Бесплатная юридическая консультация онлайн без регистрации, консультация юриста по телефону и на юридическом форуме
ФорумЮристов.ру - бесплатная юридическая консультация
  • Круглосуточная консультация
    юриста по телефону:
    звонок бесплатный
  • метка Москва и МО
    +74993506627
  • метка Федеральный
    +7 (800) 777-08-62 доб. 137
открыть/закрыть окно консультации
  Поиск по форуму:
Вернуться   Юридическая консультация > Юридический форум > Гражданское право > Сделки, обязательства, договоры
Важная информация
Сделки, обязательства, договоры Юридическая консультация: заключение и расторжение договоров, договор купли-продажи, договор аренды и субаренды, договор подряда, договор поставки, договор на оказание услуг и т.д.

Ответ
 
Опции темы
Старый 30.08.2016, 16:43   #1
Иван
Эксперт
Экс-модератор
 
Аватар для Иван
 
Регистрация: 19.10.2007
Адрес: Краснодар
Сообщений: 273
Сказал(а) спасибо: 39
Поблагодарили 64 раз(а) в 62 сообщениях
Отправить сообщение для Иван с помощью ICQ

Иван
По умолчанию Расторжение субаренды при расторжении аренды

Вопрос, если кто в курсе:

Если расторгается договор аренды, все заключенные от него договору субаренды прекращаются. Но субарендаторы имеют право на заключение с ними новых договоров на тот же предмет что у них был и срок.

Вопросы:

1) Обременения в виде субаренды в ЕГРНИ при расторжении аренды снимаются автоматически? или нужны еще какие либо действия?

2) Кто нибудь знает как реализуется право субарендатора на заключение договора аренды, после подобного прекращения договора аренды?
__________________

Свобода - главная ценность человека. Право - инструмент для ее реализации.
Иван вне форума   Оставить отзыв Ответить с цитированием
 
Консультант
Юрист

Аватар для консультанта
По умолчанию Ответ службы поддержки

Попробуйте посмотреть здесь:

Расторжение договора аренды от Николай Сергеич (26.12.2013 в 10:10)
Расторжение договора аренды от Никита Л. (07.12.2012 в 12:21)

Вы можете получить ответ быстрее, если позвоните на бесплатную "горячую линию":

+74993506627 (Москва и МО),
8 (800) 777-08-62 доб. 137 (Федеральный).
 
Старый 31.08.2016, 09:36   #2
Dubova Irina
Пользователь
 
Аватар для Dubova Irina
 
Регистрация: 14.03.2016
Адрес: Московская область
Сообщений: 103
Сказал(а) спасибо: 3
Поблагодарили 29 раз(а) в 27 сообщениях

Dubova Irina
По умолчанию

На мой взгляд, при определении процедуры заключения договоров аренды с бывшими субарендаторами, следует руководствоваться положениями ГК РФ.
В частности:
1. Новые договоры аренды заключаются на условиях прекращенного договора аренды, а не имевшими место договорами между субарендаторами и арендатором. Прямое указание ч.1 ст. 618 ГК РФ
2. Срок нового договора - соответствует оставшемуся сроку субаренды.
3. По аналогии применима ст. 621 ГК РФ. Имею в виду и порядок уведомления: субарендатор в разумный срок уведомляет арендодателя о намерении перезаключить договор, и последствия отказа. Так как ранее между ними какого-либо договора не было ранее, конкретный срок такого уведомления не мог быть согласован. Не смотрела на этот счет судебную практику, но ч.2 этой статьи в случае спора суд может применить тоже, так что милостей от субарендатора лично я бы не ждала и сразу после расторжения договора аренды подготовила и разослала бы субарендаторам письма-уведомления о том, что:
А. Договор аренды расторгнут и, соответственно, их договоры прекращены тоже;
Б. На основании ст. 618 ГК они имеют право заключить на оставшийся срок субаренды новые договоры уже со мной. Ну и некоторую конкретику об условиях (можно просто приложить проект договора аренды);
В. Установить конкретный срок для ответа, содержащего уведомление о намерении заключить договор или отказаться от использования соответствующего права. Пожалуй, дополнительно указала бы, что неполучения какого-либо ответа будет мною истолковано как отказ от заключения новых договоров аренды.
Г. Срок, в течение которого субарендаторы обязаны освободить помещения, если не будут заключены новые договоры.

