, мы избежали налогообложения. Теперь же мать-резидентка (владеющая всей долей) продаст ее тоже без излишнего налогообложения (в силу давности владения - более 3-х лет).
Т.о. купля-продажа пая фермеру - вполне подходящий вариант под наши условия. Можно было бы, конечно, пойти ва-банк - предложить и продать пай Муниципальному образованию по кадастровой стоимости (которая выше цены фермера в 3-4 раза), но я боюсь воспользоваться своими законными на то правами и возможностями, поскольку в азартные игры с государством лучше не играть...
Цитата:
Сообщение от Татьяна Посмотреть сообщение
а как же? что, кроме оригинала, Вы предлагаете передать на хранение в дело?
PropeLLeR предложил для обсуждения вариант Договора, в котором не было прописано условия о передаче третьего экземпляра Росреестру. Поэтому и возник уточняющий вопрос такого рода (в качестве обсуждения предложенной редакции). О передаче на хранение в Росреестр у меня лично сомнений нет.

P.S. Так, а что с обязательностью госрегистрации Договоров купли-продажи на землю на сей день, не просветите ссылками на законодательство?
d_tolik вне форума   Ответить с цитированием
Старый 22.11.2013, 18:23   #20
PropeLLeR
Эксперт
 
Мужчина
 
Регистрация: 17.03.2010
Адрес: Россия
Сообщений: 4,339
Сказал(а) спасибо: 1
Поблагодарили 646 раз(а) в 611 сообщениях

PropeLLeR
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от d_tolik Посмотреть сообщение
3) по поводу обременений/ограничений можно ли сослаться на тезисы:
- из первоначального Свидетельства умершего наследодателя о праве на землю (пай), где сказано: "Ограничения и обременения приведены в госакте, выданном сельскохозяйственному предприятию, на права общей долевой собственности на землю"?
- из полученного на руки в будущем Свидетельства о госрегистрации права типа "Существующие ограничения (обременения) права не зарегистрированы"?
В госакте есть ограничения (обременения)?
Цитата:
Сообщение от Татьяна Посмотреть сообщение
Я редко занимаюсь самодеятельностью и использую те шаблоны договоров, которые уже успешно использовались ранее и проходили гос.регистрацию.
Что не сказать обо мне, постоянно что-то изобретаю
Цитата:
Сообщение от Татьяна Посмотреть сообщение
Т.е. необходимо получить отказ в Правительстве области.
Позволю себе не согласиться Отказ не нужен, тут общее правило (ст. 250 ГК РФ).
Цитата:
Сообщение от Татьяна Посмотреть сообщение
Далее, т.к. это ОДС, то необходимо согласие всех сособственников на отчуждение доли, что, в свою очередь, проблематично (часть сособственников поумирала, а наследники в права не вступают; поменяли место жительства, пьют и пр., и пр.).
Тут также общее правило (ст. 250 ГК РФ), но если участников ОДС более 6, то с учетом требований ст.ст. 12-14 ФЗ от 24.07.2002 N 101-ФЗ (ред. от 07.06.2013) "Об обороте земель сельскохозяйственного назначения".
Цитата:
Сообщение от Татьяна Посмотреть сообщение
продавать невыделенный пай (долю) невыгодно в смысле оформления документов, налогов и пр. Волна массовой скупки паев у нас уже прошла пару лет назад, а сейчас я с удивлением узнала, что %90 сделок прошли по договорам дарения
Распоряжение земельным участком из земель сельскохозяйственного назначения, в том числе продажа, дарение, без выдела земельного участка возможно только ограниченному кругу лиц, указанному в абз. 2 п. 1 ст. 12 указанного ФЗ!
Цитата:
Сообщение от Татьяна Посмотреть сообщение
Дмитрий в этом плане более универсален, знает-то уж точно больше, чем я.
Я польщен, но на практике дел с землями сельскохозяйственного назначения не имел
Цитата:
Сообщение от d_tolik Посмотреть сообщение
PropeLLeR предложил для обсуждения вариант Договора, в котором не было прописано условия о передаче третьего экземпляра Росреестру.
Внимательнее читайте текст предоставленного Вам договора!!!
Цитата:
Сообщение от d_tolik Посмотреть сообщение
P.S. Так, а что с обязательностью госрегистрации Договоров купли-продажи на землю на сей день, не просветите ссылками на законодательство?
Договор регистрации не подлежит, уже обсуждалось!
Цитата:
Сообщение от d_tolik Посмотреть сообщение
В случае, если участник долевой собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения продает свою земельную долю без выделения земельного участка в счет своей земельной доли другому участнику долевой собственности, а также сельскохозяйственной организации или гражданину - члену крестьянского (фермерского) хозяйства, использующим земельный участок, находящийся в долевой собственности, извещать других участников долевой собственности о намерении продать свою земельную долю не требуется.
У Вас сколько участников ОДС или Ваш покупатель подпадает под данное требование?
Цитата:
Сообщение от d_tolik Посмотреть сообщение
Да и преимущественным правом покупки пая на равных обладают как органы местной власти, так и фермеры.
Уведомлять субъект РФ не нужно, если соблюдены условия п.2 ст.12 указанного закона, но не потому, что субъект РФ и участники ОДС имеют равные права
PropeLLeR вне форума   Ответить с цитированием
 
Консультант
Юрист

Аватар для юриста
По умолчанию Ответ службы поддержки

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной теме могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

 
Ответ

Опции темы

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения

BB коды Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход

Лучшие за день
Женщина Маркова Анастасия Николаевна
Москва
Юрист
Куканов Сергей Александрович
Химки (Московская область)
Юрист
Степанова Татьяна Станиславовна
Санкт-Петербург
Юрист, кадровый консалтинг

ТОП юристов
ООО "Молния"
Усть-Лабинск (Краснодарский край)
Юридическая компания
Мужчина Донрин Борис Алексеевич
Москва
Детективная деятельность, поиск людей
Никитин Глеб Алексеевич
Москва
Адвокат
ТОП-10 юристов
Все юристы и адвокаты

Вы юрист?
Хотите участвовать в рейтинге юристов?
Присоединяйтесь к сообществу юристов, участвуйте в рейтинге, получите собственный мини-сайт и регистрацию в каталоге юристов уже сегодня!



Текущее время: 05:46. Часовой пояс GMT +4.

Copyright © 2007-2017. Все права на расположенные на сайте материалы охраняются в соответствии с законодательством РФ. Использование материалов сайта возможно только при наличии гиперссылки на ФорумЮристов.ру.
Powered by vBulletin® Version 3.8.7
Copyright ©2000 - 2017, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot