Бесплатная юридическая консультация онлайн без регистрации, консультация юриста по телефону и на юридическом форуме
ФорумЮристов.ру - бесплатная юридическая консультация
  • Круглосуточная консультация
    юриста по телефону:
    звонок бесплатный
  • метка Москва и МО
    +74993507647
  • метка Санкт-Петербург и ЛО
    +78124673844
  • метка Федеральный
    +78001008798
открыть/закрыть окно консультации
  Поиск по форуму:
Вернуться   Юридическая консультация > Юридический форум > Жилищное право > Сделки с жилыми помещениями
Важная информация
Сделки с жилыми помещениями Юридическая консультация: приватизация жилья, дольщики (ДДУ), взыскание неустойки с застройщика, купля-продажа, дарение жилья и т.д.

Ответ
 
Опции темы
Старый 17.04.2015, 14:12   #1
dimasot
Заблокирован
 
Мужчина
 
Регистрация: 22.01.2015
Адрес: Москва
Сообщений: 12
Сказал(а) спасибо: 2
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

dimasot
По умолчанию Юридические риски покупателя жилья

Добрый день!
Клиент собирается покупать квартиру.
Вот юридическое заключение по данной квартире:

Цитата:
Экспертное заключение № 134628
Экспертиза на предмет выявления юридических рисков покупателя жилья при заключении сделки по приобретению жилья.

На экспертизу представлены следующие документы:

  • оригинал или надлежащим образом заверенная копия свидетельства о государственной регистрации права собственности собственника недвижимости на эту недвижимость
  • оригинал или надлежащим образом заверенная копия выписки из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения о недвижимости
  • документы, подтверждающие наличие правовых оснований приобретения текущим собственником права собственности на недвижимость
  • надлежащим образом заверенная копия договора купли-продажи, на основании которого собственник приобрел право собственности на недвижимость
  • надлежащим образом заверенная копия или оригинал паспорта лица, с которым заключается сделка

Необходимо представить:

  • надлежащим образом заверенные копии платежных поручений об оплате имущества по договору купли-продажи
  • Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения обо всех переходах права на недвижимое имущество за период его существования по настоящее время
  • оригинал или надлежащим образом заверенная копия кадастрового паспорта недвижимости
  • оригинал или надлежащим образом заверенная копия выписки из домовой книги / справки местной администрации, содержащей сведения о лицах, которые были зарегистрированы в недвижимости начиная с момента ввода этой недвижимости в эксплуатацию (архивная выписка из домовой / справка местной администрации о лицах, прживавших в недвижимости с даты ее возведения)
  • оригинал или надлежащим образом заверенная копия выписки из домовой книги / справки местной администрации , содержащей сведения о лицах, проживающих в недвижимости на текущую дату
  • письмо собственника имущства, содержащее сведения об обременениях имущества, правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях, либо об их отсутствии
  • справка управляющей организации / товарищества собственников жилья / иной документ, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг
  • справки об оплате услуг городской телефонной связи и услуг по предоставлению доступа в сеть Интернет
  • справка из психоневрологического диспанцера, расположенного по месту жительства собственника недвижимости, подтверждающая его вменяемость (дееспособность) по состоянию на текущую дату
  • справка из наркологического диспанцера, расположенного по месту жительства собственника недвижимости, подтверждающая, что по состоянию на текущую дату он не является наркозависимым, не болен алкоголизмом и игроманией
  • нотариально удостоверенное согласие супруга, не выступающего стороной заключаемой сделки, на совершение другим супругом сделки с имуществом, являющимся общей собственностью супругов

При заключении сделки будут существовать следующие юридические риски:

Риск:

Риск предъявления требования об оспаривании заключаемого договора купли-продажи, поскольку продавать имущество может только его собственник. Данный риск может минимизироваться (но не исключаться) тем, что покупатель по заключаемому договору купли-продажи может быть признан добросовестным приобретателем.
По вопросу о добросовестном приобретателе см. также Обзор судебной практики по делам, связанным с истребованием жилых помещений от добросовестных приобретателей, по искам государственных органов и органов местного самоуправления.

Указанный риск возникает по следующим причинам:

Имущество было приобретено его собственником по договору купли-продажи, согласно которому право собственности на имущество переходило с момента оплаты цены этого имущества. Не представлены оригиналы или надлежащим образом заверенные копии платежных поручений/ расписки о получении наличных денежных средств, подтверждающих оплату цены имущества. Таким образом, не представляется возможным сделать достоверный вывод о том, что переход права собственности на имущество к его текущему владельцу соответствует закону.

Риск:

Риск оспаривания заключаемой сделки лицами, которые ранее являлись собственниками недвижимости.

Указанный риск возникает по следующим причинам:

Не представлена Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, содержащая сведения обо всех переходах права на недвижимое имущество за период его существования по настоящее время. В связи с этим, не представляется возможным проанализировать все сделки, на основании которых осуществлялся переход прав на недвижимость от одного собственника к другому. Рекомендуется страхование титула.

Риск:


Риск признания договора купли-продажи незаключенным даже в случае если переход права собственности на недвижимость по договору купли-продажи будет зарегистрирован, поскольку в договоре не описан надлежащим образом продаваемый объект недвижимости, то есть не согласовано существенное условие договора купли-продажи о товаре (в случае наличия существенных реконструкций/перепланировок/переустройств, данные о которых не внесены в Единый государственный реестр прав на недвижимость).
Необходимо также иметь ввиду, что в случае наличия несанкционированных изменений недвижимости собственнику недвижимости может быть предъявлено требование о приведении недвижимости в прежнее состояние (устранении несанкционированных изменений) в установленный срок.

Указанный риск возникает по следующим причинам:

На экспертизу не представлен кадастровый паспорт объекта недвижимости.
В связи с этим, не исключено, что могли быть осуществлены не согласованные в установленном порядке перепланировки/переустройства недвижимости.
В соответствии с п. 3 ст. 29 ЖК РФ собственник жилого помещения, которое было самовольно переустроено и/или перепланировано обязан привести такое жилое помещение в прежнее состояние в разумный срок и в порядке, которые установлены органом, осуществляющим согласование.
Согласно п. 4 ст. 29 ЖК РФ на основании решения суда жилое помещение может быть сохранено в перепланированном состоянии, если этим не нарушаются права и законные интересы граждан либо это не создает угрозу их жизни или здоровью.
Кроме того, не исключено, что информация о недвижимости, содержащаяся в кадастре недвижимости, не соответствует информации о недвижимости, содержащейся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Риск:

Риск оспаривания сделки проживавшими ранее в недвижимости лицами, не утратившими право на данное жилое помещение.

Указанный риск возникает по следующим причинам:

Не представлена выписка из домовой или похозяйственной книги, содержащая сведения о лицах, которые были зарегистрированы в недвижимости по месту жительства с момента ввода этой недвижимости в эксплуатацию по текущую дату (архивная выписка из домовой книги / справка местной администрации).
Под понятием «архивная выписка» профессиональные риэлторы понимают выписку из домовой книги по конкретному жилому помещению за весь период существования недвижимости, с момента постройки до момента совершения сделки. В такой архивной выписке отражена информация обо всех гражданах, которые были зарегистрированы в интересующей недвижимости.
Также архивная выписка содержит персональные данные указанных граждан, информацию о родственных связях с остальными жильцами, куда такие граждане выбыли из квартиры и так далее.
Архивная выписка из домовой книги, которую еще называют "расширенной выпиской" / справка местной администрации о лицах, проживавших в недвижимости с даты ее возведения, необходима для оценки юридической чистоты готовящейся сделки, для оценки рисков, связанных с возможными правопритязаниями бывших жильцов в отношении недвижимости.
Так, например, если по архивной выписке видно, что человек был осужден к лишению свободы и выписан в колонию-поселение, то имеется риск восстановления его права пользования жильем. Ведь осужденный рано или поздно отбудет свой срок и вернется в дом/квартиру, в отношении которой у него, возможно, остались права пользования и проживания.

Риск:

Риск приобретения недвижимости, в которой по месту жительства зарегистрированы посторонние лица.

Указанный риск возникает по следующим причинам:

Поскольку не представлена выписка из домовой книги, содержащая сведения о проживающих в недвижимости лицах на текущую дату, нельзя исключить того, что в недвижимости могут быть зарегистрированы по месту жительства какие-либо лица.
Кроме того, необходимо учитывать, что в силу п. 3 ст. 78 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» договор найма жилого помещения, заключенный до возникновения ипотеки, при реализации жилого помещения сохраняет силу.

Риск:

Риск приобретения недвижимости с обременением договором найма/безвозмездного пользования.

Указанный риск возникает по следующим причинам:

Не представлено заявление собственника недвижимости, содержащее сведения об обременениях и правопритязаниях и заявленных в судебном порядке требованиях, в связи с чем, не исключено, что недвижимость обременена договором найма / безвозмездного пользования (сведения об этих обременениях не вносятся в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поэтому в выписке из этого реестра такие сведения будут отсутствовать даже при наличии действующих договоров найма/безвозмездного пользования).

Риск:

Риск предъявления претензий об оплате задолженности по оплате коммунальных услуг (при наличии таковой) к покупателю недвижимости, а также риск приостановления оказания коммунальных услуг.

Указанный риск возникает по следующим причинам:

Не представлен документ, подтверждающий отсутствие задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг.

Риск:

Риск прекращения оказания услуг городской телефонной связи и услуг по предоставлению доступа в сеть Интернет.

Указанный риск возникает по следующим причинам:

В случае наличия в недвижимости городского телефона и сети интернет необходимо также проверить отсутствие задолженности по оплате услуг городской телефонной связи и услуг по предоставлению доступа в сеть Интернет, для чего могут быть запрошены соответствующие справки об отсутствии задолженности. Данная информация может быть также уточнена по телефону или через «личный кабинет» на сайте компаний, предоставляющих соответствующие услуги.

Риск:

Риск признания заключаемой сделки недействительной на основании ст. 171 /177 ГК РФ, согласно которой ничтожна сделка, совершенная гражданином, признанным недееспособным вследствие психического расстройства. Каждая из сторон такой сделки обязана возвратить другой все полученное в натуре, а при невозможности возвратить полученное в натуре - возместить его стоимость в деньгах.

Указанный риск возникает по следующим причинам:

Поскольку не представлена справка из психоневрологического диспанцера, подтверждающая дееспособность лица, являющегося собственником недвижимости на текущую дату.

Риск:

Риск признания заключаемой сделки недействительной на основании ст.171/176 ГК РФ, согласно которой cделка по распоряжению имуществом, совершенная без согласия попечителя гражданином, ограниченным судом в дееспособности вследствие злоупотребления спиртными напитками или наркотическими средствами, может быть признана судом недействительной по иску попечителя.

Указанный риск возникает по следующим причинам:

Не представлена справка из наркологического диспанцера, подтверждающая, что лицо, являющееся собственником недвижимости на текущую дату не больно алкоголизмом, игроманией и не является наркозависимым.

Риск:

Риск отказа в государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость по договору купли-продажи в силу того, что не соблюдены требования п. 2 ст. 253 ГК РФ, а также риск признания этого договора недействительным на основании п. 3 ст. 35 СК РФ.