----------

Нормы главы 28 ГК РФ применяются тоже. Если субарендатор первым направит оферту, применимы правила ст.445 ГК РФ.
Dubova Irina вне форума   Ответить с цитированием
Старый 31.08.2016, 09:51   #3
Иван
Эксперт
Экс-модератор
 
Аватар для Иван
 
Регистрация: 19.10.2007
Адрес: Краснодар
Сообщений: 273
Сказал(а) спасибо: 39
Поблагодарили 64 раз(а) в 62 сообщениях
Отправить сообщение для Иван с помощью ICQ

Иван
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Dubova Irina Посмотреть сообщение
Новые договоры аренды заключаются на условиях прекращенного договора аренды, а не имевшими место договорами между субарендаторами и арендатором. Прямое указание ч.1 ст. 618 ГК РФ
Я вот это тоже читал, и просто любопытно как может реализовывать на практике. Так как договор аренды был на здание, и там соответствующие условия. А субаренда на конкретные помещения. А как и какие условия надо перетаскивать из договора аренды старого, в новые договоры с бывшими субарендаторами, не до конца понятно)..

Но меня больше интересовал вопрос как на это все хозяйство может смотреть Росреестр, и как он будет снимать обременения.
__________________

Свобода - главная ценность человека. Право - инструмент для ее реализации.
Иван вне форума   Оставить отзыв Ответить с цитированием
Старый 31.08.2016, 10:21   #4
Dubova Irina
Пользователь
 
Аватар для Dubova Irina
 
Регистрация: 14.03.2016
Адрес: Московская область
Сообщений: 103
Сказал(а) спасибо: 3
Поблагодарили 29 раз(а) в 27 сообщениях

Dubova Irina
По умолчанию

Что касается погашения записи о субаренде в госреестре (происходит это автоматически при расторжении аренды или нужны дополнительные телодвижения) - не сталкивалась. В принципе, в ГК РФ формулировка не дает основание сотруднику регистрирующего органа "автоматически" счесть договор субаренды прекращенным при прекращении аренды (норма диспозитивная, в самом договоре аренды может быть предусмотрено иное). Так что сомневаюсь, что записи о субаренде "погасят" только из-за того, что расторгнут договор аренды. Кто обязан подать документы в реестр о прекращении договоров субаренды - наверное, ответ нужно искать в договорах (аренды и субаренды).
Dubova Irina вне форума   Ответить с цитированием
Старый 31.08.2016, 10:27   #5
Иван
Эксперт
Экс-модератор
 
Аватар для Иван
 
Регистрация: 19.10.2007
Адрес: Краснодар
Сообщений: 273
Сказал(а) спасибо: 39
Поблагодарили 64 раз(а) в 62 сообщениях
Отправить сообщение для Иван с помощью ICQ

Иван
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Dubova Irina Посмотреть сообщение
ответ нужно искать в договорах (аренды и субаренды).
Там ничего про это нет.Думаю что понести в Россреестр, чтобы сняли обременение. Наверно, расторжение основной аренды, и какое нибудь уведомление субарендаторам.
__________________

Свобода - главная ценность человека. Право - инструмент для ее реализации.
Иван вне форума   Оставить отзыв Ответить с цитированием
Старый 31.08.2016, 10:47   #6
Dubova Irina
Пользователь
 
Аватар для Dubova Irina
 
Регистрация: 14.03.2016
Адрес: Московская область
Сообщений: 103
Сказал(а) спасибо: 3
Поблагодарили 29 раз(а) в 27 сообщениях

Dubova Irina
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Иван Посмотреть сообщение
Но меня больше интересовал вопрос как на это все хозяйство может смотреть Росреестр, и как он будет снимать обременения.
Про реестр мне судить сложновато - никогда в это не углублялась. Выше ответила, что оснований для "автоматического" погашения не вижу, сотрудники реестра не экстрасенсы. Регистрация прекращения договора аренды не означает, что в договоре изначально не было условия о сохранении субаренды (с заменой стороны) или чего-то похожего. Честно говоря, когда мы заключали договоры аренды, там всегда было прописано, что при расторжении договора аренды, если была еще и субаренда, арендатор одновременно с подписанием акта о возврате имущества передает копию акта о приеме помещения у своего субарендатора. Субаренда шла на срок менее года с автоматическим продлением. Любые дополнительные расходы, связанные с государственной регистрацией субаренды (и возникновения, и прекращения) - за счет арендатора, естественно.

----------

Цитата:
Сообщение от Иван Посмотреть сообщение
Наверно, расторжение основной аренды, и какое нибудь уведомление субарендаторам.
Я бы, честно говоря, нажала на арендатора с требованием предоставить мне акты о возврате имущества субарендаторами (возможно письмо-уведомление, что все субарендаторы о прекращении договоров уведомлены и имущество ими передано обратно арендатору). В идеале, если еще нет акта о возврате имущества арендодателем по основному договору - вставить именно в Акт пункт, что он письменно уведомил всех субарендаторов о прекращении субаренды, можно еще копии актов о передаче ими помещений приложить.

----------

Цитата:
Сообщение от Иван Посмотреть сообщение
Так как договор аренды был на здание, и там соответствующие условия. А субаренда на конкретные помещения. А как и какие условия надо перетаскивать из договора аренды старого, в новые договоры с бывшими субарендаторами, не до конца понятно)..
Предмет (что арендуется) и срок - из договора субаренды.
Цена (чаще же ведь порядок определения) - из основного договора. Наверняка же ведь там стоимость "за метр", плюс разные возмещаемые расходы.
Иные условия (порядок уведомлений, основания и порядок досрочного расторжения, порядок согласования неотделимых улучшений и их судьба) - из основного договора (первоначальная аренда). Потом будет подписание новых актов передачи помещений субарендаторам (уже арендаторам) - в них надо отразить текущее состояние.
Примерно как-то так.
Dubova Irina вне форума   Ответить с цитированием
Старый 31.08.2016, 11:25   #7
Иван
Эксперт
Экс-модератор
 
Аватар для Иван
 
Регистрация: 19.10.2007
Адрес: Краснодар
Сообщений: 273
Сказал(а) спасибо: 39
Поблагодарили 64 раз(а) в 62 сообщениях
Отправить сообщение для Иван с помощью ICQ

Иван
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Dubova Irina Посмотреть сообщение
имущество ими передано обратно арендатору
Ну так они же добровольно могут и не захотеть ничего отдавать. Они пользуются, и хотят пользоваться дальше. так что добровольно никто из субчиков никакие акты не подпишет.
__________________

Свобода - главная ценность человека. Право - инструмент для ее реализации.
Иван вне форума   Оставить отзыв Ответить с цитированием
Старый 31.08.2016, 11:29   #8
Dubova Irina
Пользователь
 
Аватар для Dubova Irina
 
Регистрация: 14.03.2016
Адрес: Московская область
Сообщений: 103
Сказал(а) спасибо: 3
Поблагодарили 29 раз(а) в 27 сообщениях

Dubova Irina
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Иван Посмотреть сообщение
Ну так они же добровольно могут и не захотеть ничего отдавать. Они пользуются, и хотят пользоваться дальше. так что добровольно никто из субчиков никакие акты не подпишет.
Все так запущено? Если субарендаторы не передают имущество, следовательно и от арендатора оно вами не получено. Штрафные санкции на этот счет в договоре аренды были? Давите на арендатора, он пусть разбирается с субарендаторами в свою очередь.
Dubova Irina вне форума   Ответить с цитированием
Старый 31.08.2016, 11:34   #9
Иван
Эксперт
Экс-модератор
 