Указанный риск возникает по следующим причинам:

Имущество находится в общей собственности супругов. Договор предполагается заключать лишь с одним из супругов, в связи с чем, согласно п. 3 ст. 35 СК РФ необходимо нотариально удостоверенное согласие другого супруга, не являющегося стороной сделки, на распоряжение имуществом. Тем не менее, такое согласие представлено не было.
Имеет ли смысл покупать с такими рисками? Как их можно минимизировать?
dimasot вне форума   Ответить с цитированием
 
Консультант
Юрист

Аватар для консультанта
По умолчанию Ответ службы поддержки

Попробуйте посмотреть здесь:

Вы можете получить ответ быстрее, если позвоните на бесплатную "горячую линию":

+74993507647 (Москва и МО),
+78124673844 (Санкт-Петербург и область),
+78001008798 (Федеральный).
 
Старый 17.04.2015, 14:44   #2
Анатолий Дарчиев
Эксперт
 
Аватар для Анатолий Дарчиев
 
Регистрация: 14.12.2014
Адрес: Москва
Сообщений: 1,104
Сказал(а) спасибо: 0
Поблагодарили 133 раз(а) в 132 сообщениях

Анатолий Дарчиев
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от dimasot Посмотреть сообщение
Имеет ли смысл покупать с такими рисками?
Указанные риски наличиствуют по факту?

----------

Цитата:
Сообщение от dimasot Посмотреть сообщение
Как их можно минимизировать?
Только если продавец приведет все бумаги в порядок, и предоставит все необходимые справки.
Анатолий Дарчиев вне форума   Ответить с цитированием
Старый 21.04.2015, 14:37   #3
dimasot
Заблокирован
 
Мужчина
 
Регистрация: 22.01.2015
Адрес: Москва
Сообщений: 12
Сказал(а) спасибо: 2
Поблагодарили 0 раз(а) в 0 сообщениях

dimasot
По умолчанию

Цитата:
Сообщение от Анатолий Дарчиев Посмотреть сообщение
Указанные риски наличиствуют по факту?

----------


Только если продавец приведет все бумаги в порядок, и предоставит все необходимые справки.

Спасибо!
dimasot вне форума   Ответить с цитированием
 
Консультант
Юрист

Аватар для юриста
По умолчанию Ответ службы поддержки

Внимание! В связи с последними изменениями в законодательстве, юридическая информация в данной теме могла устареть! Наш юрист может бесплатно Вас проконсультировать - напишите вопрос в форме ниже:

 
Ответ

Опции темы

Ваши права в разделе
Вы не можете создавать новые темы
Вы не можете отвечать в темах
Вы не можете прикреплять вложения
Вы не можете редактировать свои сообщения

BB коды Вкл.
Смайлы Вкл.
[IMG] код Вкл.
HTML код Выкл.

Быстрый переход

Лучшие за день
Сайкин Кирилл Андреевич
Москва
Юрисконсульт
ООО "Молния"
Усть-Лабинск (Краснодарский край)
Юридическая компания
Женщина Маркова Анастасия Николаевна
Москва
Юрист

ТОП юристов
Мужчина Рудов Владимир Сергеевич
Москва
Юрист
Степанова Татьяна Станиславовна
Санкт-Петербург
Юрист, кадровый консалтинг
Мужчина Донрин Борис Алексеевич
Москва
Детективная деятельность, поиск людей
ТОП-10 юристов
Все юристы и адвокаты

Вы юрист?
Хотите участвовать в рейтинге юристов?
Присоединяйтесь к сообществу юристов, участвуйте в рейтинге, получите собственный мини-сайт и регистрацию в каталоге юристов уже сегодня!



Текущее время: 19:35. Часовой пояс GMT +4.

Copyright © 2007-2017. Все права на расположенные на сайте материалы охраняются в соответствии с законодательством РФ. Использование материалов сайта возможно только при наличии гиперссылки на ФорумЮристов.ру.
Powered by vBulletin® Version 3.8.7
Copyright ©2000 - 2017, vBulletin Solutions, Inc. Перевод: zCarot