Аватар для Иван
 
Регистрация: 19.10.2007
Адрес: Краснодар
Сообщений: 273
Сказал(а) спасибо: 39
Поблагодарили 64 раз(а) в 62 сообщениях
Отправить сообщение для Иван с помощью ICQ

Иван
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Dubova Irina Посмотреть сообщение
Давите на арендатора
Мы и есть арендатор. А че давить? Субарендаторы разве виноваты что Собственник с Арендатором решили расторгнуть договор.
__________________

Свобода - главная ценность человека. Право - инструмент для ее реализации.
Иван вне форума   Оставить отзыв Ответить с цитированием
Старый 31.08.2016, 12:17   #10
Dubova Irina
Пользователь
 
Аватар для Dubova Irina
 
Регистрация: 14.03.2016
Адрес: Московская область
Сообщений: 103
Сказал(а) спасибо: 3
Поблагодарили 29 раз(а) в 27 сообщениях

Dubova Irina
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Иван Посмотреть сообщение
Мы и есть арендатор. А че давить? Субарендаторы разве виноваты что Собственник с Арендатором решили расторгнуть договор.
Я думала вы арендодатель, если честно. А арендодатель как смотрит на то, что в его помещениях субарендаторы, с которыми по сути у него договоров нет? не требует от вас убрать всех этих людей и вернуть помещения? Не просто так он договор то расторг же. Те, с которыми мне довелось работать, не взирали с олимпийским спокойствием. В любом случае, если арендодатель не лютует - у вас есть крат-бланш уладить все с субарендаторами. Но вот сдавать ли им помещения без скандала и споров или со всем означенным - дело сугубо арендодателя. Или первоначальный арендодатель тоже ваша контора?

----------

Цитата:
Сообщение от Иван Посмотреть сообщение
Они пользуются, и хотят пользоваться дальше. так что добровольно никто из субчиков никакие акты не подпишет.
А какой смысл им не подписывать, если у них на руках будет новый договор от арендодателя и новый акт приема-передачи помещения? Если будет, я сначала решила, что арендодатель как раз ваша фирма и есть. Так что вполне приемлемым выглядел пакет документов в составе уведомления о расторжении договора субаренды, акта о возврате помещения, проекта нового договора аренды и акта уже к нему о приеме помещения.
Dubova Irina вне форума   Ответить с цитированием
 
Консультант
Юрист

Аватар для юриста
По умолчанию Ответ службы поддержки

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной теме могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

 
Ответ

Опции темы

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения

BB коды Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход

Лучшие за день
Бухвалов Евгений Леонидович
Владивосток
Юрист
Ипатов Сергей Данилович
Прага (Чехия)
Адвокат
ООО "Молния"
Усть-Лабинск (Краснодарский край)
Юридическая компания

ТОП юристов
Набатов Михаил Борисович
Жуковский (Московская область)
Юрист
Мужчина Донрин Борис Алексеевич
Москва
Детективная деятельность, поиск людей
Ивлева Светлана Анатольевна
Москва
Юрист
ТОП-10 юристов
Все юристы и адвокаты

Вы юрист?
Хотите участвовать в рейтинге юристов?
Присоединяйтесь к сообществу юристов, участвуйте в рейтинге, получите собственный мини-сайт и регистрацию в каталоге юристов уже сегодня!


Текущее время: 02:05. Часовой пояс GMT +4.

Copyright © 2007-2017. Все права на расположенные на сайте материалы охраняются в соответствии с законодательством РФ. Использование материалов сайта возможно только при наличии гиперссылки на ФорумЮристов.ру.
Powered by vBulletin® Version 3.8.7
Copyright ©2000 - 2017, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot